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08年春《房地產法》期末復習應考指南 龐 瑾 秋 2008年6月23日 第一部分 復習基本要求 本課程的考試重點包括基本知識和應用能力兩個方面，主要考核學生對房地產法的基本理論，房地產法律問題的掌握和利用相關知識應對實際房地產法律問題的分析和解決能力。 1．考核方式及考試時間 考試方式：本課程為開卷筆試。 考試時間：2008年7月14日, 考試時間為90分鐘。 2．適用范圍、教材 本課程期末復習適用范圍為開放教育專科法學專業(yè)的選修課程。 考試命題的教材是《房地產法》，揭明、張勇敏主編，浙江大學出版社出版，2004年4月第1版。 3．考題類型及結構 考題類型及分數結構大致為：單項選擇題（10%）；多項選擇題（20%）；判斷分析（15%）；名詞解釋（20%）；簡答（20%）；案例分析（15%）。 4．考試資料的使用 本課程為開卷筆試，請學員帶上教材、作業(yè)復印件、期末復習應考指南。 （1）、平時作業(yè) 平時作業(yè)與考試題型和要求基本上是一樣的，根據過去考試的情況看，也有考試題就是平時作業(yè)，所以一定要認真用好。 平時作業(yè)老師均作過評講，作業(yè)答案也已經掛在巴南電大教學平臺上，請同學們多瀏覽巴南電大網絡教學輔導平臺。 （2）、教材 《房地產法》教材?？荚噧热菀话悴粫撾x書本，所以吃透教材就顯得尤其重要。由于是開卷考試，考試時候務必帶上教材。翻書也要注意技巧和方法，先看目錄，再找到考題所在的章節(jié)，在找考題內容。 （3）、在線自測題 有在線自題2套，同學們可以進入巴南電大平臺和重慶電大平臺學習，哪個上面有答案。 （4）、《房地產法》期末復習應考指南上的綜合練習題 該課程是選修課程，沒有期末復習指導小冊子。所以，《房地產法》期末復習應考指南上的綜合練習題，是重點復習內容。該課程在期末輔導課上完成后，《房地產法》期末復習應考指南要掛在巴南電大主頁上的。這套綜合練習題一個是對平時練習的補充，同時也是對考試內容的補充和強調，一定要引起注意。并且綜合練習習題和答案在后面，大家復習很方便。 5．考試注意事項 （1）、一定要每題都答，不能留空白，首先要回答正確、盡量多答，因文字學科即使一時沒搞得準確，答了總比不答好一些。 （2）、案例分析的題，一定要聯系實際認真分析說明，要盡量多答，千萬不能答一點或者一點都不寫，否則扣分是比較多的。 （3）、案例題有幾個小問的，一定要注意不要答掉，每個問題均要回答。 （4）判斷正確與錯誤題，一定要回答錯在什么地方。 （5）、《房地產法》考試試題答題較多，一定要注意把握時間，先易后難，把好得的分先拿到手。 （6）、考試時資料一定要帶齊，對教材復習資料一定要熟悉，到時翻查資料可以速度快一些，以節(jié)省考試的時間。 第二部分 期末復習重點 第一章 房地產法概述 一、重點名詞 房地產 P1 房地產法 P7 房地產法律關系 P19 二、重點掌握 1．房地產法的基本原則。P9—P14 2．房地產法的特征。P7 三、一般掌握 1．房地產法的體系。P15 2．房地產法律關系的特征。P19 第二章 房地產權屬法律制度 一、重點名詞 房地產權屬 P31 土地使用權 P39 建筑物區(qū)分所有權 P45 房地產相鄰關系 P51 二、重點掌握 1．土地所有權的歸屬。P34 2．房屋共有制度。P43 3．房地產相鄰關系的處理。P52 三、一般掌握 1．房地產權屬的特征。P31____P33 2．建筑物區(qū)分所有權的特征。P45___P46 第三章 房地產開發(fā)用地法律制度 一、重點名詞 農用地 P73 房地產開發(fā)用地 P73 建設用地 P73 土地使用權劃撥 P80 土地使用權出讓 P85 土地使用權出讓合同 P94 二、重點掌握 1．農村土地的城市化。P69 2．土地利用的規(guī)劃和審批。P71 3．集體所有建設用地使用。P79 4．國有土地使用權的劃撥。P80 5．國有土地使用權的出讓。P85 6．我國對于土地使用權出讓進行控制的措施。P91 三、一般掌握 1．土地使用權的劃撥及終止。P82 2．土地使用權出讓的年限。P93 3．土地使用權期滿后和續(xù)展問題。P98 4．國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股。P99 第四章 房地產開發(fā)管理法律制度 一、重點名詞 房地產開發(fā)企業(yè) P101 立項管理 P111 二、重點掌握 1．