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演講：________ 城市交通改造工作講話 姓名：______________________ 單位：______________________ 日期：______年_____月_____日 第 1 頁 共 13 頁 城市交通改造工作講話 一、總論 隨著我國經(jīng)濟建設的發(fā)展，人民生活水平已有了極大的改善和提高。在經(jīng)濟建設突飛猛進發(fā)展的同時，有些伴隨著發(fā)展水平的提高而凸顯出來的實際需求，在強國戰(zhàn)略的進程中，從人民生活的方方面面逐漸釋放出來，表現(xiàn)為各方面的、性的需求愿望，在有前瞻性的商業(yè)運作中，這些新愿望被各專業(yè)公司所捕捉，并按市場供需規(guī)律加以詳解，賦予它運營程序的設計，一個原始的需求動機就變成了一塊極富活力的市場需求。這個演變的過程就是人類文明不斷進步的過程，它滿足人們物質(zhì)生活、精神生活的各種合理愿望，改善人們的生活環(huán)境，使人們在獲得愿望滿足、環(huán)境改善的同時，從更高的層面對環(huán)境和需求加以思考，如何去提出更合理的愿望？如何去捕捉和引導更新的市場需求？如何更善意的去滿足人們合理而客觀的需求愿望？這樣形成一個合理的經(jīng)濟運動大循環(huán)，并始終保持可持續(xù)發(fā)展的性質(zhì)和態(tài)勢。在城市建設過程中也遵循著這一逐步深化的客觀規(guī)律，釋放人們的愿望，演繹城市發(fā)展偉大的史詩。 在我國上世紀八、九十年代期間，由于當時的各種客觀原因，居民住宅建設以滿足起居、廚衛(wèi)、陽臺配套的需求為主，樓房以多層為主，并不強調(diào)有無電梯和備用能源系統(tǒng)等等住宅所需其它配套設施。尤其像攀枝花等這樣的山城，除有地上八層、九層沒有電梯的住宅樓，結(jié)合地形高差，還有上八層，下五層，所謂“七上八下”的住宅樓，同樣沒有便利的豎向交通（電梯）等等配套設施。這客觀地反映了當時的國民財力水平和國家建設的欠規(guī)劃性狀態(tài)。 在經(jīng)濟建設發(fā)展和老齡化程度擴大，我國各城市七層及七層以上無電梯居民住宅就越來越阻礙人們的日常生活。近年來，各級政府加大了對舊城改造的建設力度，尤其是對上世紀七十年代以前的房屋改造，政府更是不惜以政府財政擔保，舉債進行舊城改造，充分體現(xiàn)著政府引導國家建設發(fā)展，實現(xiàn)民族強大的宏偉愿景。 根據(jù)對我國縣級以上城市及國家統(tǒng)計局各年統(tǒng)計的人口、經(jīng)濟、住宅建設等各種數(shù)據(jù)的初步調(diào)查得知，我國80萬人口縣級以上城市約余個，七層及七層以上無電梯居民住宅，每個城市按200萬平方米估算，總共有40億平方米住宅有待進行豎向交通改造。按每臺八層站電梯的服務面積2500－3000平方米計算，有待改造的電梯約為130余萬臺，按目前廣州市公布的多層電梯改造造價40萬元/臺，市場總值約5200億元。按照不同生活習慣、不同房屋、不同人群、不同城市、以及不同改造模式，粗略判斷，市場可持續(xù)15～20年。 《城市多層住宅豎向交通改造（加裝電梯）項目思考》就是針對某城市范圍內(nèi)這方面市場需求及改造建設的專題思考。 二、國內(nèi)其他城市同類項目推進現(xiàn)狀 1、上海：上世紀九十年代中期開始，由房管局發(fā)起與社會各界共同進行舊城改造，對舊住宅進行水電管道改造、平屋面改坡屋面、水電表入戶、底層住宅改商用、增加電梯、外墻翻新、增加廚房、增加衛(wèi)生間等綜合改造，俗稱“平改坡”工程，極大地改善了人們的生活質(zhì)量。 2、北京：上世紀九十年代末期開始對舊住宅進行加裝電梯（豎向交通）專題改造。 3、廣州：上世紀九十年代末期開始凸顯市場需求，年廣東省建設廳頒布《關(guān)于舊住宅增設電梯若干指導意見》，催生加裝電梯（豎向交通）改造市場，引導和規(guī)范各方行為。年廣州市出臺《廣州住宅加建電梯暫行辦法》，進一步明確加裝電梯（豎向交通）改造工程實施細則和資金籌集渠道，廣州市已有600臺左右電梯成功實施加裝改造，并為以后及全國的豎向交通改造積累了可實施的寶貴經(jīng)驗。 