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考試小抄單項(xiàng)選擇題 1、企業(yè)整體資產(chǎn)評估中不能運(yùn)用的方法是（成本法） 2、商譽(yù)，作為一種不可確指的資產(chǎn)，是按照資產(chǎn)的（是否獨(dú)立）進(jìn)行分類的結(jié)果 3、某企業(yè)外購一項(xiàng)無形資產(chǎn)，法定年限為 15 年，已使用了3 年，經(jīng)評估其重置成本全價(jià)為 100 萬元，則此無形資產(chǎn)的重置成本（80 萬元） 4、商譽(yù)評估值指的是企業(yè)超額收益的（本金化價(jià)格） 5、再進(jìn)行無形資產(chǎn)評估時(shí)，應(yīng)該確定無形資產(chǎn)存在的前提，即她的（有效期限） 6、銷售收入分成率的計(jì)算公式是（銷售收入分成率=銷售利潤分成率*銷售利潤率） 7、企業(yè)整體資產(chǎn)評估的基本假設(shè)是（企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營） 8、下列幾種評估方法中屬于市場法的是（市盈率成數(shù)法） 9、再企業(yè)整體評估應(yīng)考慮的因素中，一向非常重要的指標(biāo)是（企業(yè)的獲利能力） 10、再資產(chǎn)評估報(bào)告正文中，應(yīng)注明評估結(jié)果的有效期，按現(xiàn)行規(guī)定，有效期為（12 各月） 11．資產(chǎn)的價(jià)值是由資產(chǎn)所具有的( 獲利能力 )所決定的。 12．一臺舊的專業(yè)設(shè)備在進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)通常采用的方法是( 成本法 )13．各種形態(tài)的流動資產(chǎn)都可以在較短的時(shí)間內(nèi)出售或者變現(xiàn)，是企業(yè)對外支付和償還債務(wù)的重要保證。這體現(xiàn)了流動資產(chǎn)的( 較強(qiáng)的變現(xiàn)能力 ) 14．機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)一般不具備獨(dú)立的獲利能力，所以在進(jìn)行機(jī)器設(shè)備評估時(shí)，( 收益法 )的使用受到了很大的限制。 15．對某不改變用途持續(xù)使用的建筑物進(jìn)行評估，應(yīng)運(yùn)用的評估方法最好是( 成本法 ) 16．作為投資者，從總的方面來看，長期投資的根本目的在于( 獲取投資收益及投資資本增值 ) 17．編制資產(chǎn)評估報(bào)告的工作內(nèi)容有( 評估資料的分析討論 ) 1 由于無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后加劇了市場競爭，在該無形資產(chǎn)的壽命期間，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的機(jī)會成本是( 銷售收入的增加折現(xiàn)值 ) 19．資產(chǎn)評估與其他學(xué)科一樣，其理論和方法體系也是建立在一定的( 假設(shè)條件 )之上的。 20．下列經(jīng)濟(jì)行為中不屬于長期投資的是( 企業(yè)甲將一幢辦公樓租賃給企業(yè)乙，租賃期十五年 ) 21．資產(chǎn)評估的主體指的是(評估機(jī)構(gòu)和評估人員 ) 22．清算價(jià)格與現(xiàn)行價(jià)格相類似，所不同的是清算價(jià)格適用于停產(chǎn)或破產(chǎn)。因此，清算價(jià)格往往(低于 )現(xiàn)行市場價(jià) 23．已知資產(chǎn)的價(jià)值與功能之間存在線性關(guān)系，重置全新機(jī)器設(shè)備一臺，其價(jià)值為 5 萬元，年產(chǎn)量為 500 件，現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為 400 件，其重置成本為( 4 萬元 ) 24．收益法運(yùn)用的基本依據(jù)是：資產(chǎn)成交后能給新的所有者帶來一定的期望收益，并且為此所支付的貨幣量(不會超過 )該項(xiàng)資產(chǎn)的期望收益折現(xiàn)值 25. 設(shè)備成新率是指( 設(shè)備有形損耗率與 1 的差異 ) 26. 鑒定機(jī)器設(shè)備的已使用年限，不需考慮的因素是( 技術(shù)進(jìn)步因索) 27．造成建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的核心原因是(客觀收益下降 ) 28. 外幣存款折算為人民幣時(shí)，一般應(yīng)按照下列牌價(jià)進(jìn)行折算(當(dāng)日外匯牌價(jià) ) 29. 某項(xiàng)在用的低值易耗品，原價(jià) 750 元，預(yù)計(jì)使用期為 1 年，現(xiàn)已使用 9 個(gè)月，該低值易耗品的現(xiàn)行市價(jià)為 1200 元，由此確定該在用低值易耗晶的評估價(jià)值為( 300 元 ) 30．無形資產(chǎn)包括法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)。這種分類是按照( 有法律保護(hù) )標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的 31. 企業(yè)整體資產(chǎn)評估中不能使用的評估方法有( 成本法 ) 32．評估企業(yè)價(jià)值最直接的方法是( 收益法 ) 33．股票理論價(jià)格主要取決于( 股票發(fā)行企業(yè)預(yù)期收益 ) 34，國有資產(chǎn)評估結(jié)果有效期通常為一年，這一年是從( 評估基準(zhǔn)日 )算起的 35．在股市發(fā)育不全、交易不規(guī)范的情況下，作為長期投資中的股票投資的評估值應(yīng)以(理論價(jià)格)為基本依據(jù) 36. 資產(chǎn)評估的主體是指評估機(jī)構(gòu)和評估人員 37。采用市場法評估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要以類似或相同資產(chǎn)為參照物，選擇的參照物應(yīng)該是（全新資產(chǎn)或舊資產(chǎn)） 。 38。采用收益法評估資產(chǎn)時(shí)，各指標(biāo)之間存在的關(guān)系是( 本金化率越高，收益現(xiàn)值越低 ） 。 