房地產開發(fā)的必要條件。P102 三、一般掌握 1．房地產開發(fā)企業(yè)的設立。P102 2．房地產開發(fā)企業(yè)的資質管理。P104 第五章 房屋拆遷法律制度 一、重點名詞 房屋拆遷 P123 委托拆遷 P130 拆遷補償 P134 二、重點掌握 1．房屋拆遷的法律特征。P124 2．房屋拆遷的安置和補償 P134 3．特殊房屋的拆遷補償 P135 三、一般掌握 1．房屋拆遷的基本原則 P125 2．房屋拆遷法律關系 P126 3．房屋拆遷的形式和程序 P130 第六章 房地產交易法律制度 一、重點名詞 房地產交易 P141 二、重點掌握 1．房地產交易的管理機構。P145 2．房地產交易的原則 P143 三、一般掌握 1．房地產交易的法律特征，P142 2．房地產交易的基本制度。P147 3．房地產的價格管理制度。P149 第七章 房地產轉讓法律制度 一、重點名詞 商品房現售 P169 商品房預售 P169 房地產轉讓 P154 土地使用權轉讓 P166 二、重點掌握 1．房地產轉讓的法律特征。P155 2．土地使用權轉讓的條件。P167 3．商品房現售的程序。P191 4．商品房預售的條件。P180 三、一般掌握 1．房地產轉讓的原則。P155 2．房地產轉讓的條件。P157 3．已購公有住房與經濟適用房轉讓的條件。P194 4．已購公房和經濟適用住房上市出售時土地收益分配。P195 第八章 房地產抵押法律制度 一、重點名詞 房地產抵押 P198 房地產抵押合同 P206 二、重點掌握 1．房地產設定抵押的范圍。P202 2．房地產抵押權的實現。P208 三、一般掌握 1．房地產抵押的特征。P198 2．房地產抵押權的效力。P202 3．房地產抵押合同的生效。P207 第九章 房屋租賃法律制度 一、重點名詞 房屋租賃 P212 房屋租賃合同 P216 優(yōu)先承租權 P222 二、重點掌握 1．簽訂房屋租賃合同的條件。P216 2．房屋租賃合同終止的原因。P229 三、一般掌握 1．房屋租賃的法律特征。P212 2．房屋租賃合同當事人的權利和義務。P220 3．房屋轉租。P223 4．房屋租賃合同的變更、轉讓和終止。P227 第十章 房屋贈與和繼承 一、重點名詞 房屋贈與 P234 房屋繼承 P239 二、重點掌握 1．房屋贈與的法律效力。P237 2．房屋繼承的特征。P239 3．房屋遺產分割的原則。P243 三、一般掌握 1．房屋贈與的條件。P235 2．房屋繼承的主要方式。P240 第十一章 房地產權屬登記管理 一、重點名詞 房地產權屬登記 P247 二、重點掌握 1．房屋權屬登記管理。P254 2．土地權屬登記管理。P258 三、一般掌握 1．房地產權屬登記的特征。P248 2．房地產權屬登記模式。P248 3．我國房地產權屬登記制度存在的問題。P251 第十二章 房地產中介服務管理 一、重點名詞 房地產中介服務 P261 二、重點掌握 1．法律禁止的房地產中介服務行為。P269 三、一般掌握 1．房地產中介服務機構的設立管理。P265 2．房地產中介服務人員資質管理。P266 3．房地產中介服務管理。P267 第十三章 房地產價格管理 一、重點名詞 房地產價格評估 P276 二、一般掌握 1．房地產價格的構成。P271 2．土地使用權出讓價格的管理。P273 3．房地產價格評估的內容。P277 第十四章 房地產稅收管理 一、重點名詞 房地產稅收 P281 二、一般掌握 1．房地產稅收的法律特征。P281 2．房產稅。P288 3．房地產費。P293 第十五章 物業(yè)管理 一、重點名詞 物業(yè)管理 P297 業(yè)主大會 P312 業(yè)主自治機構 P310 業(yè)主委員會 P315 物業(yè)管理公司 P304 物業(yè)管理委托合同 P317 二、重點掌握 1．業(yè)主對于共有部分物業(yè)的權益。P308 2．業(yè)主自治機構的特征。P310 3．物業(yè)管理公司的義務。P319 三、一般掌握 1．物業(yè)管理運作中的幾項制度。P316 2．物業(yè)管理的產生和發(fā)展。P297 3．物業(yè)管理的內容。P299 4．物業(yè)管理公司的資質管理。P305 5．物業(yè)前期管理制度。P316 6．物業(yè)管理服務收費制度。P322 7．物業(yè)管理維修基金制度。P324 第十六章 房地產糾紛的概念和特征 一、重點名詞 房地產糾紛 P329 二、重點掌握 房地產糾紛的調處途徑。