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房地產(chǎn)市場(chǎng)研究方法,,2,為什么要開設(shè)這門課程？,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究人員提出了新的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要。國(guó)外房地產(chǎn)咨詢業(yè)的沖擊。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析理論體系的需要。就業(yè)形勢(shì)的需要。,國(guó)內(nèi)外著名咨詢機(jī)構(gòu),,國(guó)內(nèi)外咨詢代理機(jī)構(gòu)-業(yè)務(wù)構(gòu)成,,,世聯(lián)地產(chǎn)服務(wù)體系,世聯(lián)地產(chǎn)從本地、區(qū)域以及全國(guó)層面，為房地產(chǎn)開發(fā)商、政府機(jī)構(gòu)、土地運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，以及中高端住宅和商業(yè)物業(yè)業(yè)主與各類物業(yè)買家提供一致、全面、綜合的服務(wù)。,物業(yè)管理服務(wù),,房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素與研究思路城市分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析住房政策分析分類型房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析房地產(chǎn)中介市場(chǎng)分析,7,1.房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)概念是指固定在土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水和礦藏等自然資源；狹義的房地產(chǎn)概念僅指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的各種權(quán)益。,一、什么是房地產(chǎn)？,（一）房地產(chǎn)概述,8,房地產(chǎn)權(quán)益,9,房地產(chǎn)權(quán)益,占有：所有權(quán)、共有權(quán)、抵押權(quán)使用：使用權(quán),處分：出售權(quán)、繼承權(quán)、贈(zèng)與權(quán)收益：出租權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán),10,2.房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)，是一項(xiàng)新興的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，是城市第三產(chǎn)業(yè)的一部分。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，它隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和擴(kuò)大而發(fā)展和擴(kuò)大。在我國(guó)，把房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)部門，開展各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，是從實(shí)行經(jīng)濟(jì)體制改革之后才開始的。,11,3.房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)可以分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又可以分為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)（含房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等）和物業(yè)管理業(yè)。,12,二、房地產(chǎn)市場(chǎng),1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類狹義市場(chǎng)——產(chǎn)品市場(chǎng)廣義市場(chǎng)——生產(chǎn)要素市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)——土地征購(gòu)、批租、出讓市場(chǎng)注意：一級(jí)市場(chǎng)又稱土地市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)——房地產(chǎn)銷售、租賃、抵押、信托市場(chǎng)注意：二級(jí)市場(chǎng)又稱房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、一手房市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)——房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓、典當(dāng)、售后服務(wù)市場(chǎng)注意：三級(jí)市場(chǎng)又稱房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、二手房市場(chǎng),13,2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性,——典型的不完全市場(chǎng)什么是完全市場(chǎng)？產(chǎn)品同質(zhì)資源自由流動(dòng)有足夠多的生產(chǎn)者和消費(fèi)者信息完全暢通以上幾條房地產(chǎn)市場(chǎng)均不符合！,14,,15,,,16,（1）產(chǎn)品價(jià)值高，流動(dòng)性、變現(xiàn)性差（2）產(chǎn)品非標(biāo)準(zhǔn)化、不可分割（3）交易周期長(zhǎng)、費(fèi)用高（4）交易活動(dòng)法律性強(qiáng)（5）投資性、投機(jī)性并存房地產(chǎn)市場(chǎng)既是消費(fèi)性市場(chǎng)，又是投資性和投機(jī)性相結(jié)合的市場(chǎng),總結(jié)：,,人們購(gòu)買住宅用于滿足自已最根本的居住需求，也可用于出租或買賣獲利；購(gòu)買或租賃商業(yè)、工業(yè)物業(yè)等用于經(jīng)營(yíng)或生產(chǎn)，也可用于出租或買賣獲利；于房地產(chǎn)資源的稀缺性決定了這一領(lǐng)域的投資回報(bào)相對(duì)豐厚，從而為投機(jī)活動(dòng)創(chuàng)造了空間。因此，在考察這一市場(chǎng)時(shí)，要同時(shí)關(guān)注消費(fèi)性、投資性和投機(jī)性特點(diǎn)對(duì)其的影響，以及三類活動(dòng)相互之間的關(guān)系。,相關(guān)理論：,地租理論中心地理論住房過濾理論城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)格理論管理學(xué)基本理論。。。。。,關(guān)于房地產(chǎn)的十萬(wàn)個(gè)為什么：,是救世主還是惡魔？是支柱產(chǎn)業(yè)還是泡沫的根源？開發(fā)企業(yè)扮演什么角色？房地產(chǎn)價(jià)格是什么決定的？為什么房?jī)r(jià)會(huì)越來越高？為什么調(diào)控作用不大？為什么我們沒有保障房？為什么。。。。。,在這門課程中：,如何分析城市？如何理解宏觀經(jīng)濟(jì)要素與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系？如何進(jìn)行市場(chǎng)的供需分析？如何進(jìn)行寫字樓及商業(yè)市場(chǎng)研究？