39。在三種評估方法中，先進(jìn)的評估方法是(不一定 )。 40. 計(jì)算重置成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是(維修費(fèi)用 )。 41. 設(shè)備的到岸價(jià)是指(FOB+海外運(yùn)雜費(fèi)+境外保險(xiǎn)費(fèi) )。 42 在機(jī)器設(shè)備作為評估對象時(shí)，必須考慮的因素是( 工程技術(shù)性強(qiáng)) 43. 對土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價(jià)值損失一般是以( 建筑物的功能性貶值 )體現(xiàn)的。 44. 對于建筑物的過剩功能，在評估時(shí)可考慮按(功能性貶值 )處理。 45. 造成建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的核心原因是(實(shí)際收益率下降 ) 46. 土地的經(jīng)濟(jì)地理位置具有(可變性 )。 47. 對外幣存款折算位人民幣時(shí)，一般應(yīng)按照下列牌價(jià)進(jìn)行折算(當(dāng)日外匯牌價(jià) ) 48。采用收益法評估無形資產(chǎn)時(shí)采用的折現(xiàn)率應(yīng)包括(無風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬和通貨膨脹率 ) 49. 從本質(zhì)上講，企業(yè)評估的真正對象是(企業(yè)的全部資產(chǎn) )。 50. 國有資產(chǎn)評估結(jié)果有效期通常為一年，這一年是從( 評估基準(zhǔn)日 )算起的 1.我國的資產(chǎn)評估基本上形成了以( Ｃ )及其方法為主的評估技術(shù)特點(diǎn) C.成本途徑 2.資產(chǎn)評估的主體是( Ｃ ) C.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員 3.運(yùn)用加和法評估企業(yè)價(jià)值時(shí)，對于持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的各單項(xiàng)資產(chǎn)的評估，應(yīng)遵循（Ｂ ） 。B.貢獻(xiàn)原則 4.資產(chǎn)評估報(bào)告書的有效期原則上為（ Ａ ） 。A.1 年 5. 資產(chǎn)評估必須按照統(tǒng)一的公允的準(zhǔn)則和技術(shù)規(guī)范執(zhí)業(yè)，這是資產(chǎn)評估公正性的( Ｃ )。C.技術(shù)基礎(chǔ) 6. 某被評估資產(chǎn) 2000 年購建，賬面價(jià)值 12 萬元，賬面凈值6 萬元，2005 年進(jìn)行評估，已知 2000 年和 2005 年該類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)分別為 130%和 150%，由此確定該資產(chǎn)的重置成本為（ Ａ ） 。A.13.85 萬元 7.某企業(yè)尚能經(jīng)營 3 年，經(jīng)預(yù)測未來 3 年每年的收益分別為300 萬元、400 萬元、200 萬元，假定折現(xiàn)率取 6%，則該資產(chǎn)的評估值為( Ｄ )。D.806.9 萬元 8.由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置，收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失是資產(chǎn)的( Ｂ )貶值。B.經(jīng)濟(jì)性 9.超額投資成本造成的功能性貶值為( Ａ )。A.復(fù)原重置成本—更新重置成本 10.在地塊面積一定的條件下，容積率越高，意味著建筑面積( Ｂ ) B.增加 11.由發(fā)起人共同出資設(shè)立，共同經(jīng)營，對債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的組織形式是（ Ｂ ） 。B.合伙制 12.資產(chǎn)評估的價(jià)值類型決定于（A ）A.評估的特定目的 13.資產(chǎn)評估值與資產(chǎn)交易中實(shí)際成交價(jià)格的關(guān)系是（ Ｄ ）D.成交價(jià)格可以等于評估值，也可以高于或低于評估值 14.正常情況下，可上市流通股票的評估值一般選擇評估基準(zhǔn)日的（ Ｂ ） 。B.收盤價(jià) 15.設(shè)備的到岸價(jià)是指( Ｃ )。C.FOB+海外運(yùn)雜費(fèi)+境外保險(xiǎn)費(fèi) 16.城鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價(jià)是（ Ｃ ） 。C. 某時(shí)期城鎮(zhèn)土地級別區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)平均價(jià)格 17.被評估債券為 4 年期一次性還本付息債券 10000 元，年利率 18%，不計(jì)復(fù)利，評估時(shí)債券的購入時(shí)間已滿 3 年，當(dāng)年的國庫券利率為 10%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 2%，則該評估債券的評估值最有可能是（ D ） 。D.15640 元 18.從本質(zhì)上講，企業(yè)評估的真正對象是（Ｄ）D.企業(yè)獲利能力 19.在企業(yè)價(jià)值評估中，投資資本是指（ Ｃ ） 。C. 所有者權(quán)益+長期負(fù)債 20.不可確指的資產(chǎn)是指（ C ） 。C. 不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)之外而獨(dú)立存在的資產(chǎn) 1.資產(chǎn)評估結(jié)論本身( D )資產(chǎn)交易的價(jià)格 D.不一定直接等于 2.( B )不屬于資產(chǎn)評估的技術(shù)原則。B.重要性原則 3.市場價(jià)值又稱公開市場價(jià)值，是資產(chǎn)在( Ａ )公開市場上最佳使用狀態(tài)下的價(jià)值。A.評估基準(zhǔn)日 4.將資產(chǎn)分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)的分類依據(jù)是（ Ｂ ） 。 B.