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房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn),韶關(guān)市國稅局李德炎,房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn),“營改增”擴(kuò)圍背景及意義增值稅的基本原理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,營改增擴(kuò)圍的背景及意義,背景：李克強(qiáng)總理在十二屆全國人大四次會(huì)議上提出從5月1日起全面推開營改增，意味著營改增進(jìn)入了決勝的攻堅(jiān)階段。作為深化財(cái)稅體制改革的重頭戲和推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措。意義：首先，全面推開營改增，標(biāo)志著我國增值稅將實(shí)現(xiàn)對(duì)貨物和勞務(wù)的全覆蓋，延續(xù)多年的營業(yè)稅將退出歷史舞臺(tái)，與國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化相適應(yīng)的現(xiàn)代消費(fèi)型增值稅制度將最終確立。第二，全面推開營改增，不僅是稅制改革的重大突破，而且將加快整個(gè)財(cái)稅體制改革的進(jìn)程，為財(cái)稅體制更好地發(fā)揮在治國安邦中的基礎(chǔ)性、支柱性、保障性作用奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。,營改增擴(kuò)圍的背景及意義,第三，全面推開營改增，將大大減輕企業(yè)稅負(fù)，是為企業(yè)“降成本”“增活力”，用短期財(cái)政收入“減法”換取持續(xù)發(fā)展勢(shì)能“加法”的重要一招，必將為緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好提供有力支持。第四，全面推開營改增，將營造更加有利于激發(fā)市場(chǎng)主體活力的稅制環(huán)境，為促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新提供有效的稅制引導(dǎo)，在推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，助力經(jīng)濟(jì)保持中高速增長、邁向中高端水平。,房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn),“營改增”擴(kuò)圍背景及意義增值稅的基本原理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,增值稅的基本原理,（一）房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人（二）房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍（三）房地產(chǎn)一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認(rèn)定（四）房地產(chǎn)業(yè)稅率和征收率（五）房地產(chǎn)業(yè)計(jì)稅辦法（六）需注意特殊稅務(wù)事項(xiàng)（七）房地產(chǎn)業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,（一）房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人,在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。,（二）房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍,1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目。2、房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)稅目和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目（不含不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃）。,（三）房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認(rèn)定,納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。上述年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)為500萬元（含本數(shù)）年應(yīng)稅銷售額=連續(xù)不超過12個(gè)月應(yīng)稅銷售額合計(jì)（1+征收率）,（三）一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認(rèn)定,一般納稅人認(rèn)定特殊情況：年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。會(huì)計(jì)核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。,判斷題：,例1：A納稅人（非自然人）2017年1月開始銷售自行開發(fā)的房產(chǎn)，2017年1-12月共取得房產(chǎn)銷售收入500萬元，超過了財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，必須認(rèn)定為增值稅一般納稅人（）例2：自然人A于2016年5月銷售房產(chǎn)1套，取得房產(chǎn)銷售收入600萬元，則自然人A需認(rèn)定為增值稅一般納稅人（）,（四）房地產(chǎn)業(yè)稅率和征收率,房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率均為11%。小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計(jì)稅方法的銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。,（五）房地產(chǎn)業(yè)計(jì)稅辦法,基本規(guī)定增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。,（五）房地產(chǎn)業(yè)計(jì)稅辦法,一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期銷項(xiàng)稅額=當(dāng)期銷售額適用稅率,（五）房地產(chǎn)業(yè)計(jì)稅辦法,簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額1、簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷售額征收率2、簡易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額＝含稅銷售額（1＋征收率）,（六）需注意特殊稅務(wù)事項(xiàng),視同銷售情形下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：1、單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。2、單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。3、財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。,（六）需注意特殊稅務(wù)事項(xiàng),進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣情形一般納稅人下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：1、用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。2、非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。,（六）需注意特殊稅務(wù)事項(xiàng),3、非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。4、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。5、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。,（六）需注意特殊稅務(wù)事項(xiàng),6、購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。7、財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本條第4項(xiàng)、第5項(xiàng)所稱貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。所稱非正常損失是指因管理不善造成貨物的被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違法法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。,（七）房地產(chǎn)業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：1、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。2、納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。3、納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。,房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn),“營改增”擴(kuò)圍背景及意義增值稅的基本原理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理,政策依據(jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（一）適用范圍,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（二）一般納稅人征收管理,銷售額確認(rèn)一般計(jì)稅辦法1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+11%）,（二）一般納稅人征收管理,2、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。