4、佛山：年左右出現(xiàn)市場需求的苗頭，隨著廣東省建設廳文件的出臺，市場呈現(xiàn)更積極的需求狀態(tài)，尤其以市政協(xié)牽頭，從市場調(diào)查入手，多次組織市場調(diào)研會，專家研究會，并向佛山市政府提交專題報告，極大地表現(xiàn)了市政協(xié)及政府對豎向交通改造工程的高度關(guān)注。目前已成功改造300余臺。 5、溫州、蘇州、杭州、成都、武漢、西安、長沙、南京、南昌、上饒等城市溯以平原為基礎，有使用需求，有個案實施案例，但多以單位公用房屋為主，如辦公室、多層廠房、多層商場等等。市場需求及改造進度有待專題調(diào)查研究。 6、重慶：就總體市場現(xiàn)狀而言，重慶市目前盡處于極少數(shù)個案實施狀態(tài)，且加裝電梯的房屋多為除住宅以外的非住宅房屋。重慶的舊住宅豎向交通改造工程尚未啟動。 進入本世紀后，有城市建設專業(yè)人士對這部分市場需求提出了呼吁，對國內(nèi)外同性質(zhì)的市場狀況和實施情況進行了深入調(diào)查、關(guān)注，通過對主城區(qū)無電梯樓房居民非正式初步調(diào)查，居民有強烈的改造愿望，但由于不知實施流程，感覺涉及的問題復雜，不敢想象，也不知從何著手。同時，專業(yè)人士與廣州、上海參與過同類項目的人士交流，與設備供應商、職能部門管理者、施工企業(yè)、經(jīng)濟界人士、專業(yè)技術(shù)人員，就城市的豎向交通改造進行多層次討論，對我國城市豎向交通改造總體市場需求持極其樂觀的開發(fā)觀點。 三、發(fā)達國家同類項目改造情況 歐洲經(jīng)濟發(fā)達國家，對新建住宅一般做到了4層及以上要求設立電梯，舊住宅也盡量在4層及以上加裝電梯，并在所有有人口居住的地方予以改造實施，民眾需求愿望高，一般由政府組織這類舊城改造，資金來源豐富，為人們安居樂業(yè)營造了極好的條件。 北美洲國家改造狀況與歐洲的情況相似，不同的是國家對不同人群在改造的經(jīng)濟補貼不盡相同。這作為另一個問題，不屬于本《研究報告》討論內(nèi)容。 歐美國家在這方面的發(fā)展情況總體是：起步較早，個案經(jīng)驗豐富，政策較完備，以及本身相對完善的城市建設法律體系保障，充分保證了實施豎向交通改造項目的推進和設備運營、維保、所有權(quán)界定等問題的正常演繹。 四、某城市豎向交通改造項目市場分析 1、實施項目的目的 1）、改善居民起居出行狀態(tài)，提升舊住宅居民生活質(zhì)量。 2）、客觀上提高居民物業(yè)價值。按市場調(diào)查，同區(qū)域住宅，有電梯房和無電梯房的評估、交易價格相差400～600元/平方米左右。 3）、項目的實施是對現(xiàn)有舊城改造方式的補充和完善。 4）、開發(fā)新的市場需求面，響應國家有關(guān)拉動內(nèi)需的經(jīng)濟建設號召，為企業(yè)拓展市場，增加就業(yè)。 5）、適應老齡化城市來臨的現(xiàn)實，為市民特別是婦孺老幼提供便利的交通條件，完善城市建設的這部分功能。 6）、政府在對豎向交通改造項目實施經(jīng)濟補和稅費減免，可以讓更多人享受到國家經(jīng)濟建設的成果。 7）、為創(chuàng)造和諧社會，從硬件上完善更周全、更細致的城市功能，體現(xiàn)國家安邦治國的戰(zhàn)略愿景和進步水平。 8）、開辟新的稅收源流，為國家財政創(chuàng)造新的稅收面。 9）、延伸市場派生需求，促進社會進一步發(fā)展。 2、無電梯舊住宅（七層及以上）預估總量 按初步統(tǒng)計，主城區(qū)內(nèi)約有16000棟無電梯住宅尚需改造，每棟樓平均按1.5個單元計算，豎向交通改造電梯約24000臺，扣除因各種原因無法改造所占比例，有條件改造的電梯按30％計算，約7200臺。 主城區(qū)以外的各縣市鎮(zhèn)預估50000棟樓無電梯住宅，有條件改造的電梯約22500臺。 3、城市老齡化狀態(tài) 按市人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，年某城市65歲以上的人口約300余萬有余，加上常年居住的外來老年人，整個城市約有350萬老年人，城市應為他們做更多、更細致的工作，豎向交通改造是這類工作的一部分。 