如何競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)中介組織是如何運(yùn)作的？代理和策劃是什么？。。。。。。,（二）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素與研究思路,一）按表現(xiàn)形態(tài)分類1、硬環(huán)境：影響市場(chǎng)的各種外部物質(zhì)條件2、軟環(huán)境：影響市場(chǎng)的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化條件二）按層次分類1、宏觀投資環(huán)境：國(guó)家投資環(huán)境2、中觀投資環(huán)境：地區(qū)、行業(yè)投資環(huán)境3、微觀投資環(huán)境：地塊周邊及地塊投資環(huán)境三）按研究角度分類1、地區(qū)環(huán)境2、產(chǎn)業(yè)環(huán)境,（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本思路,一）經(jīng)濟(jì)政治因素(最為復(fù)雜,不好掌握)二）人口因素三）區(qū)位環(huán)境因素四）文化心理環(huán)境因素(研究有待深入,市場(chǎng)感覺非常重要)五）地理環(huán)境因素,（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路,1、總體認(rèn)識(shí)——體、面、線、點(diǎn),宏觀環(huán)境是“體”，而房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它的市場(chǎng)一樣是構(gòu)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的“面”；房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)面又是由各類型物業(yè)市場(chǎng)的一條條“線”構(gòu)成，各類型物業(yè)市場(chǎng)這條線是由一個(gè)個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的“點(diǎn)”構(gòu)成的。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法就是要從體到面，從面到線，從線到點(diǎn)的層層深入，直到認(rèn)清項(xiàng)目市場(chǎng)的方方面面。,（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路,2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的常見問題,對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)不足定量分析方法運(yùn)用不當(dāng)分析層次不清市場(chǎng)研究的方向不明確對(duì)需求分析不足不進(jìn)行供求對(duì)比對(duì)市場(chǎng)份額估計(jì)過高市場(chǎng)研究沒有給出多種可能方法過高的估價(jià)了土地市場(chǎng)價(jià)值過于偏重二手資料的運(yùn)用，缺少對(duì)消費(fèi)者的跟蹤調(diào)查,（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路,3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法與思路,比較法模式運(yùn)用估價(jià)方法，與可比案例進(jìn)行比較、修正假設(shè)條件法模式假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)某種發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行預(yù)估未來價(jià)格等現(xiàn)狀類推法模式通過對(duì)現(xiàn)狀的分析，假設(shè)項(xiàng)目所在市場(chǎng)與宏觀市場(chǎng)同構(gòu)進(jìn)行分析,（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路,3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法與思路,五個(gè)重要影響因素經(jīng)濟(jì)政治、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點(diǎn)方面、文化心理方面三個(gè)層次地區(qū)市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來五個(gè)項(xiàng)目分析指標(biāo)區(qū)域、價(jià)格、體量、客戶、產(chǎn)品,（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)研究基本思路,3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法與思路,,,,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析所需基本信息表,（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)分析,1、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系,不同的國(guó)家或地區(qū)，房地產(chǎn)波動(dòng)的周期長(zhǎng)度不同。從1870年到20世紀(jì)末，美國(guó)的房地產(chǎn)周期基本為18-20年，日本的大約為10年，香港的大約在7-8年，臺(tái)灣大約為5-6年。,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)分析,1、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系,美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)分析,2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容,,,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)分析,2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容,房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析內(nèi)容：房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)預(yù)測(cè)一般用房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)來表現(xiàn)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分為總量指標(biāo)和結(jié)構(gòu)指標(biāo)（物業(yè)分類和地區(qū)分類）。房地產(chǎn)政策法規(guī)動(dòng)向與影響分析土地、商品房、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等方面。