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成都IFS案例分析,目錄,一、項目概況,項目概況,成都國際金融中心項目位于大慈路以南，紅星路以東，江南館街以北，紗帽街以西，為香港九龍倉投資的西部地標性建筑。成都國際金融中心集旗艦購物中心、超五星級酒店、高端寫字樓、高檔酒店式公寓及高品位住宅于一身。購物中心擁有近300家商鋪，其中90個為首駐成都品牌。,,,,,20萬㎡購物中心,,,,,,,,甲級寫字樓,甲級寫字樓,高端酒店,高端住宅,二、商業(yè)定位,商業(yè)定位,IFS是成都最高端、最國際化的購物中心，集購物、娛樂、餐飲、休閑、藝術于一身的一站式消費目的地。,,三、動線分析,外部動線,IFS,IFS,大慈寺路,江南館路,紅星路,東大街,紗帽街,,,地鐵2號線,地鐵3號線（在建）,春熙路站,,,,,紗帽街站,紗帽街北站,紅星路口站,紅星路廣場北站,,地面交通,地鐵,IFS交通四通八達，十分便捷，通過紅星路、紗帽街可進入東大街和大慈寺路等快速通道；公交線路：周邊有4個公交站臺，19條公交路線，通達成都各地區(qū)；地鐵：2、3號線出入口春熙路站位于IFS主入口南端，地鐵人群也可通過地下通道直達IFS。,外部動線,人流動線,車流動線,主入口，此處不僅可到達1樓，還可通過跨層電梯直通3樓，通過下沉式廣場到達負1樓和負2樓,,,地鐵2.3號線地面出入口，人群可通過地下通道無縫連接購物中心負1、2樓,此入口位于紅星路和大慈寺路的交叉口,,,此入口正對大慈寺路，可通過跨層電梯到達3樓,,此入口正對紗帽街，離停車場出入口很近，乘客可在此下車進入購物中心,此入口正對江南館街,,,,,停車場出入口,停車場出口,卸貨區(qū)、停車場入口,,紅色區(qū)域內(nèi)為3樓，車輛可通過位于紗帽街的高架到達,上3樓,,,,這兩處為購物中心3樓入口,IFS一樓共有5個出入口，紅星路、江南館街和紗帽街各一個，大慈寺路兩個。3層停車場，1700個停車位，設有1個出口，1個入口和1個出入口。,內(nèi)部水平動線,IFS1樓共有5個出入口，紅星路、江南館街和紗帽街各一個，大慈寺路兩個；3樓有3個出入口。采用“回”字型動線，圍繞中間商鋪形成單一動線，簡單清晰，形成人流回路，可有效地避免商業(yè)死角。,,,,,,出入口,出入口,,,,,,1層,2層,3層,4層,內(nèi)部水平動線,負1層有1個地鐵出入口；負2層1個地鐵出入口，并設有專門的落客區(qū)，乘客可直接乘車至此。采用“回”字型動線，圍繞中間商鋪形成單一動線，簡單清晰，形成人流回路，可有效避免商業(yè)死角。,,,,,地鐵出入口,,,,地鐵出入口,5層,6層,負1層,負2層,乘客落客區(qū),內(nèi)部垂直動線,內(nèi)部設有6個中庭，每層至少有5部扶梯、3部觀光電梯，保障樓層間的通達性；并設有跨層電梯，連接-2F至1F、1F至3F、3F至5F，讓客戶能夠快速到達目的地。,觀光電梯,手扶電梯,,小結,小結：地面交通便捷，四通八達。公交：19條公交線路途徑本項目，能便捷通向成都各地區(qū)，出行便利。地鐵：地鐵上蓋物業(yè)，與地鐵2、3號線實現(xiàn)無縫對接，為IFS帶來大量人流。水平動線：采用“回”字型動線，人流動線較簡單。垂直動線：商場內(nèi)設置眾多扶梯和觀光電梯，保障商場垂直通達性。,四、業(yè)態(tài)分布及配比,1.總體配比,IFS主要以服飾為主，比例達到48%，多數(shù)為國際一線品牌；同時配備了餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)吸引和留住人群，達到刺激消費的目的。,,,2.LG2業(yè)態(tài)配比,負二樓業(yè)態(tài)主要以服飾和餐飲為主，服飾中有50%為童裝；該層的冰悅滑冰場吸引了眾多人群，為整個商場聚集了人氣。,主力店：冰悅滑冰場——面積約3000㎡，采用了歐洲第一的制冷科技及設施，提供高質(zhì)量冰面，保障顧客安全。Great頂級超市——面積4000㎡以上，為內(nèi)地首店。主要出售進口食材和現(xiàn)烹食品，為消費者搜羅世界頂級的佳肴及新鮮食品，包括空運過來的澳大利亞新鮮牛肉、加拿大豬肉、美國時令水果等。H&M——面積約2500㎡，首次售賣H&M家居系列產(chǎn)品。,,3.LG1業(yè)態(tài)配比,負一樓業(yè)態(tài)主要以服飾和鞋、箱包為主；該層的大食代美食廣場提供各式美食，可起到留住客群的作用。,主力店：大食代美食廣場——目前里面只要少部分商家開業(yè)。H&M——面積約2500㎡，首次售賣H&M家居系列產(chǎn)品。,,4.L1業(yè)態(tài)配比,一樓主要為國際奢侈品牌，云集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等跨層旗艦店。,主力店：Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier、三星,,,二樓主要為國際奢侈品牌，以鞋、箱包為輔；云集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等跨層旗艦店。