4、實施項目所需法律法規(guī) 1）、豎向交通改造工程，按常規(guī)在行業(yè)分管上一般列入舊城改造工作范疇，由各級房屋管理局具體管理； 2）、在設計申報程序方面，消防、規(guī)劃部門將按改建、擴建項目進行審批、驗收； 3）、在國土使用方面，國土部門將在原有項目土地使用性質(zhì)的基礎上重新核算土地實際使用率； 4）、在建設報批程序方面，建管、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、備案等部門也將按改建、擴建項目進行審批、驗收； 5）、在設備安裝驗收方面，特種設備安全監(jiān)測中心將按新設備辦理； 6）、在改造后的權(quán)證登記方面，監(jiān)理中心將按《房屋面積測量報告》為用戶煥發(fā)新《房地產(chǎn)權(quán)證》； 7）、在運營使用方面，物業(yè)服務公司將按市物價局核發(fā)的收費批文酌情收費。 8）、稅費方面，稅務局將按現(xiàn)行規(guī)定結(jié)合改建、擴建項目實情收繳。 9）、如項目涉及用戶需要短期貸款，可借鑒現(xiàn)有房屋按揭政策辦理，或由受委托實施單位（商業(yè)公司）與金融機構(gòu)、大修基金管理中心、住房公積金管理中心、專項維修金及其他社會金融單位商議專項貸款產(chǎn)品。 10）、能源供應方面，電力部門將按增容或新建項目配套實施。 以上各方面，均有現(xiàn)成的法律法規(guī)和管理程序，項目完全可以運行推進。 5、項目實施的技術(shù)條件 1）、城市技術(shù)檢測鑒定部門，重慶有專業(yè)的權(quán)威的專業(yè)技術(shù)檢測鑒定機構(gòu)，具備對原有房屋結(jié)構(gòu)檢測、鑒定規(guī)程和技術(shù)措施（包括所需設施、設備）。能完成對原有房屋結(jié)構(gòu)的鑒定工作，為豎向交通改造項目提供權(quán)威性技術(shù)文件。 2）、城市設計單位，該城市有成熟的設計市場，有數(shù)十家本地和外地派駐的具備資質(zhì)的設計單位。依照現(xiàn)行的《住宅設計規(guī)范》、《民用建筑防火規(guī)范》、《市城市建設規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》等法規(guī)，結(jié)合各改造房屋的具體現(xiàn)狀，能設計出滿足項目要求的設計文件。 3）、依托城市建設體系，受相關(guān)施工規(guī)程的約束，在業(yè)主代表和職能部門的監(jiān)督下，施工單位能按照設計文件和程序性批文，完成合格的改造工程。 4）、安全保障，在國內(nèi)已具備的電梯安全運營保障體系的前提下，因項目涉及面廣，各種技術(shù)水平不盡相同，可與保險機構(gòu)洽商設計“豎向交通工程”專項投保產(chǎn)品，使電梯運營在建設機制上做到雙重保險，保障安全萬無一失。 五、項目造價業(yè)主出資方案策劃 1、面積分攤法（一、二層不出資） 以房屋建筑面積為分攤基數(shù)，在平均分攤共有值基礎上，再按建筑面積分攤差別值，兩者之和為業(yè)主出資金額。特點：在總造價中共有值比例小，差別值比例大。 2、按戶分攤法（一、二層不出資） 以業(yè)主戶數(shù)為分攤基數(shù)，在平均分攤共有值基礎上，再按戶數(shù)和需求度系數(shù)（樓層差別）分攤差別值，兩者之和為業(yè)主出資金額。特點：在總造價中共有值比例較“面積分攤法”大，差別值比例較“面積分攤法”小。 3、綜合分攤法（一、二層不出資） 以建筑面積和業(yè)主戶數(shù)為分攤基數(shù)，在平均分攤共有值基礎上，再按業(yè)主建筑面積、戶數(shù)、需求度系數(shù)（樓層差別）三者之積分攤差別值，兩者之和為業(yè)主出資金額。特點：在總造價中共有值比例較“面積分攤法”、“按戶分攤法”都小，差別值相對要大一些。 4、經(jīng)業(yè)主同意的其它出資方案。 六、項目資金籌集 1、業(yè)主出資、政府補貼并減免稅費、企業(yè)讓利。 出資主體為業(yè)主。 由于項目具備民心工程性質(zhì)，業(yè)主群體可申請政府參照上海等發(fā)達城市舊城改造的成功經(jīng)驗，對豎向交通改造工程實行造價補貼的方式，同時減免改造工程稅費，造價補貼和稅費減免均實行先繳后退的慣例做法。 運營企業(yè)在公開、公平、公正核準造價基礎上，承諾讓利比例，降低造價，實惠于民。 2、業(yè)主按揭貸款，政府貼息并減免稅費，企業(yè)讓利。 出資主體為業(yè)主。業(yè)主按《貸款合同》每月向指定銀行存款，在2～3年內(nèi)還清貸款本息。在政府支持下，由實施企業(yè)聯(lián)合金融機構(gòu)，為業(yè)主對“豎向交通改造工程”進行市場核實，設計專項短期貸款。 