戴德梁行-汶川地震對房地產(chǎn)市場的宏觀影響簡析.ppt
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汶川地震對房地產(chǎn)市場的宏觀影響簡析,我國主要地震帶分布示意圖,經(jīng)濟(jì)方面,GDP(↗) ※地震不改變中國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的長期趨勢 汶川大地震造成的直接經(jīng)濟(jì)損失將超過雪災(zāi),但地震對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響并不比年初的冰雪災(zāi)害更嚴(yán)重。地震對2008 年中國GDP 增長的影響僅會局限在第二季度, 而之后的重建工作還有助于實(shí)現(xiàn)下半年固定資產(chǎn)投資增長。 CPI( ↗ ) ※短期將對全國的糧食及豬肉價(jià)格造成一定影響,增加國內(nèi)通脹壓力。 貨幣政策( ↗ ) ※災(zāi)區(qū)將實(shí)施差異化經(jīng)濟(jì)政策,特事特辦 央行表示,對受災(zāi)嚴(yán)重的成都、綿陽等6市州,地方法人金融機(jī)構(gòu)暫不提高存款準(zhǔn)備金率。貨幣政策整體繼續(xù)從緊,區(qū)域(如成都)結(jié)構(gòu)性放松是以非震區(qū)(如深圳)貨幣政策的進(jìn)一步緊縮為代價(jià)。,經(jīng)濟(jì)方面,財(cái)政政策( ↗ ) ※區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的重新規(guī)劃、改善,將帶來更大的投資潛力 擴(kuò)張性財(cái)政政策在災(zāi)區(qū)將有明顯體現(xiàn),加之差異化信貸政策和社會各界重建資金的援助,投入效果對區(qū)域經(jīng)濟(jì)為正面。這種正面效應(yīng)在中長期對非重災(zāi)區(qū)大都市,經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用明顯; 房地產(chǎn)上游原材料價(jià)格(↗) ※四川輕災(zāi)非重建城市開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目利潤率下降,現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化 上游原材料的需求放大將打破2007年鋼鐵、水泥等上游產(chǎn)業(yè)的供求平衡,造成供應(yīng)短缺,形成原材料漲價(jià)的驅(qū)動力; 該區(qū)域房企將可能面臨原材料供應(yīng)短缺的風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而推高該地房地產(chǎn)公司的建安費(fèi)用,加之四川是勞務(wù)大省,災(zāi)后農(nóng)民忙于災(zāi)區(qū)重建,人力或短缺、勞動力成本上升。,政治方面,家庭地震財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)(N/A) ※本次汶川大地震將引發(fā)購房者對地震險(xiǎn)的重新關(guān)注,并根據(jù)中國地震險(xiǎn)(或配套類似險(xiǎn)種)的制度性安排而對四川及中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 地震險(xiǎn)若繼續(xù)制度性缺位,從長期看,毫無疑問將影響購房者在四川的購房投資意愿;反之,地震險(xiǎn)配合相對寬松的信貸政策,將有效釋放大規(guī)模的剛性需求。 住房抵押貸款處理( ↗ ) ※銀監(jiān)會5月23日根據(jù)《金融企業(yè)呆賬核銷管理辦法(2008年修訂版)》規(guī)定,要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對借款人因本次地震造成巨大損失且不能獲得保險(xiǎn)補(bǔ)償,或者以保險(xiǎn)賠償、擔(dān)保追償后仍不能償還的債務(wù),應(yīng)認(rèn)定為呆賬并及時(shí)予以核銷。 其他( ↗ ) ※2008年以來,雪災(zāi)、藏獨(dú)、火炬?zhèn)鬟f風(fēng)波等一系列事件,激發(fā)了國內(nèi)的民族情緒和社會責(zé)任感,汶川地震更是極大增強(qiáng)社會凝聚力。同時(shí),汶川地震為中國在國際社會贏得了很高的正面評價(jià),增強(qiáng)了中國經(jīng)濟(jì)在國際社會的認(rèn)可,為整體社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展及國際合作提供良好契機(jī)。