,主力店：Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier,5.L2業(yè)態(tài)配比,,,6.L3業(yè)態(tài)配比,三樓95%是奢侈珠寶、鐘表、配飾店，該層的國際精品百貨LaneCrawford(連卡佛)是其繼香港、北京、上海之后開始的全新門店。,主力店：LaneCrawford——LaneCrawford是香港老牌的高檔百貨店。目前該店只有化妝品區(qū)開始營業(yè)。,,,7.L4業(yè)態(tài)配比,四樓以時尚服飾為主。,主力店：LaneCrawford——LaneCrawford是香港老牌的高檔百貨店。目前該層LaneCrawford尚未營業(yè)。,,,8.L5業(yè)態(tài)配比,五樓以時尚服飾為主。,主力店：上井精致料理——未開業(yè)優(yōu)衣庫——面積近2000㎡，是成都最大門店。,,,9.L6業(yè)態(tài)配比,六樓以電子數(shù)碼產(chǎn)品為主，并開設UA(IMAX)影院。,主力店：UA(IMAX)——是目前成都地區(qū)規(guī)模最大、設備最先進的室內(nèi)影院之一，隸屬香港UA國際院線集團。優(yōu)衣庫——面積近2000㎡，是成都最大門店。,,,10.L7業(yè)態(tài)配比,七樓為雕塑花園及餐飲店。,,,11.小結,小結：IFS業(yè)態(tài)以服飾為主，并且云集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等超過100家全國/成都旗艦店。冰悅滑冰場、Great頂級超市、大食代美食廣場、連卡佛、UA(IMAX)影院等主力店能夠吸引人群，為商場聚集人氣，從而帶動整個商場的消費。餐飲業(yè)態(tài)比重太小，不利于留住客群。開業(yè)較倉促，眾多店鋪尚處裝修階段，還未開業(yè)。,五、項目特色,項目特色,亮點一：熊貓元素與本土元素熊貓結合，邀請美國專業(yè)設計師勞倫斯打造的高達15米的戶外熊貓“Iamhere”，憨態(tài)可掬的形象給人留下深刻印象。1月14日至2月15日舉辦的“大熊貓藝術及慈善公益項目”給IFS帶來更多藝術氣息，也吸引了大量人流至此。,亮點二：空中花園坐落在商場七層的空中花園、雕塑庭院和藝術展覽館，給顧客帶來愉悅的購物體驗和生活享受，藝術展覽館將展覽全球知名藝術家最前沿及最有感染力的藝術作品。,項目特色,亮點三：跨層電梯主入口設置跨層式電梯，直接將客流帶上3F，下沉廣場連通-1F，左側大門可以直接進入1F。從入口處便將客流引入3F和-1F，一方面實現(xiàn)客流的最大化集中，另一方面也滿足了消費者的喜好需求。商場內(nèi)部，設有多部手扶電梯和觀光電梯可快速實現(xiàn)上下樓層的需要，并設置了-2F至1F、1F至3F、3F至5F的跨層式電梯，方便客戶快速達到目的地。,跨層式電梯,觀光電梯,下沉廣場,項目特色,,亮點四：動線設計采用“回”字型動線，圍繞中間商鋪形成單一動線，簡單清晰，形成人流回路，避免商業(yè)死角。,連廊的設置，每隔一段距離（約5米左右）設有連廊，連接兩邊的商鋪，方便顧客來回購物。,項目特色,,亮點五：中庭設置6個挑空式的中庭，給人很強的空間感和舒適感；多個中庭設有手扶電梯，能夠有效地疏導人流；采用室內(nèi)燈光與自然采光相結合的方式，既能節(jié)約能源又能給人貼近自然的感受。,項目特色,亮點六：真冰場約3000平米的冰悅真冰場，能夠聚集人氣，提高商場的知名度。,項目特色,,亮點七：兒童業(yè)態(tài)負二樓的兒童業(yè)態(tài)可以聚集人氣，兒童是家庭的核心，抓住了兒童，就等于抓住了整個家庭，商場的人氣自然就上來了。,項目特色,,亮點八：細節(jié)處理各樓層入口處設有禮賓臺，方便顧客咨詢。人性化的購物指南服務，每一樓層都設有購物指南。欄桿邊角進行了包邊處理，防止戳傷顧客。,項目特色,,包邊處理,六、SWOT分析,SWOT,開發(fā)商實力雄厚：九龍倉集團是香港十大地產(chǎn)商之一，總資產(chǎn)上千億，公司業(yè)務包括房地產(chǎn)、傳媒、酒店、港口、百貨公司等。差異化戰(zhàn)略：IFS所處商圈內(nèi)多為中低端產(chǎn)品，而IFS定位于該商圈最高端的購物中心。設計上，在主入口設有直達3樓的手扶電梯，可達到“雙首層”的效果。IFS匯集了超過100家國際品牌全國/成都首店。,IFS內(nèi)過道設置過寬，導致視覺效果大打折扣，無法看到其他樓層的品牌，同時也造成空間的浪費。以服飾為主，餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)比重較小，難以留住客群。開業(yè)較倉促，眾多店鋪尚處裝修階段，還未開業(yè)。,成都市場上購物中心數(shù)量眾多、競爭非常激烈，2013年成都有近10個購物中心開業(yè)。隨著電子商務的發(fā)展，電商對傳統(tǒng)的零售業(yè)形成巨大沖擊。IFS旁的太古里同樣是該區(qū)域的高端產(chǎn)品，將和IFS形成直接競爭。,IFS處于成都市最繁華、最時尚的春熙路—紅星路核心商圈，該商圈是成都的老牌商業(yè)區(qū)，在成都人心中具有很高的認同感。IFS是成都最高端、最國際化的購物中心之一，在市場上競爭對手較少。,S,W,O,T,SWOT分析,