資產(chǎn)的綜合獲利能力 5.收益法運(yùn)用的基本依據(jù)是：資產(chǎn)成交后能為新的所有者帶來一定的期望收益，并且為此所支付的貨幣量（ Ｃ ）該項(xiàng)資產(chǎn)的期望收益折現(xiàn)值。C.不超過 6.實(shí)物類流動資產(chǎn)的評估方法可采用Ｃ） 。C.成本法和市場法 7. 確定可上市流通債券現(xiàn)行價(jià)格的依據(jù)一般是評估基準(zhǔn)日的（ Ｂ ） 。B.收盤價(jià) 8. 股票的清算價(jià)格是 C. 企業(yè)的凈資產(chǎn)總額與企業(yè)股票總數(shù)之比 9.凈利潤或凈現(xiàn)金流量加上扣稅后的長期負(fù)債利息的折現(xiàn)值為C.投入資本價(jià)值 10.社會平均收益率為 12%，國債的利率為 5%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.2，則所有者權(quán)益要求的回報(bào)率為（13.4） 。 11.資產(chǎn)評估必須按統(tǒng)一的公允的準(zhǔn)則和技術(shù)規(guī)范執(zhí)業(yè)，這是資產(chǎn)評估公正性的 B.技術(shù)基礎(chǔ) 12.與我國市場發(fā)育過程相適應(yīng)，目前我國的資產(chǎn)評估的技術(shù)特點(diǎn)表現(xiàn)為 C.以成本途徑為主 13.專門從事資產(chǎn)評估，而不從事其他中介業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估事務(wù)所或資產(chǎn)評估公司是 A.專營資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 14.設(shè)備的到岸價(jià)是指( ＡA.FOB+ 境外運(yùn)雜費(fèi)+境外保險(xiǎn)費(fèi) 15.評估人員在采用物價(jià)指數(shù)法評估時(shí)，所用的物價(jià)指數(shù)應(yīng)與設(shè)備( Ａ )口徑保持一致。A.重置成本 16.采用市場法評估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要以類似或相同資產(chǎn)為參照物，選擇的參照物應(yīng)該是 D.全新資產(chǎn)，也可以是舊資產(chǎn) 17.某被評估資產(chǎn) 1980 年購建，賬面價(jià)值 10 萬元，賬面凈值2 萬元，1990 年進(jìn)行評估，已知 1980 年和 1990 年該類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)分別為 130%和 180%，由此確定該資產(chǎn)的重置成本為（138460 元） 。 18.折現(xiàn)率本質(zhì)上是（ Ａ ） 。A.平均收益率 19.當(dāng)被評估資產(chǎn)出現(xiàn)（競爭加?。r(shí)需要考慮經(jīng)濟(jì)性貶值。 20.容積率是指（Ｂ）的比率。B.地塊的建筑面積與地塊總面積 1.資產(chǎn)評估是一種對資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)和判斷的( B )活動 B.社會中介 2.( B )不屬于資產(chǎn)評估的工作原則 B.合理性 3.市場價(jià)值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日( B )最佳使用狀態(tài)下的價(jià)值。B.公開市場上4.資產(chǎn)評估值與資產(chǎn)交易中實(shí)際成交價(jià)格的關(guān)系是（D） 。D.成交價(jià)格可以等于評估值，也可以高于或低于評估值 5.更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于計(jì)算時(shí)所采用的（ D ）是相同的。D.價(jià)格 6. 由發(fā)起人共同出資設(shè)立，并以其全部財(cái)產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的評估機(jī)構(gòu)是( B )。B.有限責(zé)任制評估機(jī)構(gòu) 7.由于市場需求結(jié)構(gòu)的變化，造成資產(chǎn)價(jià)值降低，這是一種( B )。 B.經(jīng)濟(jì)性貶值 8.實(shí)物類流動資產(chǎn)的評估方法可采用（B） 。B. 市場法和成本法 10. 運(yùn)用加和法評估企業(yè)價(jià)值時(shí)，對于持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的各單項(xiàng)資產(chǎn)的評估，應(yīng)遵循（A ） 。A.貢獻(xiàn)原則 11.參照物土地的交易價(jià)格為 2000 元/平方米，土地使用年限為 30 年，待估土地的使用年限為 20 年，折現(xiàn)率為 8%，則修正后待估土地的價(jià)值為( D )。D.2348 元/平方米 12.某資產(chǎn)已使用年限為 10 年，根據(jù)調(diào)查了解，該資產(chǎn)的利用率相當(dāng)于正常利用的 80%，經(jīng)判定該資產(chǎn)尚可使用 6 年，則該資產(chǎn)的成新率為 ( D )。D.37.50% 13.對于實(shí)物類流動資產(chǎn)評估可采用（A） 。A.成本法和市場法 14.計(jì)算重置成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入成本的費(fèi)用是( C )。C.維修費(fèi)用 15.對流動資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，所選擇的評估基準(zhǔn)日應(yīng)盡可能在( A )。A.會計(jì)期末 16.建筑物產(chǎn)權(quán)通常受（ C ）的制約。C.土地使用權(quán)年限 17.反映土地所有者與土地使用者之間關(guān)系的是 B.土地出讓 18.由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備配備等不合理造成的價(jià)值損失是建筑物的（B） 。 B.功能性貶值 19.如果某房地產(chǎn)的售價(jià)為 5000 萬元，其中建筑物價(jià)格 3000萬元，地價(jià) 2000 萬元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為 450 萬元，建筑物的資本化率為 10%，則土地的資本化率最接近于（ C） 。