,社會方面,災(zāi)區(qū)房屋重建計(jì)劃( ↗ ) ※5月21日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確提出,要用3個(gè)月時(shí)間在四川地震重災(zāi)區(qū)建設(shè)100萬套過渡安置房,已組織3批共201名專家進(jìn)入四川災(zāi)區(qū),展開危震房屋建筑的安全評估工作; ※6月1日,國家汶川地震災(zāi)后重建規(guī)劃組已經(jīng)成立,主要負(fù)責(zé)組織災(zāi)后恢復(fù)重建規(guī)劃的編制和相關(guān)政策的研究,計(jì)劃用3個(gè)月的時(shí)間完成前期工作和災(zāi)后重建的總體規(guī)劃,用3年時(shí)間基本完成災(zāi)后重建的主要任務(wù)。 舊城改造( ↗ ) ※本次汶川大地震將加快非重災(zāi)區(qū)舊城改造的力度與進(jìn)程,對舊城改造可能會提出更高的要求,不符合國家抗震設(shè)防要求的區(qū)域、本次地震中所造成的危房會納進(jìn)舊城改造范疇; 另外,隨著公共建筑的翻建、重建、改造、加固等工作的深入開展,城市中心區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)或?qū)⒂瓉硇碌臋C(jī)遇。,技術(shù)方面,建筑抗震規(guī)范( ↗ ) ※深刻認(rèn)識到抗震規(guī)范的重要性,有關(guān)部門將出臺更為細(xì)化的建筑抗震標(biāo)準(zhǔn),并加強(qiáng)相關(guān)工作管理,公建建筑、商業(yè)等大開間建筑設(shè)計(jì)、抗震要求和防災(zāi)害意識將增強(qiáng)。 ※本次地震將對城市規(guī)劃與規(guī)劃執(zhí)行產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,片面追求集約化土地利用的策略可能將在規(guī)劃執(zhí)行、土地出讓階段受到市場的質(zhì)疑。 ※隨著抗震等級的提高、相關(guān)抗震防災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的重新修訂和嚴(yán)格執(zhí)行,將使開發(fā)商建筑施工安裝成本進(jìn)一步提高;同時(shí),建筑設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管力度也將有實(shí)質(zhì)性的提升。,市場方面,建筑產(chǎn)品( ↗ ) ※地震對購房者選擇物業(yè)類型產(chǎn)生重大影響,低密度、中低樓層和框架結(jié)構(gòu)需求將提升 地震將為多層住宅帶來最大的溢價(jià)空間,別墅其次,而高層建筑將面臨銷售價(jià)格回落、價(jià)格體系重建的挑戰(zhàn)。與此同時(shí),框剪結(jié)構(gòu)型物業(yè)獲青睞,磚混型結(jié)構(gòu)建筑受冷遇。 房地產(chǎn)市場消費(fèi)理念 ( ↘ ) ※地震打破了住房投資價(jià)值永遠(yuǎn)上升的神話,使人們對住房的偏好和理念將發(fā)生很大變化 一部分人認(rèn)為,與其住高層不如住低層,甚至認(rèn)為與其購買住房不如租房,至少在短期內(nèi)低密度住宅將成為購房者的首選,高層建筑中低層位置的熱銷程度將超過高層位置。 對于全國樓市而言,地震的巨大負(fù)面影響將使部分購房者改變消費(fèi)預(yù)期暫緩入市,加之貨幣政策進(jìn)一步緊縮,從而使原本低迷的市場更加下滑,全國房地產(chǎn)市場觀望氣氛將更為濃厚。,地震對災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商的影響,地震在給災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來消極影響的同時(shí),也伴隨著發(fā)展契機(jī)。 對災(zāi)區(qū)開發(fā)商而言,地震對房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響是顯而易見的,地震嚴(yán)重影響了購房者的信心和購買偏好。這就直接導(dǎo)致銷售量面臨萎縮,影響銷售資金回籠,現(xiàn)在銀行又暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸款,使得開發(fā)商融資更加困難;加上地震促使建筑材料PPI指數(shù)的上漲和成都及周邊地區(qū)住房防震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高,加大了房屋建筑成本。因此,開發(fā)商將面臨很大的成本壓力,資金鏈將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 但,這次地震從需求的源頭抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的非理性發(fā)展,擠壓行業(yè)內(nèi)過多的投資、投機(jī)行為,對行業(yè)的健康發(fā)展未嘗不是一件好事;而且,在恐慌平復(fù)、災(zāi)情過后,市場將逐步回歸良性發(fā)展的軌道,那些高品質(zhì)、高安全性的產(chǎn)品會成為市場關(guān)注的焦點(diǎn),其價(jià)值會被重新發(fā)掘,出現(xiàn)“品質(zhì)溢價(jià)”,成為市場追捧的對象。