P334 房地產糾紛的處理原則。P335 三、一般掌握 1．房地產糾紛的特點。P332 2．房地產糾紛的種類。P329 第十七章 房地產糾紛的行政處理 一、重點名詞 房地產行政處罰 P338 聽證 P347 房地產行政復議 P348 二、重點掌握 1．房地產行政復議的受案范圍。P348 2．房地產行政復議的程序。P349 3．行政賠償。P349 三、一般掌握 1．房地產糾紛行政調處的程序。P339 2．房地產行政處罰必須遵循的原則。P339 第十八章 房地產糾紛的仲裁和訴訟 一、重點名詞 房地產仲裁 P351 房地產訴訟 P356 二、重點掌握 1．房地產執(zhí)行措施中強制執(zhí)行的方式。P352 2．房地產糾紛的處理原則。P335 3．房地產訴訟與仲裁的區(qū)別。P356 4．房地產訴訟的受理范圍、管轄。P361 三、一般掌握 1．房地產仲裁的原則。P351 2．房地產仲裁程序。P354 3．房地產糾紛的訴訟時效。P360 4．當事人在房地產糾紛訴訟中的權利、義務。P361 第三部分 綜合練習題及答案 一、單項選擇題 1．在我國，房地產業(yè)屬于（ C ）。 A．第一產業(yè) B．第二產業(yè) C．第三產業(yè) D．未來產業(yè) 2．房地產權利變動的成立要件是（ B ）。 A．轉移占有 B．登記公示 C．簽訂合同 D．實際取得 3．省級政府編制的土地利用總體規(guī)劃應確保本行政區(qū)域內（ A ）不減少。 A．耕地總量 B．農民數量 C．經濟總量 D．動植物數量 4．國家土地所有權由（ C ）代表國家行使。 A．黨中央 B．全國人大 C．國務院 D．地方政府 5．農民集體所有的土地由（ B ）登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。 A．省級人民政府 B．縣級人民政府 C．村委會 D．土地行政管理部門 6．集體土地所有權缺乏（ D ）。 A．占有權 B．使用權 C．收益權 D．處分權 7．當事人對土地有關爭議處理不服的，可在接到處理決定之日起（ C ）內向法院起訴。 A．90日 B．60日 C．30日 D．7日 8．對于有爭議的集體用地，應屬于（ A ）所有。 A．國家 B．集體 C．農民個人 D．無人 9．教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地的出讓年限示是（ B ）。 A．70年 B．50年 C．40年 D．10年 10．對于已經轉讓的土地滿（ A ）未使用的，國家可以無償收回。 A．2年 B．1年 C．半年 D．3個月 11．房地產開發(fā)企業(yè)以（ A ）為目的。 A．營利 B．發(fā)展 C．建設 D．服務 12．超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未開發(fā)的，可以征收出讓金（ B ）的閑置費用。 A．10％ B．20％ C．50％ D．100％ 13．獲得（ C ）示獲得土地使用權的前提條件。 A．商品房預售許可證 B．土地出讓合同 C．建設用地規(guī)劃許可證 D．建設工程許可證 14．《拆遷條例》是（ A ）公布的。 A．2001年6月 B．2002年6月 C．2003年6月 D．2004年6月 15．《拆遷條例》調整（ A ）土地上的房屋拆遷活動。 A．國有 B．集體 C．國有和集體 D．所有權不明確 16．房屋建設工程的土地使用權轉讓必須完成開發(fā)投資總額的（ B ）以上.。 A．20％ B．25％ C．30％ D．50％ 17．土地使用權出讓合同簽訂后必須在（ C ）內交付土地使用權出讓金才能生效。 A．90日 B．60日 C．30日 D．15日 18．房地產抵押合同自簽訂之日起（ C ）內當事人辦理抵押登記方能生效。 A．90日 B．60日 C．30日 D．15日 19．房地產抵押不轉移（ D ）。 A．占有 B．使用 C．收益 D．處分 20．房地產開發(fā)企業(yè)必須具備（ B ）以上專職技術人員。 A．3名 B．4名 C．8名 D．10名 21.我國房屋租賃采?。? A ）。 A．登記備案制 B．公示制 C．核準制 D．審查制 22.房屋租賃的最長期限是（ B ）。 A．10年 B．20年 C．50年 D．無期限 23.拖欠租金累計（ B ）以上的，出租人有權終止合同，收回房屋。 A．3個月 B．6個月 C．1年 D．1年半 24.房屋租賃合同應當采?。? D ）形式。 A．口頭 B．協商 C．