C.7.5%20.用物價(jià)指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的 B.復(fù)原重置成本 多選題 1、適用于企業(yè)整體資產(chǎn)評估的方法主要有（成本加和法、市盈率成數(shù)法、收益法） 2、與其他資產(chǎn)相比，無形資產(chǎn)的特點(diǎn)表現(xiàn)在（無實(shí)體性、效益性、排他性、投資風(fēng)險(xiǎn)大） 3、自創(chuàng)無形資產(chǎn)的成本是有創(chuàng)制該資產(chǎn)所消耗的物化勞動和活勞動費(fèi)用構(gòu)成的，它往往沒有賬面價(jià)格，需要進(jìn)行評估，其方法主要有（財(cái)務(wù)核算法、市價(jià)調(diào)整法） 4、影響無形資產(chǎn)評估價(jià)值的因素有（成本因素、效益因素、使用期限因素、技術(shù)成熟程度、市場供求狀況） 5、編寫評估報(bào)告應(yīng)遵循的基本要求是（內(nèi)容全面準(zhǔn)確而簡練、實(shí)事求是、報(bào)告要及時(shí)） 6、下列屬于評估報(bào)告正文內(nèi)容的有（評估范圍和對象、評估結(jié)果有效期、評估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)、資產(chǎn)評估報(bào)告書的適用范圍、評估報(bào)告提出日期） 7、商譽(yù)評估的方法有（割差法、超額收益法） 8、自創(chuàng)專利技術(shù)的成本的構(gòu)成因素一般包括（研制成本、交易成本） 9、專利權(quán)的特點(diǎn)是（獨(dú)占性、地域性、時(shí)間性、可轉(zhuǎn)讓性） 10、估算折現(xiàn)率和本金化率時(shí)，需要估算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的估算方法有（B 系數(shù)法、風(fēng)險(xiǎn)累加法） 11．建筑物中的房屋因建筑結(jié)構(gòu)不同，可分為 A．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) B．磚混結(jié)構(gòu) C．磚木結(jié)構(gòu) D．簡易結(jié)構(gòu) 12．下列情況適宜采用市場比較法的有 A．房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)出售 B．房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)租賃 C 房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 13．求取建筑物重置成本的方法有 A．原決算調(diào)整法 B．類比分析法 C．價(jià)格指數(shù)調(diào)整法 14．房地產(chǎn)估價(jià)的特征有 A．獨(dú)立性 B．專業(yè)技術(shù)性 C．區(qū)域性與個(gè)別性 D．時(shí)效性 E．權(quán)威性 15．下列適宜采用成本估價(jià)法的有 A．待拆遷房地產(chǎn)補(bǔ)償價(jià)的評估 B．房地產(chǎn)拍賣底價(jià)的評估 C．房地產(chǎn)抵押貸款中對房地產(chǎn)的估價(jià) D．獨(dú)立或狹小市場上難以運(yùn)用市場比較法的房地產(chǎn)的估價(jià) E．無收益或無潛在收益以及很少進(jìn)行買賣的公共用房地產(chǎn)的估價(jià) 16．下列屬于可確指的無形資產(chǎn)的有 A．商標(biāo)權(quán) C．專利權(quán) D．著作權(quán) E．土地使用權(quán) 17．影響無形資產(chǎn)評估的價(jià)值因素有 A．市場供求狀況 C．使用期限 D. 機(jī)會成本因素 18．遞延資產(chǎn)評估值的高低主要取決于 C．單位時(shí)間的收益額 D．貨幣時(shí)間價(jià)值 E．收益時(shí)間 19．適用于資產(chǎn)評估的假設(shè)有 A．清算假設(shè) C．繼續(xù)使用假設(shè) D．公開市場假設(shè) 20．確定評估基準(zhǔn)日的目的是()A．確定評估對象計(jì)價(jià)的時(shí)間D．將動態(tài)下的企業(yè)資產(chǎn)固定為某一時(shí)點(diǎn) 21．資產(chǎn)評估和會計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別表現(xiàn)在 A. 執(zhí)行操作者不同 B．發(fā)生的前提條件不同 D. 目的不同 判斷題 1、從本質(zhì)上來講，企業(yè)估算的真正對象是企業(yè)的全部資產(chǎn)（錯(cuò)） 2、資產(chǎn)評估報(bào)告是評估管理機(jī)構(gòu)對評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資格審查和日常監(jiān)督管理的手段之一（對） 3、商譽(yù)的評估值肯定是正值（錯(cuò)） 4、無形資產(chǎn)只存在無形損耗，不存在有形損耗（對） 5、無形資產(chǎn)的有效期也就是他們的法定保護(hù)期（錯(cuò)） 6、再確定企業(yè)資產(chǎn)評估值時(shí)，最好不要采用單項(xiàng)資產(chǎn)評估的方式，而要盡可能的采用企業(yè)整體資產(chǎn)評估方式（錯(cuò)） 7、商譽(yù)和商標(biāo)是截然不同的兩種無形資產(chǎn)，他們之間不存在任何關(guān)聯(lián)（錯(cuò)） 8、在現(xiàn)階段，市盈率乘數(shù)法再我國企業(yè)整體評估中已得到了廣泛的應(yīng)用（錯(cuò)） 9、在編制資產(chǎn)評估報(bào)告時(shí)，必須先對評估資料進(jìn)行分類管理（對） 10、在資產(chǎn)評估報(bào)告中，要求必須使用同意的貨幣計(jì)量單位（對）1．資產(chǎn)評估主體是申請進(jìn)行資產(chǎn)評估的企業(yè)。 ( 錯(cuò) ) 2．判斷和評估一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)是否是資產(chǎn)，其價(jià)值如何，首要問題是判斷其是否具有獲利能力。( 對 ) 3．