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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)術語,一、土地類型有哪些？ ——居住用地70年； ——工業(yè)用地50年； ——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年； ——商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； ——綜合或其它用地50年； ——加油站、加氣站用地為20年；,二、土地使用權的出讓方式有哪些？ 1、協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓、行政劃撥。 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。（招拍掛） 除此之外的其他類型用地（主要有：工業(yè)、倉儲、或其他重點扶持的項目用地）可以協(xié)議方式出讓。,劃撥：是指政府部門將土地無償?shù)貏潛芙o房地產(chǎn)開發(fā)商使用。一般只有開發(fā)經(jīng)濟適用房政府才會劃撥土地，如果購房者取得產(chǎn)權證5年后要上市交易，就必須補交土地收益金。,土地招標：招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標， 根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。 土地拍賣：拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。,土地掛牌：掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。 招拍掛是一種政府行為。,2、使用權有權出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉化為國有土地后，才能轉讓。,3、國有土地使用權出讓應“凈地”出讓。 凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地。與之相對的是毛地出讓，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地。 生地：待開發(fā)的國有土地，離城鎮(zhèn)較遠，無市政基礎設 施，未開發(fā)利用的土地。 熟地：已完成市政基礎設施建設的土地,目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地的來源主要有政府出讓和企事業(yè)單位轉讓，取得的方式大多是通過拍賣形式。 取得土地的一般程序是：土地收儲中心收儲土地，進行重新規(guī)劃，通過招標、拍賣等形式將土地使用權出讓，房地產(chǎn)公司參加招標或拍賣，拍賣（招標） 成功當日簽訂招標拍賣成效確認書。,在規(guī)定的期限內(nèi)交付土地出讓金，交清當日由土地管理部門發(fā)給《交付土地證明書》（或國有土地出讓合同書），并在兩個月內(nèi)辦理《土地使用證》；在取得《交付土地證明書》時，房地產(chǎn)開發(fā)公司可進行砌圍墻、勘探等工程作業(yè)，但不能全面進場施工，取得《土地使用證》并辦理《開工許可證》后才能全面進場施工。如果延期交付土地，出讓方將承擔違約金或者賠償經(jīng)濟損失。,三、三通一平指的是什么？ 三通指水通、電通、路通，一平指場地平整。 四、七通一平指的是什么？ 七通指通水、通電、通路、通郵、通訊、 通暖氣、通天燃氣或煤氣、 一平指場地平整。,根據(jù)國家現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，以招拍掛方式出讓的土地，政府應以“熟地”出讓，并主導完成此拆遷補償工作。也就是說，負責拆遷工作的主體是政府而不是房地產(chǎn)開發(fā)商。但在實務操作中，因政府沒有精力或者不愿意先期投入資金進行土地一級開發(fā)等原因，拆遷安置和“三通（或七通）一平”等基礎工作是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。,五、房地產(chǎn)開發(fā)應取得哪“五證”？ 1、《國有土地使用證》 是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權的法律憑證。 2、《建設用地規(guī)劃許可證》 是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。,3、《建設工程規(guī)劃許可證》 是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。,4、《建設工程施工許可證》（《建設工程開工證》） 是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。 5、《商品房銷售（預售）許可證》 是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。,關系：如果開發(fā)商未取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。