明示 D．書面 25.房屋贈與合同以（ C ）為標志。 A．公示 B．告知受贈人 C．過戶登記 D．批準 26.贈與人撤銷贈與合同應在知道或應當知道贈與合同之日起（ C ）內行使。 A．3個月 B．6個月 C．1年 D．2年 27.對于被繼承人未作處理的房產應適用（ A ）。 A．法定繼承 B．遺囑繼承 C．不能繼承 D．作無主財產處理 28.房屋權屬登記主管部門是（ B ）。 A．土地管理機關 B．房地產管理機關 C．工商機關 D．公安機關 29.土地權屬登記主管部門是（ B ）。 A．土地管理機關 B．房地產管理機關 C．工商機關 D．公安機關 30.設立房地產中介機構應當向（ B ）申請。 A．建設部門 B．工商部門 C．房地產主管部門 D．公安機關 31.現代物業(yè)管理起源于（ A ）。 A．英國 B．美國 C．法國 D．日本 32.設立物業(yè)管理公司應向( B )辦理登記。 A．房屋登記部門 B．工商機關 C．稅務機關 D．土地管理部門 33.（ A ）是物業(yè)的第一業(yè)主。 A．房地產開發(fā)商 B．第一個購買物業(yè)的消費者 C．房管部門 D．工商部門 34.經（ B ）以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會臨時會議。 A．10％ B．20% C．30% D．50% 35.屋頂平臺設置廣告招牌的費用應屬于（ B ）。 A．業(yè)主委員會 B．物業(yè)維修基金 C．頂樓住戶 D．居委會 36.以財產權爭議為主的房地產糾紛是（ B ）。 A．行政糾紛 B．民事糾紛 C．消費者權益糾紛 D．刑事問題 37.對法人處以（ D ）以下罰款可以適用行政處罰簡易程序。 A．10萬元 B．3萬元 C．1萬元 D．1000元 38.房地產糾紛的審理應該依據（ B ）。 A．刑事訴訟法 B．民事訴訟法 C．行政訴訟法 D．憲法 39.土地所有權爭議協商不成的由（ B ）處理。 A．法院 B．仲裁機構 C．人民政府 D．當事人 40.涉外房地產糾紛由（ B ）管轄。 A．基層人民法院 B．中級人民法院 C．高級人民法院 D．仲裁機構 二、多項選擇題 1．房屋權利人對其所有的土地財產不能享有（ A D ）。 A．所有權 B．使用權 C．收益權 D．處分權 2．房地產權利的內容有（ B C D ）。 A．管理權 B．所有權 C．使用權 D．開發(fā)經營權 3．征用耕地的補償費用包括（ A B C D ）。 A．土地補償費 B．安置補助費 C．地上附著物補償費 D．青苗補償費 4．土地使用權出讓可以采取的方式有（ A B C ）。 A．拍賣 B．招標 C．雙方協議 D．劃撥 5．不動產相鄰關系的處理原則有 （ A B C D ）。 A．有利生產 B．方便生活 C．團結互助 D．公平合理 6．下列土地屬于農村集體所有的包括（ A B C ）。 A．宅基地 B．自留地 C．自留山 D．城市土地 7．我國土地所有權的主體包括（ A B ）。 A．國家 B．集體 C．政府 D．業(yè)主 8．土地使用權終止的原因有（ A B C D ）。 A．期限屆滿 B．根據社會公共利益的需要提前收回 C．土地滅失 D．因逾期開發(fā)而被無償收回 9．下列土地使用權出讓最高年限為40年的是（ B C D ）。 A．工業(yè)用地 B．商業(yè)用地 C．旅游用地 D．娛樂用地 10．劃撥土地使用權不得（ A B C D ）。 A．轉讓 B．出租 C．抵押 D．進入市場 11．房地產開發(fā)企業(yè)以（ A B ）為營業(yè)范圍。 A．開發(fā) B．經營 C．公益 D．社會發(fā)展 12．房地產開發(fā)規(guī)劃管理的“一書兩證”是指（ B C D ）。 A．土地出讓合同 B．建設用地規(guī)劃許可證 C．建設工程許可證 D．核發(fā)選址意見書 13．房地產開發(fā)項目的配套環(huán)境設施必須與主體工程（ A B D ）。 A．同時設計 B．同時施工 C．同時檢驗 D．同時投產使用 14．在已經確定屬于拆遷范圍的房屋應暫停以下活動（ A B C ）。 A．新建 B．改建 C．擴建 D．出租 15．拆遷安置費用包括（ A B C D ）。 A．搬遷補助費 B．臨時安置補助費 C．停產補助費 D．停業(yè)補助費 16．房地產交易的形式包括房地產（ B C D ）。 A．出讓 B．轉讓 C．抵押 D．租賃 17．房地產價格評估的原則是（ A B C ）。 A．公平 B．公正 C．