當(dāng)同時(shí)采用兩種或兩種以上的方法評估一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，有時(shí)可能會得出兩種或兩種以上不同的結(jié)論。這時(shí)可以將各種方法得出的評估結(jié)果加權(quán)平均得出評估結(jié)論。 ( 錯(cuò) ) 4．評估基準(zhǔn)日之后能否產(chǎn)生效益是界定遞延資產(chǎn)能否成為評估對象的根本標(biāo)準(zhǔn)。( 對 ) 5．待攤費(fèi)用都是資產(chǎn)。 ( 錯(cuò) ) 6，對于現(xiàn)金和各項(xiàng)存款的評估，實(shí)際上是對現(xiàn)金和各項(xiàng)存款的清查和確認(rèn)。 ( 對 ) 7．進(jìn)行機(jī)器設(shè)備評估時(shí)，資產(chǎn)評估的三種基本方法，即市場法、成本法、收益法都是適用的。 ( 錯(cuò) ) 8．長期投資中，不可以將土地使用權(quán)作為資本投入其他企業(yè)。( 錯(cuò) ) 9．資產(chǎn)評估報(bào)告是評估管理機(jī)構(gòu)對評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資格審查和考試小抄日常監(jiān)督管理的手段之一。 ( 對 ) 10．在土地估價(jià)中成本法應(yīng)用非常普遍。 ( 錯(cuò) ) 1．商譽(yù)是不可確指資產(chǎn)。( 對 ) 2．資產(chǎn)評估的客觀性體現(xiàn)在同一項(xiàng)資產(chǎn)的評估結(jié)果是唯一的。( 錯(cuò) ) 3．采用收益法評估資產(chǎn)時(shí)，各指標(biāo)之間的關(guān)系是本金化率越高，收益現(xiàn)值越低，( 對 ) 4．一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法往往會比采用重置核算法估算的重置成本高。( 對 ) 5．運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評估機(jī)器設(shè)備的重置成本僅僅考慮了時(shí)間因素。( 對 ) 6．決定設(shè)備成新率的關(guān)鍵因素是設(shè)備的購置時(shí)間。( 錯(cuò) ) 7．最佳使用是房屋建筑物必須考慮的評估前提。( 錯(cuò) ) 8. 評估貨幣資金時(shí)，按清算價(jià)格進(jìn)行評估。( 錯(cuò) ) 9．采用收益法評估無形資產(chǎn)時(shí)采用的折現(xiàn)率應(yīng)包括無風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率．( 對 ) 10．企業(yè)整體資產(chǎn)評估時(shí)的收益預(yù)測和上市審計(jì)的盈利預(yù)測是兩個(gè)不同的過程，而且不可相互替代．( 對 ) 名詞解釋 1．資產(chǎn)評估：是一種對資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)和判斷的社會中介活動。它是評估者根據(jù)掌握的數(shù)據(jù)資料，運(yùn)用公眾認(rèn)可的評估技術(shù)，模擬市場對資產(chǎn)所具有的價(jià)值進(jìn)行評定估算，并對其價(jià)值量做出說明。 2．更新重置成本：是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。 3．長期投資：是指企業(yè)以獲取投資權(quán)益和收人為目的，向那些并非直接為本企業(yè)使用的項(xiàng)目投入資產(chǎn)的行為。按投資的形式分，可分為債券投資、股票投資和其他投資三種。債券投資是企業(yè)以購買債券的形式對外投資，按發(fā)行者劃分，可以分為國家債券、企業(yè)債券和金融債券三類；股票投資是企業(yè)以購買股票的形式對外投資；其他投資是債券投資和股票投資以外的投資方式。 4．無形資產(chǎn)的內(nèi)涵：是，被特定權(quán)利主體擁有或控制的，不具有獨(dú)立物質(zhì)實(shí)體，對生產(chǎn)經(jīng)營或服務(wù)能持續(xù)發(fā)揮作用，并能為其擁有者或控制者帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。 5，固定資產(chǎn)：使用年限較長，單位價(jià)值較高，并且在使用過程中保持原有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)。它是具有以下特征的有形賢產(chǎn)：1)企業(yè)用于生產(chǎn)、提供商品或服務(wù)、出租或用于企業(yè)行政管理目的。2)預(yù)計(jì)使用年限在 1 年以上。3)該項(xiàng)資產(chǎn)的成本及其為企業(yè)提供的未來經(jīng)濟(jì)利益能夠可靠的予以計(jì)量。 6．評估基準(zhǔn)日：是指確定的資產(chǎn)評估價(jià)值的基準(zhǔn)時(shí)間。由于資產(chǎn)評估是評估某一時(shí)點(diǎn)的．資產(chǎn)的價(jià)值，因此評估基準(zhǔn)期一般以日為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，選擇與資產(chǎn)業(yè)務(wù)或評估作業(yè)時(shí)間較接近的時(shí)期。 7，無形資產(chǎn)：是指由特定主體控制的不具有獨(dú)立實(shí)體，而對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā) 揮作用并能帶來經(jīng)濟(jì)收益的經(jīng)濟(jì)資源。 8，商譽(yù)：是指企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。 簡答題 ●1．資產(chǎn)評估中為什么會存在假設(shè)?適用于資產(chǎn)評估的假設(shè)有哪幾種? 答：資產(chǎn)評估與其他學(xué)科一樣，其理論體系和方法體系的確立也是建立在一系列假設(shè)基礎(chǔ)之上的。資產(chǎn)評估目的與假設(shè)在資產(chǎn)評估中具有舉足輕重的地位和作用。就一般意義上講，資產(chǎn)評估是一種模擬市場的社會經(jīng)濟(jì)活動。事實(shí)上人們是無法完全把握市場機(jī)制的，評估人員模擬市場進(jìn)行資產(chǎn)評估往往得借助于若干種假設(shè)，利用科學(xué)合理的假設(shè)將被評估資產(chǎn)置于某種適宜進(jìn)行資產(chǎn)評估的狀態(tài)下。