業(yè)主群體申請政府對貸款利息給予補貼，并給予稅費減免。政府貼息和減免稅費均實行先繳后退的慣例做法。 運營企業(yè)在公開、公平、公正核準造價基礎上，承諾讓利比例，同時，為保證融資款項使用安全性，所融資金由該金融機構(gòu)設專戶，銀行代付，按竣工批（臺）給運營企業(yè)劃轉(zhuǎn)工程余款。做透明工程，實惠于民。 3、加層銷售，擴建電梯。 由于住宅年代久遠、社會性復雜，為表達項目的初始善意，避免改造工程引發(fā)不必要糾紛，尤其需避免引發(fā)陳年矛盾，可以在技術(shù)條件允許的樓房、小區(qū)實施實施加層銷售，為業(yè)主免費建電梯方式。 4、定量擴建，改造豎向交通。 核實某小區(qū)所需改造電梯總資金需求，結(jié)合當?shù)匦陆ㄗ≌?、商業(yè)用房市場可實現(xiàn)銷售價，擴建一定量商品房（住宅、商業(yè)），房屋銷售資金用于為原有業(yè)主進行豎向交通改造，運營企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。 5、向社會募集善款，落實貧困居民應出資款項。 由各街道辦事處、居委會、物業(yè)公司、運營企業(yè)聯(lián)合就本片區(qū)豎向交通改造工程涉及的貧困家庭所需資金（貧困家庭標準按有關(guān)程序和議程專題確定），在獲得審批同意后，向社會慈善機構(gòu)和愛心人士募集善款，使項目的初始善意得到表達，項目在公平、公開、公正的環(huán)境下順利開展，運營企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。 七、豎向交通改造項目運作模式 1、堅持“誰出資，誰享受”的市場原則，由業(yè)主要求，政府主導并監(jiān)督，運營企業(yè)前期策劃、組織宣傳、協(xié)調(diào)融資、申報實施、權(quán)證換發(fā)辦理等全程代理商業(yè)運作模式，啟動該舊城改造項目。 2、引進投資機構(gòu)，作長期投資運營。 3、與城市福利系統(tǒng)如“城市一卡通”聯(lián)動，辦完全“民心工程”。 八、運營企業(yè)在項目中的法律地位和任務 1、運營企業(yè)須獲得《小區(qū)豎向交通改造工程委托書》，確立在“豎向交通改造”工程中合法代理資格，報政府批示或備案。 2、全程代理人參照國內(nèi)外同性質(zhì)項目經(jīng)驗，集成城市建設的調(diào)查、項目的策劃、舊城改造的政策、開發(fā)建設的優(yōu)選、民心工程的服務等成熟經(jīng)驗，編制流程，實施項目。 3、代理業(yè)主申請政府主管部門進行整體項目申報。 4、與業(yè)主共同申請政府在項目涉及的政策、稅費方面的支持和優(yōu)惠。 5、向業(yè)主發(fā)出《豎向交通改造倡議書》作事前宣傳，組織技術(shù)答疑會。 6、開展試點工程，在試點工程中積累對不同樓房、不同客戶群、不同區(qū)域等各種情況的處理經(jīng)驗。 7、與金融部門洽商工程融資事宜。由業(yè)主與金融部門簽訂貸款合同。所融資金由貸款機構(gòu)專戶管理，并實施代管支付，竣工結(jié)算。 8、按項目建設程序開展工程建設、監(jiān)督和竣工驗收。 9、為業(yè)主辦理新《房地產(chǎn)權(quán)證》。 10、以試點并合格竣工的“豎向交通改造”案例，接受后期啟動項目業(yè)主咨詢。 11、完善內(nèi)部管理責任制定、流程及檔案登記留存（紙質(zhì)文件、電子文件），以備后期維保使用。 九、結(jié)論 根據(jù)以上各項調(diào)查分析，對該城市豎向交通改造項目的實施結(jié)論如下： 1、該項目有相當?shù)氖袌鲂枨?，可通過全程策劃和政策包裝推向市場。 2、該項目屬民心工程性質(zhì)，當獲得政府政策性大力支持和市場引導。 3、繼續(xù)深入調(diào)查市場需求的可引導性，尤其是客戶對電梯的需求欲望度的量化性評判。 4、細化完善業(yè)主出資方案的多樣性。 5、加強對客戶支付能力的細分調(diào)查，以劃分總體改造工程的具體實施梯度。 6、深入研究融資政策，探討落實融資渠道和融資方案的多樣性，保證項目順利啟動、持續(xù)開展。 第 12 頁 共 13 頁 演講資料 本文至此結(jié)束，感謝您的瀏覽! （資料僅供參考） 下載修改即可使用 第 13 頁 共 13 頁