公開 D．公示 18．商品房銷售中開發(fā)商的免責事由不包括（ A B C ）。 A．不可抗力 B．技術障礙 C．施工單位延遲 D．情勢變更 19．房地產抵押權的范圍包括（ A C ）。 A．房屋所有權 B．土地所有權 C．土地使用權 D．抵押權設定后新增房屋 20．房地產抵押權實現的方式有（ A B C ）。 A．拍賣 B．折價 C．變賣 D．轉讓 21.房屋租賃是（ A B C ）的民事法律行為。 A．雙務 B．要式 C．有償 D．諾成 22.房屋出租人的義務包括（ A B C ）。 A．按照約定交付房屋 B．修繕房屋 C．瑕疵擔保 D．妥善保管房屋 23.房屋承租人有以下權利（ B C D ）。 A．收取租金 B．按照合同行使承租房屋使用權 C．優(yōu)先購買權 D．優(yōu)先承租權 24.房屋登記的主管機關包括（ A B ）。 A．土地管理機關 B．房地產管理機關 C．工商機關 D．公安機關 25.房屋贈與合同屬于（ A D ）合同。 A．實踐性 B．諾成性 C．雙務 D．單務 26.下列房產不能繼承的有（ A B C D ）。 A．依法被征收的 B．公告決定拆遷的 C．未經全體共有人同意的共有房屋 D．土地使用期限屆滿未經續(xù)展的 27.房屋繼承的第一順序人包括（ A B C ）。 A．配偶 B．父母 C．子女 D．兄弟姐妹 28.我國現行房產登記制度的特點有（ A B C D ）。 A．不同機關分別登記 B．屬于權利動態(tài)登記 C．采取審查登記制 D．具有公信力 29.未經登記的房屋不得（ A B C ）。 A．買賣 B．出租 C．抵押 D．使用 30.房地產中介服務管理包含（ A B C ）。 A．機構設立管理 B．從業(yè)人員資質管理 C．業(yè)務管理 D．跨多機構服務 31.物業(yè)由以下部分構成（ A B C D ）。 A．建筑物本體 B．附屬設施 C．公共設施 D．建筑地塊 32.屬于物管企業(yè)常規(guī)服務的有（ A B D ）。 A．安全防衛(wèi) B．綠化美化 C．室內清潔 D．相關資料的保管 33.可以出席業(yè)主大會的有（ A B C D ）。 A．居住業(yè)主 B．物業(yè)使用人代表 C．當地派出所 D．房管局人員 34.房地產糾紛的處理方式有（ A B C D ）。 A．協商 B．調解 C．仲裁 D．訴訟 35.聽證會的參加人有（ A B C D ）。 A．調查人員 B．案件當事人 C．利害關系人 D．委托代理人 36．仲裁機構可以受理的房地產爭議案件有（ A C D ）。 A．房屋使用權爭議 B．涉及落實政策的房地產糾紛 C．房屋買賣爭議 D．房屋所有權爭議 37．違章建筑作為標的引起的糾紛可能由（ A B ）管轄。 A．行政機關 B．人民法院 C．仲裁機構 D．業(yè)主委員會 38．有權進行房地產爭議行政復查的機關包括（ A B ）。 A．該行政機關 B．該行政機關的上一級主管機關 C．該行政機關本級政府 D．該行政機關上一級政府 39.房地產訴訟與仲裁的區(qū)別有（ A B C ）。 A．管轄權不同 B．處理制度不同 C．自愿程度不同 D．法律后果不同 40．以下房地產糾紛只能由人民法院受理的有（ A B C ）。 A．經過公證機關公證后發(fā)生的房地產糾紛 B．涉及離婚的房地產糾紛 C．房屋所有權的爭議 D．房屋修繕的爭議 三、判斷分析題 1．我國實行土地公有制，所以房屋和土地的所有權是一致的。 錯 P3 2．房產和地產是一種從屬關系，房產從屬于地產。 錯 P5 3．地價是房地產制度的核心問題，對于城市房地產和鄉(xiāng)村房地產而言都很重要。錯 P6 4．消費者在房地產法律關系中居于主導地位。 錯 P19 5．房地產法律關系的客體是房產、地產及其附屬物，行為不能成為客體。錯 P19 6．部分農村用地比如自留地，可以由農民個人私有。錯P36 7．不能證明是按份共有還是共同共有的共有房產，一律按按份共有認定。錯P44 8．國有土地使用權和國有土地所有權可以依法分離，確定給直接使用土地的法人或者個人。正確P45 9．省級以上人民政府才有權對國有土地使用權進行劃撥。錯P81 10．國有土地和集體土地使用權可以有償出讓。錯P91 11．一級房地產開發(fā)企業(yè)注冊資本不得少于人民幣1000萬元，從事房地產開發(fā)經營要3年以上。錯P104—P105 12．超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。 錯P98 13．