資產(chǎn)評估假設(shè)是資產(chǎn)評估得以正常進(jìn)行，以及順利實(shí)現(xiàn)評估目的的前提條件。 在資產(chǎn)評估中有三個(gè)最基本的假設(shè)，它們是：公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)。 ●2．資產(chǎn)評估應(yīng)遵循哪些工作原則和技術(shù)原則? 答：資產(chǎn)評估中的工作原則是規(guī)范資產(chǎn)評估主體行為的準(zhǔn)則，也是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估主體與委托人及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各當(dāng)事人在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系的準(zhǔn)則。這些原則主要有：獨(dú)立性原則，客觀公正性原則，專業(yè)性原則。資產(chǎn)評估的技術(shù)原則是指在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。它們?yōu)樵u估人員在執(zhí)業(yè)過程中的專業(yè)判斷提供技術(shù)依據(jù)和保證。這些技術(shù)原則主要包括：預(yù)期收益原則，供求原則，貢獻(xiàn)原則，替代原則，估價(jià)日期原則。 ●3．根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定，對占有國有資產(chǎn)的單位發(fā)生何種經(jīng)濟(jì)行為時(shí)需要評估。 答：根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定，對占有國有資產(chǎn)的單位發(fā)生以下經(jīng)濟(jì)行為時(shí)必須進(jìn)行評估：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資、合作、企業(yè)清算。發(fā)生以下行為時(shí)，由當(dāng)事人自行決定是否需要評估：抵押、擔(dān)保、企業(yè)租賃。 ●4．長期投資評估具有哪些特點(diǎn)? 答：資產(chǎn)評估中的長期投資是指企業(yè)所擁有的以長期投資形態(tài)存在的那部分資產(chǎn)。由于該部分資產(chǎn)是以對其他企業(yè)享有的權(quán)益而存在的，因此長期投資評估主要是對長期投資所代表的權(quán)益進(jìn)行評估。其特點(diǎn)為： (1)長期投資評估是對資本的評估。長期投資中的股權(quán)投資是投資者的權(quán)益，盡管出資形式不同：貨幣，實(shí)物，無形資產(chǎn)。但一旦被投資到其他企業(yè)，就應(yīng)被作為資本的象征。 (2)長期投資評估是對被投資企業(yè)或單位等的償債能力及獲利能力的評估。長期投資是投資者不準(zhǔn)備隨時(shí)變現(xiàn)、持有時(shí)間超過一年的對外投資。其根本目的是為了獲取投資收益和投資資本增值。因此，被投資企業(yè)或單位的獲利能力或償債能力就成為長期投資評估的決定因素。所以，從根本意義上說，長期投資評估是對被投資企業(yè)或單位等的償債能力及獲利能力的評估。事實(shí)上，它已經(jīng)超出了對被評估企業(yè)自身的評估。 ●5．什么是資產(chǎn)評估的工作原則?資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些? 答：資產(chǎn)評估中的工作原則是規(guī)范資產(chǎn)評估主體行為的準(zhǔn)則，也是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估主體與委托人且資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各當(dāng)事人在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系的準(zhǔn)則．這些原則主要有：獨(dú)立性原則，客觀公正性原則，專業(yè)性原則． 資產(chǎn)評估的技術(shù)原則是指在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則．它們?yōu)樵u估人員在執(zhí)業(yè)過程中的專業(yè)判斷提供技術(shù)依據(jù)和保證．這些技術(shù)原則主要包括，預(yù)期收益原則，供求原則，貢獻(xiàn)原則，替代原則，估價(jià)日期原則 ●6．編寫資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)遵循哪些基本要求? 答：資產(chǎn)評估報(bào)告時(shí)應(yīng)遵循如下基本要求：(1)實(shí)事求是． (2)內(nèi)容全面，準(zhǔn)確而簡練．(3)報(bào)告要及時(shí)。 7、運(yùn)用市場法的優(yōu)缺點(diǎn)有哪些? 答：優(yōu)點(diǎn)是： (1) 能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得；（2） 評估值更能反映市場觀實(shí)價(jià)格，評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。缺點(diǎn)是：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用： (2)不適用于專用機(jī)器設(shè)備、大部分無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的—．—些資產(chǎn)的評估 ●8. 商譽(yù)有哪些特性 ? 答：(1) 商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)可確指的資產(chǎn)分開出售；(2) 商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素不能以任何方式計(jì)價(jià)；(3) 商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項(xiàng) ●1、資產(chǎn)評估應(yīng)遵循哪些技術(shù)原則？ 