,（二）一般納稅人征收管理,支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。,（二）一般納稅人征收管理,銷售額確認(rèn)簡易計(jì)稅辦法4、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（1+5%）,（二）一般納稅人征收管理,房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。,習(xí)題,【案例一】A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了B房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證注明的開工日期是2015年3月15日，2016年5月該企業(yè)銷售房產(chǎn)8套，開具增值稅普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)金額252萬元，納稅人選擇簡易征收辦法。問：納稅人在6月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)的增值稅銷售額是多少？,習(xí)題,納稅人6月應(yīng)申報(bào)增值稅銷售額為：應(yīng)稅銷售額=252(1+5%)=240萬元《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》,習(xí)題,【案例二】A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了B房地產(chǎn)項(xiàng)目，支付該項(xiàng)目土地價(jià)款1000萬元，該房產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積96000平方，施工許可證注明的開工日期是2016年5月15日，2017年8月該企業(yè)銷售房產(chǎn)8套，涉及的房產(chǎn)建筑面積960平方，開具增值稅普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)金額252萬元。問：納稅人在6月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)的增值稅銷售額是多少？,習(xí)題,納稅人6月應(yīng)申報(bào)增值稅銷售額為：當(dāng)期抵扣的土地價(jià)款=（96096000）1000=10萬元6月應(yīng)申報(bào)銷售額=（252-10）（1+11%）=218.02萬元《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》,（二）一般納稅人征收管理,預(yù)繳稅款1、一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2、應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+適用稅率或征收率）3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。3、一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。,習(xí)題,案例【一】A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了B房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證開工日期為2015年3月15日，2016年1月開始預(yù)售房產(chǎn)，該企業(yè)2016年5月又收到預(yù)收款525萬元。該納稅選擇簡易計(jì)稅辦法。問：納稅人在6月份申報(bào)期應(yīng)申報(bào)預(yù)繳多少增值稅稅款？,習(xí)題,納稅人6月應(yīng)申報(bào)預(yù)繳增值稅稅款為：6月應(yīng)申報(bào)預(yù)繳增值稅款=525（1+5%）3%=15萬元《增值稅預(yù)繳稅款表》,習(xí)題,案例【二】A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了B房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證開工日期為2015年3月15日，2016年1月開始預(yù)售房產(chǎn)，該企業(yè)2016年5月又收到預(yù)收款525萬元。該納稅選擇一般計(jì)稅辦法。問：納稅人在6月份申報(bào)期應(yīng)申報(bào)預(yù)繳多少增值稅稅款？,習(xí)題,納稅人6月應(yīng)申報(bào)預(yù)繳增值稅稅款為：6月應(yīng)申報(bào)預(yù)繳增值稅款=525（1+11%）3%=14.19萬元《增值稅預(yù)繳稅款表》,（二）一般納稅人征收管理,進(jìn)項(xiàng)稅額一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》,（二）一般納稅人征收管理,納稅申報(bào)1、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。2、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。,（二）一般納稅人征收管理,發(fā)票開具1、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅發(fā)票。2、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。3、一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用發(fā)票。,（二）一般納稅人征收管理,其他事項(xiàng)1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。,習(xí)題,案例【一】A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自相開發(fā)了B房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證的開工日期是2015年3月15日，2016年1月15日開始預(yù)售房產(chǎn)，至2016年4月30日共取得預(yù)收款5250萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。A房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)上述預(yù)收款開具收據(jù)，未開具營業(yè)稅發(fā)票。該企業(yè)2016年5月又收到預(yù)收款5250萬元。2016年6月共開具增值稅普通發(fā)票10500萬元（含2016年4月30日前取得的未開票預(yù)收款5250萬元，和2016年5月收到的5250萬元），同時(shí)辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。該納稅人選擇簡易計(jì)稅辦法問：納稅人在7月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)多少增值稅稅款？,習(xí)題,6月份申報(bào)期申報(bào)預(yù)繳增值稅為：應(yīng)預(yù)繳稅款=5250（1+5%）3%=150萬元7月份申報(bào)期應(yīng)申報(bào)增值稅稅款為：應(yīng)申報(bào)增值稅款=5250（1+5%）5%-150=100萬元,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,預(yù)繳稅款1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2、應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+5%）3%3、小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,納稅申報(bào)小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,發(fā)票開具1、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。2、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。3、小規(guī)模納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。,習(xí)題,案例【一】A房地產(chǎn)企業(yè)（小規(guī)模）自行開發(fā)了B房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證的開工日期是2015年3月15日，2016年1月15日開始預(yù)售房產(chǎn)，至2016年4月30日共取得預(yù)收賬款200萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。A房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)上述預(yù)收款開具收據(jù)，未開具營業(yè)稅發(fā)票。該房地產(chǎn)企業(yè)2016年5月又收到預(yù)收款200萬元。2016年6月共開具增值稅普通發(fā)票400萬元（含2016年4月30日取得的未開票預(yù)收款200萬元，和2016年5月收到的預(yù)收款200萬元）。問：納稅人在6、7月申報(bào)期應(yīng)如何納稅？,習(xí)題,6月申報(bào)期就取得的預(yù)收款應(yīng)預(yù)繳的增值稅為：200（1+5%）3%=5.71萬元7月申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅為：200（1+5%）5%-5.71=3.81萬元增值稅納稅申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）,房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn),“營改增”擴(kuò)圍背景及意義增值稅的基本原理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理,政策依據(jù)：《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）,納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（一）適用范圍,納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（以下簡稱出租不動(dòng)產(chǎn)），適用本辦法。