,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)分析,2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容,可借鑒的專業(yè)成果：中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀景氣專家調(diào)查問卷系統(tǒng)中經(jīng)宏觀景氣動(dòng)向各城市的景氣報(bào)告系統(tǒng),,3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得,全國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo),總量指標(biāo)：GDP、人口、進(jìn)出口等結(jié)構(gòu)指標(biāo)：GDP、第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等水平指標(biāo)：人均可支配收入、人均居住面積（人均建筑面積）、人均使用面積等動(dòng)態(tài)指標(biāo)：零售價(jià)格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、價(jià)格指數(shù)、貸款利率、通貨膨脹率等,數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)分析,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)分析,3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得,地方經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo),宏觀年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP、GNP、GDP指數(shù)、人均GDP、固定資產(chǎn)投資需求、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、進(jìn)出口總額、商品零售價(jià)格總額宏觀月度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的GDP、工業(yè)（工業(yè)綜合效益指數(shù)）、商業(yè)(社會(huì)消費(fèi)品零售額、社會(huì)商品購(gòu)售存總值等)、投資（固定資產(chǎn)投資、開復(fù)工面積、竣工面積、商品房銷售建筑面積、銷售額）、收入（職工數(shù)、職工平均工資）、人口（人口總數(shù)、家庭規(guī)模、出生率、死亡率）、外經(jīng)貿(mào)、財(cái)政、金融、物價(jià)等,數(shù)據(jù)來源：地方統(tǒng)計(jì)年鑒、地方經(jīng)濟(jì)法發(fā)展月報(bào),三、房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)分析,3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得,房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì),全國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)投資：全國(guó)總計(jì)、商品房建設(shè)投資、土地開發(fā)投資、計(jì)劃總投資資金：本年資金來源、國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金等開發(fā)：本年購(gòu)置土地面積、完成開發(fā)土地面積、施工面積、竣工面積銷售：商品房銷售面積、銷售額、銷售價(jià)格地方房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)面積開發(fā)投資、開發(fā)量、銷售、資金同上,數(shù)據(jù)來源：中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資月度統(tǒng)計(jì)快報(bào)、中經(jīng)網(wǎng)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)及地區(qū)政府（統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局）網(wǎng),三、房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)分析,4、宏觀基本數(shù)據(jù)的管理,一般情況下以兩種方式進(jìn)行管理：圖和表例1：政策法規(guī)數(shù)據(jù)格式,,4、宏觀基本數(shù)據(jù)的管理,例2：宏觀經(jīng)濟(jì)基本指標(biāo)數(shù)據(jù)格式,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)分析,1)多因素評(píng)估法首先，將投資環(huán)境因素分成政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)條件、輔助工業(yè)、法律制度、行政機(jī)構(gòu)效率、文化環(huán)境以及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等十一類。接著，評(píng)估各類中的子因素并對(duì)該類環(huán)境因素做優(yōu)、良、中、可、差的判斷。最后，根據(jù)特定的公式計(jì)算出總體投資環(huán)境的得分，并以高低確定投資環(huán)境的優(yōu)劣。2)關(guān)鍵因素評(píng)估法從具體投資項(xiàng)目的動(dòng)機(jī)出發(fā)，從影響投資環(huán)境的眾多因素中，找出影響投資動(dòng)機(jī)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素，然后根據(jù)這些因素對(duì)投資環(huán)境做出評(píng)價(jià)。,5、宏觀基本數(shù)據(jù)的分析與評(píng)估,3）SWOT分析,SWOT分析思路,說明：S為企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，W為企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的劣勢(shì)，O為企業(yè)外部環(huán)境的機(jī)會(huì)，T為企業(yè)外部環(huán)境的威脅。,四種內(nèi)外因素的組合,4）綜合評(píng)價(jià)法,綜合評(píng)價(jià)法是通過對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施的建設(shè)各方面的條件對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)適宜性進(jìn)行全方位評(píng)價(jià)，在確定每一個(gè)條件的評(píng)價(jià)得分值的基礎(chǔ)上，再根據(jù)各項(xiàng)條件彼此間的關(guān)系，運(yùn)用一定的數(shù)學(xué)方法進(jìn)行加權(quán)綜合計(jì)算，求得房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施的建設(shè)環(huán)境評(píng)價(jià)總得分，并以此來確定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施的建設(shè)環(huán)境優(yōu)劣的一種方法。說明：綜合評(píng)價(jià)法的基本步驟1、由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)；2、通過統(tǒng)計(jì)分析確定各環(huán)境要素的得分；3、根據(jù)加權(quán)平均計(jì)算投資環(huán)境的綜合評(píng)分；4、由敏感性分析判斷各環(huán)境要素發(fā)生變化對(duì)投資環(huán)境分析的影響。,（四）宏觀影響因素分析,GDP、人口、收入。。。。貨幣政策、土地政策、稅收政策。。。。財(cái)政政策、匯率政策。。。。。文化與心理層面。。。。,經(jīng)CPI修正后的房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP,,,,,成立嗎？,,