,小結(jié),行業(yè)的思考與啟示,一直以來,房地產(chǎn)發(fā)展商,乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都是“趨利”式的價(jià)值觀,另一個(gè)最重要的側(cè)面“避害”被我們忽視,或者說被“邊緣化”了。 家園,被人們賦予的多重想象的功能,全都建立在其應(yīng)當(dāng)具備的基本功能——遮風(fēng)、避雨和安全的基礎(chǔ)上。 從“趨利”到“避害”: 土地——重點(diǎn)考慮的是位置的稀缺性→注重區(qū)位的同時(shí)尊重科學(xué)選址; 規(guī)劃——重點(diǎn)考慮的是可開發(fā)實(shí)施的成本和效益→規(guī)劃科學(xué)合理,設(shè)施齊全先進(jìn); 產(chǎn)品——重點(diǎn)考慮的是市場競爭、利潤空間→回歸房屋本質(zhì)屬性,強(qiáng)調(diào)安全宜居、價(jià)位合理; 營銷——主要賣點(diǎn)是財(cái)富、升值、尊貴、生活方式轉(zhuǎn)換→科技創(chuàng)新、建筑安全、人性化設(shè)計(jì)和居住舒適度等。,小結(jié),我們應(yīng)該做些什么,◇質(zhì)量安全與品牌承建 此次地震災(zāi)后,除地段和價(jià)格以外,消費(fèi)者將會更重視房屋的建設(shè)質(zhì)量,品牌房企在管理和質(zhì)量控制上的優(yōu)勢將獲得更多的發(fā)展機(jī)遇和市場認(rèn)可。 建議開發(fā)商主動借鑒國外地震多發(fā)國家的抗震減災(zāi)領(lǐng)先技術(shù),提升建筑設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管力度;同時(shí),對所建的商品房進(jìn)行質(zhì)量鑒定,由政府部門或權(quán)威機(jī)構(gòu)出具鑒定書并公示給客戶,可以消除地震對購房者造成的負(fù)面心理影響。 此外,通過這次地震后,消費(fèi)者購房時(shí)會更加注重安全防護(hù)設(shè)施的實(shí)用性、逃生通道的便捷性。開發(fā)商應(yīng)及時(shí)對產(chǎn)品和需求重新做出審視和定位,規(guī)劃社區(qū)避難場所,引進(jìn)先進(jìn)的物管系統(tǒng),積極推動產(chǎn)品的更新?lián)Q代,在產(chǎn)品品質(zhì)、安全性、抗震能力和成本控制方面做出新的探索; 另一方面, 可組織業(yè)主參加防災(zāi)培訓(xùn)和應(yīng)急演練,加強(qiáng)品牌宣傳與建設(shè),熱心災(zāi)區(qū)重建公益事業(yè)等……總之,要打造出住宅產(chǎn)品的核心競爭力,切實(shí)體現(xiàn)出為業(yè)主高度負(fù)責(zé)的姿態(tài)和強(qiáng)烈的社會責(zé)任感,進(jìn)一步提升企業(yè)的社會形象。,小結(jié),◇順應(yīng)市場形勢,轉(zhuǎn)變營銷方式 汶川地震發(fā)生后,人們對住房的消費(fèi)理念發(fā)生了很大變化,購房者無論是投資還是消費(fèi),都會把住房的抗震能力、居住安全性作為其購買選擇的首先條件。 同時(shí),必要時(shí)重新考慮高低層定價(jià)原則。隨著地震使購房者對高層和超高層產(chǎn)品恐懼心理的深入,原有高層加價(jià)的定價(jià)模式或許會受到影響,由于需求的推動,低樓層價(jià)格或出現(xiàn)上漲的趨勢。 鑒于此,當(dāng)順應(yīng)形勢將以往的營銷重點(diǎn)由財(cái)富、升值、尊貴、生活方式轉(zhuǎn)換等傳統(tǒng)賣點(diǎn),轉(zhuǎn)向工程質(zhì)量、科技升級、建筑安全、抗震等級、以人為本等方向上來,注意宣傳角度和推廣方式,將體驗(yàn)營銷、事件營銷和口碑營銷等上升到新的高度。,我們應(yīng)該做些什么,附:國外建筑的抗震設(shè)計(jì),日本的抗震設(shè)計(jì): 1. 剛性結(jié)構(gòu)提高建筑物的抗震性能 2. 使用橡膠提高建筑物的抗震性能 3. “局部浮力”的抗震系統(tǒng) 4. “滑動體”基礎(chǔ)提高建筑物抗震性能 國際最新抗震設(shè)計(jì)理念: 美國紐約的42層高層建筑物,建在于基礎(chǔ)分離的98個(gè)橡膠彈簧上; 日本的建在弧型鋼條上防地震建筑物; 前蘇聯(lián)的建在與基礎(chǔ)分離的沙墊層上的建筑物; 印度低技術(shù)條件下,用簡易鋼筋和灰泥粘在墻邊緣加固墻角就可以承受地震的沖擊; 中國的剛?cè)嵝愿粽?、減震、消震建筑結(jié)構(gòu)與低層樓房加層結(jié)構(gòu),都成功的應(yīng)用于工程實(shí)踐,明顯的在建筑結(jié)構(gòu)體型上,改變了傳統(tǒng)的插入式剛箍捆住內(nèi)力(吸收地震能量)的結(jié)構(gòu)體系。,謝謝!,THE END,- 1.請仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對于不預(yù)覽、不比對內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
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