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。,納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（二）一般納稅人征收管理,一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,（二）一般納稅人征收管理,2、一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。,（二）一般納稅人征收管理,預(yù)繳稅款1、納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額（1+11%）3%2、納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額（1+5%）5%3、納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。,習(xí)題,案例【一】樂昌市某納稅人（一般納稅人）2013年購買廣州市房產(chǎn)一套用于出租。每月收取租金收入20萬元。問：自2016年5月1日起，納稅人出租房產(chǎn)，應(yīng)如何計(jì)算預(yù)繳增值稅稅款？（一般計(jì)稅方法、簡易計(jì)稅方法）,習(xí)題,納稅人選擇一般計(jì)稅方法納稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅稅款預(yù)繳增值稅稅款=20（1+11%）3%=0.54萬元納稅人選擇簡易計(jì)稅方法納稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅稅款預(yù)繳增值稅稅款=20（1+5%）5%=0.95萬元,（二）一般納稅人征收管理,其他事項(xiàng)1、單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。2、單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。,習(xí)題,案例【一】樂昌市某納稅人（一般納稅人）2013年購買廣州市房產(chǎn)一套用于出租。每月收取租金收入20萬元。問：自2016年5月1日起，納稅人出租房產(chǎn)，應(yīng)如何計(jì)算申報(bào)繳納增值稅稅款？（一般計(jì)稅方法、簡易計(jì)稅方法）,習(xí)題,納稅人選擇一般計(jì)稅方法（不考慮進(jìn)項(xiàng)因素）納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地國稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅稅款應(yīng)納增值稅稅款=20（1+11%）11%-0.54=1.44萬元納稅人選擇簡易計(jì)稅方法納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地國稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅稅款應(yīng)納增值稅稅款=20（1+5%）5%-0.95=0萬元,納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶出租住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,2、其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn),“營改增”擴(kuò)圍背景及意義增值稅的基本原理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,政策依據(jù)：《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）,納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（一）適用范圍,納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用本辦法。本辦法所稱取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法,納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（二）一般納稅人征收管理,一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。2、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,（二）一般納稅人征收管理,3、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。4、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,（二）一般納稅人征收管理,5、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。6、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,（二）一般納稅人征收管理,預(yù)繳稅款1、以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（1+5%）5%2、以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）（1+5%）5%,（二）一般納稅人征收管理,其他事項(xiàng)1、納稅人按規(guī)定從取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。（2）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。（3）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。,（二）一般納稅人征收管理,2、納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。3、納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。,習(xí)題,案例【一】某納稅人（非自然人）為增值稅一般納稅人，2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購買的房產(chǎn)一處，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元（含稅，下同），納稅人2013年購買時(shí)的價(jià)款700萬元，保留有合法憑據(jù)。假設(shè)該納稅人選擇簡易計(jì)稅方法。問：該納稅人應(yīng)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額？回到機(jī)構(gòu)所在地如何計(jì)算應(yīng)納稅額？,習(xí)題,該納稅人在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額為：預(yù)繳稅額=（1000-700）（1+5%）5%=14.29萬元納稅人回到機(jī)構(gòu)所在地計(jì)算應(yīng)納稅額為：應(yīng)納稅額=（1000-700）（1+5%）5%-14.29=0萬元,習(xí)題,案例【一】某納稅人（非自然人）為增值稅一般納稅人，2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購買的房產(chǎn)一處，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元（含稅，下同），納稅人2013年購買時(shí)的價(jià)款700萬元，保留有合法憑據(jù)。假設(shè)該納稅人選擇一般計(jì)稅方法。問：該納稅人應(yīng)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額？回到機(jī)構(gòu)所在地如何計(jì)算應(yīng)納稅額？,習(xí)題,該納稅人在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額為：預(yù)繳稅額=（1000-700）（1+5%）5%=14.29萬元納稅人回到機(jī)構(gòu)所在地計(jì)算應(yīng)納稅額為（不考慮進(jìn)項(xiàng)因素）：應(yīng)納稅額=1000（1+11%）11%-14.29=84.81萬元,納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。2、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。3、除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。2、個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購買住房價(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。3、個(gè)體工商戶應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,習(xí)題,案例【一】某納稅人（非自然人）為小規(guī)模納稅人，2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年自建的廠房一間，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬元。問：該納稅人應(yīng)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額？回到機(jī)構(gòu)所在地如何計(jì)算應(yīng)納稅額？,習(xí)題,該納稅人在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額為：預(yù)繳稅額=1000（1+5%）5%=47.62萬元納稅人回到機(jī)構(gòu)所在地計(jì)算應(yīng)納稅額為（不考慮進(jìn)項(xiàng)因素）：應(yīng)納稅額=1000（1+5%）5%-47.62=0萬元,謝謝！,WWW.PPTKOREA.COM,