答：⑴預(yù)期收益原則。⑵供求原則。 ⑶貢獻(xiàn)原則。 ⑷替代原則。 ⑸估價(jià)日期原則 ●2.簡述市盈率乘數(shù)法的基本思路。 答：市盈率乘數(shù)法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)，以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘估算評估對象價(jià)值的方法。其基本思路：（1）從證券交易所中搜集與被評估企業(yè)相同或相似或同類型的上市公司，包括行業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模等方面的條件要大致接近。把上市公司的股票價(jià)格按公司不同口徑的收益額計(jì)算出不同口徑的市盈率。不同的收益額口徑有：稅前無負(fù)債凈現(xiàn)金流量，無負(fù)債凈現(xiàn)金流量、凈利潤等到等。 （2）分別按各口徑市盈率相對應(yīng)的口徑計(jì)算被評估企業(yè)的各口徑收益額。（3）以上市公司各口徑的市盈率乘以被評估企業(yè)相對口徑的收益額得到一組被評估企業(yè)初步價(jià)值。 （4）對于該組按不同口徑市盈率計(jì)算出的企業(yè)價(jià)值分別給出權(quán)重，加權(quán)平均計(jì)算出企業(yè)整體價(jià)值。 ●3.簡述建筑物評估中成本法的含義及建筑物重置成本的構(gòu)成。 答：建筑物評估中的成本法是通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減各種損耗及或貶值，最后得出建筑物評估值的方法。建筑物成本重置成本的構(gòu)成：1、建筑安裝成本。2、前期工程費(fèi)。3、工程附加支出。4、建設(shè)單位管理費(fèi)。5、建設(shè)期利息。6、稅費(fèi)、7開發(fā)利潤。此外，在房地產(chǎn)綜合計(jì)價(jià)的情況下，建筑物的重置成本應(yīng)包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和小區(qū)公共建筑費(fèi)等。 ●4、什么是資產(chǎn)評估報(bào)告，它有哪些作用？ 答：1）資產(chǎn)評估報(bào)告是評估機(jī)構(gòu)在完成資產(chǎn)評估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評估目的、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報(bào)告書。 2）資產(chǎn)評估報(bào)告的作用有以下幾個(gè)方面： ⑴資產(chǎn)評估報(bào)告為被評估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見。⑵資產(chǎn)評估報(bào)告書是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方、受托方及有關(guān)方 面責(zé)任的依據(jù)。⑶資產(chǎn)評估報(bào)告書是管理部門借以完善資產(chǎn)評估管理的重要手段⑷資產(chǎn)評估報(bào)告書是建立并歸集評估檔案的重要信息來源。 ●5. 簡述資產(chǎn)評估的工作原則。 答：（1 ）獨(dú)立性原則。 （2）客觀公正性原則。 （3）專業(yè)性原則。 ●5.簡述無形資產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素。 答：⑴無形資產(chǎn)本身的狀況 ⑵轉(zhuǎn)讓內(nèi)容和條件。⑶無形資產(chǎn)受讓方情況 ⑷無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的外部因素。 ●6、簡述資產(chǎn)評估收益途徑的基本含義和基本前提。 答：（1）收益途徑的基本含義：收益途徑是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。 （2）收益途徑的基本前提 ①被評估資產(chǎn)的未來收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量； ②資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量； ③被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。 ●7、簡述成新率和本金化率的關(guān)系。 答：（1）本金化率和折現(xiàn)率在本質(zhì)上是相同的，都是一種期望投資報(bào)酬率 。 （2）通常人們把折現(xiàn)率用于將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值，而把本金化率用于非有限期預(yù)期收益還原成現(xiàn)值。 （3）習(xí)慣上人們把未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率，而把非有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比●8.無形資產(chǎn)評估應(yīng)考慮哪些因素？ 答：無形資產(chǎn)評估應(yīng)考慮以下因素：⑴無形資產(chǎn)本身的狀況。包括：①無形資產(chǎn)的適用性和先進(jìn)性；②安全可靠性和配套性；③評估時(shí)無形資產(chǎn)所處的經(jīng)濟(jì)壽命階段；④受法律保護(hù)的程度或自我保護(hù)程度；⑤保密性與擴(kuò)散情況；⑥研制開發(fā)成本及宣傳成本等。⑵轉(zhuǎn)讓內(nèi)容和條件。轉(zhuǎn)讓內(nèi)容分為是所有權(quán)轉(zhuǎn)讓還是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。如果是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是獨(dú)家轉(zhuǎn)讓、獨(dú)占許可或普通許可。轉(zhuǎn)讓條件包括轉(zhuǎn)讓方式、已轉(zhuǎn)讓次數(shù)、已轉(zhuǎn)讓地區(qū)范圍、轉(zhuǎn)讓時(shí)附帶條件及轉(zhuǎn)讓費(fèi)用支付方式等。⑶無形資產(chǎn)受讓方情況。