房地產開發(fā)項目需要配套建設的環(huán)保設施可以在主體工程完工后再進行建設。錯P116 14．拆除臨時建筑一律不予以補償。錯P134 15．對于產權不明的房屋，可以先拆除再辦理拆遷許可證。錯P135 16．對國有土地上的房屋進行拆遷一律適用《拆遷條例》。正確P123—124 17．在房地產交易中，房屋所有權和土地使用權必須同時轉讓或者抵押。正確P147 18．共有房地產未經其他共有人書面同意的不得轉讓。正確P157—158 19．對于預售商品房的再轉讓（“炒樓花”），我國目前沒有明確規(guī)定禁止或者允許。 正確P184—185 20．房地產抵押以公示為成立要件。錯P199 21．作為租賃標的的房屋只是房屋本身。錯P213 22．房屋轉租可以由承租人自行決定而不必經原出租人同意。錯P224 23．房屋贈與合同一旦成立，贈與人無權撤銷。錯P238 24．房屋贈與合同可以采取書面和口頭方式。正確P235 25．我國法律允許他人以自己的名義從事房地產中介服務。錯P269 26．經過業(yè)主書面授權的業(yè)主親屬享有業(yè)主的被選舉權，可以成為業(yè)主委員會的成員。錯P312 27．前期物業(yè)管理應以業(yè)主委員會成立為限。正確 P316 28．房管部門作出的營業(yè)性處罰超過5萬元的才舉行聽證。錯P347 29．單位職工對單位分房決定有意見可以向法院起訴。錯P362 30．當事人在房屋買賣時約定糾紛以仲裁方式解決，則法院無權受理該糾紛。錯P355 四、名詞解釋題 1.房地產法律關系 P19 2.土地使用權 P39 3.建筑物區(qū)分所有權P45 4.農用地 P73 5.建設用地 P73 6.土地使用權劃撥 P85 7.土地使用權出讓 P85 8.土地使用權出讓合同 P94 9.委托拆遷 P130 10.拆遷補償 P134 11.商品房現售 P169 12.房地產轉讓P154 13.房地產抵押 P198 14.繼承 P239 15.優(yōu)先承租權 P222 16.房地產權屬登記 P247 17.房地產中介服務 P261 18.物業(yè)管理 P297 19.業(yè)主大會 P312 20．房地產仲裁P351 五、簡答題 1．哪些建設用地的土地使用權可以劃撥取得？ 答：（1）國家機關用地和軍事用地。 （2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地。 （3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。 （4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 2．我國對于土地使用權出讓進行控制的措施有哪些？ 答：（1）禁止集體所有土地的使用權有償出讓。 （2）土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。 （3）土地使用權出讓，必須擬訂年度出讓土地使用權總面積方案。 （4）土地使用權出讓，必須按照法定程序實施。 3．房地產開發(fā)的必要條件是什么？ 答：（1）房地產開發(fā)主體具備相應的營業(yè)執(zhí)照； （2）房地產開發(fā)主體具備相應的資質等級證書； （3）依法立項； （4）取得建設用地規(guī)劃許可證； （5）依法取得房地產開發(fā)用地的使用權； （6）依法取得建設工程規(guī)劃許可證； （7）在規(guī)定期限內按規(guī)定用途動工開發(fā)房地產。 4．對于設有抵押權的房屋如何進行拆遷補償？ 答：（1）債務人提前清償全部債務，使房屋抵押關系消滅； （2）抵押房屋以貨幣補償方式進行拆遷補償； （3）抵押房屋以產權調換方式進行拆遷補償。 5.商品房現售的程序是什么？ 答：（1）簽定商品房買賣書面合同； （2）根據規(guī)定或當事人的約定，將商品房買賣合同辦理公證手續(xù)； （3）買賣雙方持房地產權屬證書、買賣合同和合法身份證明等文件到房地產所在地的房地產管理部門申報買賣價格，申請辦理產權過戶手續(xù)； （4）雙方根據規(guī)定繳納契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、交易手續(xù)費等稅費； （5）辦理產權過戶登記手續(xù)，購房人領取房地產產權證。 6．簡述商品房的預售條件。 