,《建設用地規(guī)劃許可證》 《建設工程規(guī)劃許可證》由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)；《建筑工程施工許可證》由工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門核發(fā)；《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。,六、房地產(chǎn)竣工交房時應取得哪“兩書”？ 《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》 小結：購房者在交房時應要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書” 、“一表”（竣工驗收備案表）。最重要的是檢驗《國有土地使用證》和《預售許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。 購房時一般開發(fā)商只能提供“五證”。,七、房地產(chǎn)的用地面積和總建筑面積的概念是什么？ 用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積?？偨ㄖ娣e指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等建筑面積的總和。,八、房屋的建筑面積和使用面積的概念是什么？ 建筑面積指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。它由使用面積、交通面積和結構面積組成。 使用面積指主要使用房間和輔助使用房間的凈面積（凈面積為軸線尺寸減去墻厚所得的凈尺寸的乘積）。 交通面積指走道、樓梯間、電梯間等交通聯(lián)系設施的凈面積。 結構面積指墻體、柱所占的面積。,九、什么是容積率？ 容積率是項目總建筑面積與總用地面積的比值。一般用小數(shù)表示。 十、什么是綠化率？ 綠地率是項目綠地總面積與總用地面積的比值。一般用百分數(shù)表示。,十一、什么是紅線？ 紅線圖（土地紅線/建筑紅線）是規(guī)劃局確定的項目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門正式確定的項目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。投資方在取得某塊地皮的開發(fā)權時，有關部門會給出建筑紅線，意思就是投資方所造的建筑不得超過該范圍。,一些民用建筑，如小區(qū)就會沿建筑紅線建造圍墻，墻內(nèi)可按設計師的設計來規(guī)劃，如建造廣場，則沿建筑紅線設臺階或綠化等。但是如果建造獨立的建筑物一般不會壓著建筑紅線來建造。這是為了保證建筑物之間有充分的間距以便行走，采光，安全通道等基本設施。,宗地塊的“三線”包括： 用地紅線；建筑紅線；道路紅線,十二、甲供材 所謂甲供材料，就是甲方提供建設工程所需的材料與設備給乙方使用，是建設方和施工方之間材料設備供應、管理和核算的一種方法。,真正意義上的甲供材料（甲乙雙方已經(jīng)簽訂《工程施工合同》） 1、甲方組織建筑材料設備的招標或認質認價工作； 2、甲方簽訂并履行《建筑材料、設備買賣合同》； 3、建筑材料、設備用于甲乙雙方《工程施工合同》 對應的工程項目； 4、甲方支付材料設備貨款； 5、發(fā)票抬頭是甲方單位全稱。,十三、總承包/專項分包 1、工程總承包是指從事工程總承包的企業(yè)按照與建設單位簽訂的合同，對工程項目的設計、采購、施工等實 行全過程的承包，并對工程的質量、安全、工期和造價等全面負責的承包方式。工程總承包一般采用設計—采購— 施工總承包或者設計—施工總承包模式。建設單位也可以根據(jù)項目特點和實際需要，按照風險合理分擔原則和承包 工作內(nèi)容采用其他工程總承包模式。,2、工程總承包企業(yè)可以在其資質證書許可的工程項目范圍內(nèi)自行實施設計和施工，也可以根據(jù)合同約定或者經(jīng)建設單位同意，直接將工程項目的設計或者施工業(yè)務擇優(yōu)分包給具有相應資質的企業(yè)。 僅具有設計資質的企業(yè)承接工程總承包項目時，應當將工程總承包項目中的施工業(yè)務依法分包給具有相應施工資質的企業(yè)。僅具有施工資質的企業(yè)承接工程總承包項目時，應當將工程總承包項目中 的設計業(yè)務依法分包給具有相應設計資質的企業(yè)。,3、常見的分包合同： 門窗專項工程分包；鋼結構專項工程分包； 對于門窗工程，鋼結構工程的專項分包，需要充分結合門窗施工企業(yè)/鋼結構施工企業(yè)的經(jīng)營范圍判斷其是否于自產(chǎn)貨物的建筑施工服務，如果是自產(chǎn)貨物附帶安裝服 務，則自產(chǎn)貨物執(zhí)行17%的增值稅，安裝服務按照11%的 “建筑服務“。,十四、里程碑式付款節(jié)點 建設工程里程碑節(jié)點一般是建設單位的進度節(jié)點，如 果是房建工程，一般設置在主要的分部、子分部完成時間 節(jié)點上，例如：樁基施工完成，地基與基礎分部完成，主 體結構完成等,十五、竣工備案 指完成各項竣工驗收后，匯總到建設局進行竣工備案， 并取得《竣工驗收備案證明》，此證明作為房產(chǎn)交付的必要法定手續(xù)?！緦嶋H交付的時間，城鎮(zhèn)土地使用稅終止時間】,十六、初始登記 房地產(chǎn)初始登記是指對未經(jīng)登記機關確認其房地產(chǎn)權利，領取房地產(chǎn)權利證書的土地使用權及其建筑物、附著物的所有權進行的第一次登記。通常指把大房地產(chǎn)證初始 化，以便辦理小業(yè)主的分戶房地產(chǎn)證?！緳鄬僮兏?，增值稅納稅義務時間】,