如受讓方引進(jìn)無形資產(chǎn)后的生產(chǎn)經(jīng)營方案、規(guī)劃及生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，受讓方的投資利潤率、投資回收期等。⑷無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的外部因素。首先是無形資產(chǎn)的市場供求關(guān)系及同行業(yè)或同種類無形資產(chǎn)的競爭狀況。其次是同行業(yè)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓特許使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。再次是市場變化可能帶來的不確定性及風(fēng)險(xiǎn)。最后是國家的產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃及地區(qū)發(fā)展政策對無形資產(chǎn)使用的影響等。1、資產(chǎn)評估及其基本要素：資產(chǎn)評估是指專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。資產(chǎn)評估作為一種評價(jià)過程，涉及十項(xiàng)基本要素：評估主體，評估客體，評估依據(jù)，評估目的，評估原則，評估程序，評估價(jià)值類型，評估方法，資產(chǎn)評估的假設(shè)，資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日。資產(chǎn)評估的特點(diǎn)：現(xiàn)實(shí)性、市場性、預(yù)測性、公正性和咨詢性。2、資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的含義：是指能夠在未來為其控制主體帶來經(jīng)濟(jì)利益、能以貨幣計(jì)量、排他性占有的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。資產(chǎn)評估中確認(rèn)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)：現(xiàn)實(shí)性、控制性、有效性、稀缺性、合法性。3、資產(chǎn)價(jià)值形成理論：賣方市場時(shí)期的價(jià)值觀—生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論—資產(chǎn)的價(jià)值是由生產(chǎn)成本決定的，采用重置成本法；買方市場時(shí)期的價(jià)值觀—效用價(jià)值論—資產(chǎn)的價(jià)值是由效用決定的，采用收益法；供求決定價(jià)值論—均衡價(jià)值觀—供求雙方的力量形成的均衡價(jià)格決定的，既要考慮購建成本，又要考慮資產(chǎn)的效用，采用市場法。4、資產(chǎn)評估的假設(shè)：交易假設(shè)、公開市場假設(shè)、繼續(xù)使用假設(shè)、清償假設(shè)；資產(chǎn)評估的原則：是規(guī)范資產(chǎn)評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則，包括工作原則和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則；工作原則是在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)遵循的基本原則，主要包括獨(dú)立性、客觀公正、科學(xué)性原則；經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則是指在資產(chǎn)評估過程中進(jìn)行具體技術(shù)處理的原則，主要包括預(yù)期收益、供求、替代、貢獻(xiàn)和評估時(shí)點(diǎn)原則。5、成本法在機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用：（計(jì)算題）評估值=重置成本-有形損耗-功能性損耗-經(jīng)濟(jì)性損耗=重置成本*成新率-功能性損耗-經(jīng)濟(jì)型損耗；成新率=1-有形損耗率=設(shè)備的尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）=（總使用年限-已使用年限）/總使用年限，成新率=尚可使用年限/（加權(quán)投資年限+尚可使用年限） ，加權(quán)投資年限=∑加權(quán)投資成本/∑投資成本，加權(quán)投資成本=已使用年限*投資成本，設(shè)備整體的實(shí)體性貶值率=∑第 I 個(gè)部件的貶值率*所占的成本權(quán)重，實(shí)體性貶值率=（可修復(fù)部分實(shí)體貶值+不可修復(fù)部分實(shí)體貶值）/設(shè)備復(fù)原重置成本；功能性貶值測算—設(shè)備超額投資成本=設(shè)備復(fù)原重置成本-設(shè)備更新重置成本；經(jīng)濟(jì)性貶值測算—經(jīng)濟(jì)型貶值率=[1-（設(shè)備預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/設(shè)備原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力） x]8100%（x 為規(guī)模效益植樹，一般在 0.6-0.7之間） ，經(jīng)濟(jì)性貶值額=設(shè)備年收益損失額*（1-所得稅稅率）*（P/A,r,n） ， （P/A,r,n）為年金現(xiàn)值系數(shù)。6、房地產(chǎn)的特性：房地產(chǎn)的特性是土地和建筑物各自特性的綜合，主要位置的固定性、使用的長期性（居住用地 70 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年，其他 50 年） ，投資的大量性，影響因素的多樣性和復(fù)雜性，保值增值性。房地產(chǎn)評估的專業(yè)性原則—合法原則、最高最佳使用原則、房地綜合考慮原則、區(qū)域與地段原則。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素一般因素（社會、經(jīng)濟(jì)、行政） ，區(qū)域因素（商業(yè)繁華度、道路通達(dá)度、交通便捷度、設(shè)備完備度、環(huán)境質(zhì)量狀況、規(guī)劃限制） ，個(gè)別因素（土地、建筑物、房地產(chǎn)權(quán)益） 。