答：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 （4）向縣級以上人民政府地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。 7．哪些房地產不得設定抵押？ 答：（1）權屬有爭議的房地產； （2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產； （3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物； （4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產； （5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產。 （6）依法不得抵押的其他房地產。 8．簽訂房屋租賃合同的條件有哪些？ 答：（1）出租人必須是符合法律規(guī)定的人 （2）承租人必須是符合法律規(guī)定的人 （3）出租的房屋必須不屬于法律規(guī)定不得出租的房屋。 9．哪些行為屬于法律禁止的房地產中介服務行為？ 答：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或利用工作之便，牟取其他不正當的利益； （2）允許他人以自已的名義從事房地產中介業(yè)務； （3）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執(zhí)行業(yè)務； （4）與一方當事人串通損害另一方當事人利益； （5）法律、法規(guī)禁止的其他行為。 10．業(yè)主自治機構的特征有哪些？ 答：由于業(yè)主自治機構是由業(yè)主自行組成的維護物業(yè)整體利益的組織，其應具有民主性、自治性、公益性的特征。具體表現在以下幾方面： （1）業(yè)主自治機構是民主性的組織，其成員在機構的地位是平等的，能夠根據自己的意見發(fā)表建議，提出看法。 （2）業(yè)主自治機構是自治性的組織，其成員是對物業(yè)享有所有權人，進行的是自我服務、自我管理、自我協商、自我約束。 （3）業(yè)主自治機構是公益性組織，其自治的目的不是為了個別成員的利益，而是要維護物業(yè)管理區(qū)域內的整體利益。 六、案例分析題 案例分析題（一）．1997年10月，某市甲房地產開發(fā)公司與市土地管理局簽定了200畝土地使用權出讓合同，地價為10萬元。甲受讓土地后，未經任何開發(fā)的情況下，將其所獲土地使用權轉讓。1998年4月，甲與乙房地產開發(fā)公司簽定房地產轉讓合同，將其所獲得的200畝土地，以每畝12萬元的價格轉讓給乙公司，合計地價款2400萬元。1998年6月某市土地管理部門下達了處罰決定書，沒收甲房地產公司400萬元的非法收入。請回答： （1）甲與乙簽訂的轉讓合同是否有效？為什么？ （2）某市房地產管理部門的處罰是否有效？ 答：1．甲與乙簽訂的轉讓合同無效。主要法律依據： （1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書； （2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)總投資的25%以上，屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。 甲公司的行為屬于典型的非法炒賣土地。 2．某市房地產管理部門的處罰有效。主要法律依據：違反法律規(guī)定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得的，可以并處罰款。 案例分析題（二）：某工廠為擴大生產規(guī)模，投資80萬元建一分廠，向某縣人民政府申請用地2畝（以出讓方式取得土地使有權），經縣人民政府批準使用城市規(guī)劃區(qū)內屬于A村集體所有的土地（非耕地）2畝。為保證按時使用土地，工廠與A村簽訂了土地使用權合同。合同規(guī)定A村向工廠出讓土地2畝，土地所有權出讓金30萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權出讓年限為70年。有關合同的其他內容均參照國家出讓土地使用權的標準合同寫明。據此，請回答以下問題： （1）該土地使用權出讓合同是否有效？為什么？ （2）縣級人民政府批準的該工廠用地70年是否合法？為什么？ （3）按照有關法律規(guī)定，該工廠應該怎樣取得土地使用權？ 答：1．該合同無效。主要法律依據：我國法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地只有在被征用變?yōu)閲型恋匾院蠓娇沙鲎尅? 2．不合法。主要法律依據：工業(yè)用地土地使用權出讓的最高年限為50年 3．首先應將該集體所有的土地依法征用，變?yōu)閲型恋?；然后由工廠交納土地出讓金，并經過權屬登記方可取得土地使用權。 案例分析題（三）：1999年8月A工廠經本縣計委批準立項，進行某種電子產品項目建設，并于同年12月經縣政府批準，同意其征用小巷村土地10畝，其中耕地5畝，非耕地5畝。后由于電子市場行情發(fā)生變化，該工廠的技改項目一直未開工建設。為使企業(yè)擺脫困境，2000年10月該工廠將10畝土地作為出資與暢達公司聯營，暢達公司在簽約后，立即在土地上圈起了圍墻。后被群眾舉報。據此請回答以下問題： （1）A工廠用地10畝是否合法? （2）A工廠為擺脫困境，將10畝地出讓給暢達公司的行為屬于什么性質? （3）對暢達公司圈起的土地如何處理? 答：1．A工廠征地不合法。主要法律依據：《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號），決定中規(guī)定征用土地的審批權由省人民政府和國務院享有。 2．A工廠將10畝土地出讓給暢達公司的性質屬于非法轉讓土地。A工廠以非法占有的土地與暢達公司聯營，目的是以土地為條件獲得利益，實質上是以合法的形式實施了非法轉讓土地的行為。 3．暢達公司圈起的土地，應按非法轉讓土地處理，即沒收非法所得，并處以罰款。同時還應追究非法批地直接責任者的法律責任。 案例分析題（四）：A酒店與某市公園簽訂租賃合同，雙方商定由A酒店承租公園內的醉仙飯店，并投資改建為A酒店的分店，醉仙飯店門前的停車場及公園的兩個大門由租賃雙方共同使用，租賃期限為10年。隨后，A酒店向規(guī)劃局申請改建醉仙飯店，規(guī)劃局查明該飯店的土地使用權屬于園林局，遂發(fā)文要求園林局辦理報建手續(xù)。規(guī)劃局根據園林局的申請，核準將醉仙飯店改建成一棟四層樓的酒樓，建筑面積為8000平方米。改建期間，A酒店在原醉仙飯店的北側加建一幢三層面積為900平方米的附屬用房，在西側加建一幢四層面積為1500平方米的酒樓雅座。規(guī)劃部門發(fā)現后，認為園林局未批準擅自擴大建設規(guī)模，侵占綠地，違反了城市規(guī)劃法的規(guī)定，影響了城市規(guī)劃，遂作出處罰決定，沒收上述違章加建的兩座樓房。園林局對該處罰不服，向市政府有關主管部門申請復議。 請回答復議機關如何處理此案。 答：1．在本案中，園林局和A酒店在進行改建工程時，未經規(guī)劃部門批準，擅自擴大建設規(guī)模，侵占公園綠地，屬于違反《城市規(guī)劃法》的行為。 2．根據城市規(guī)劃法的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可規(guī)定進行建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上人民政府規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或沒收違法建筑物、構筑物或其他設施。 3．由此可知，規(guī)劃部門對園林局違法事實的認定準確，處罰有法律依據,復議機關應維持原處罰決定。 案例分析題（五）：甲、乙兄弟倆父母早亡，留有遺產房屋一幢多間。該幢房屋租賃給丙居住，雙方簽訂有房屋租賃合同，并向市房產管理部門辦理了登記手續(xù)，領取了《房屋租賃證》。因租期屆滿，丙向留在當地的甲提出購買該幢房屋，甲認為，乙在外地工作，不需要當地房屋，自己是長子有權作主，經協商，甲與丙簽訂了房屋買賣合同。數日后，乙一家調回當地工作，提出要在租賃給丙的自家私房居住，請丙在近期搬出此屋，丙辯稱，該幢房屋甲已賣給他，雙方簽訂了書面的房屋買賣合同，他已交清了買房款，房屋產權已屬他自己所有。若有異議，由甲、乙相互交涉。雙方意見分歧，乙上訴法院，要求終止與丙的房屋租賃合同，歸還房屋自用。丙認為為房屋應歸自己所有，并要求辦理產權登記手續(xù)。 問：該房屋應歸誰所有?依據是什么? 答：1．該房屋應歸甲和乙共有。 2．該房屋為甲、乙父母所留下的遺產，由二人共同繼承。 3．本案中，甲和丙簽訂的合同未征求乙的意見，且房屋尚未辦理產權登記。故，房屋應歸甲和乙共有。乙交付的款項可要求甲如數退還，并要求其賠償損失。 第 21 頁 共 21 頁