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2020 3 24 大連理工大學城市學院 1 第3章物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)概述物業(yè)管理公司的設立物業(yè)管理企業(yè)的資質等級管理物業(yè)管理企業(yè)的組織形式物業(yè)管理企業(yè)的主要機構及職能物業(yè)管理企業(yè)外部聯(lián)系 2020 3 24 大連理工大學城市學院 2 第1節(jié)物業(yè)管理企業(yè)概述 一 物業(yè)管理企業(yè)的概念 1 物業(yè)管理企業(yè) 指具有法人資格 根據(jù)合同接受業(yè)主或業(yè)主管理委員會的委托 依照有關法律 法規(guī)的規(guī)定 對物業(yè)實行專業(yè)化管理 并收取相應報酬的經(jīng)濟實體 2 要點 按合法程序成立具有行業(yè)資質具有法人地位的經(jīng)濟實體 2020 3 24 大連理工大學城市學院 3 第1節(jié)物業(yè)管理企業(yè)概述 二 物業(yè)管理企業(yè)的特征 服務性經(jīng)營性專業(yè)性平等性 2020 3 24 大連理工大學城市學院 4 第1節(jié)物業(yè)管理企業(yè)概述 三 物業(yè)管理企業(yè)的分類 1 按服務范圍劃分綜合性物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)2 按投資組合方式及出資人承擔的責任分類物業(yè)管理有限責任公司物業(yè)管理股份有限公司 2020 3 24 大連理工大學城市學院 5 第2節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設立 一 物業(yè)管理企業(yè)設立的條件1 有限責任公司設立的條件 股東符合法定人數(shù) 一般在2人以上 50人以下 股東出資達到法定資本最低限額 服務性公司為10萬元人民幣 股東共同制定公司章程有公司名稱 建立符合有限責任公司要求的組織機構固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件 2020 3 24 大連理工大學城市學院 6 第2節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設立 一 物業(yè)管理企業(yè)設立的條件2 股份有限公司設立的條件 發(fā)起人符合法定人數(shù) 不可少于5人 發(fā)起人認購和社會公開募集的股本達到法定最低資本限額 1000萬元 股份發(fā)行 籌辦事項符合法律規(guī)定發(fā)起人制定公司章程 采用募集方式設立的經(jīng)創(chuàng)立大會通過有公司名稱 建立符合股份有限公司要求的組織機構固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件 2020 3 24 大連理工大學城市學院 7 第2節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設立 二 物業(yè)管理企業(yè)的設立程序 1 可行性研究市場調查綜合分析報告撰寫2 公司章程等文件準備3 人才儲備4 繳納出資5 注冊登記6 資質審查 營業(yè)執(zhí)照 和 臨時資質證書 2020 3 24 大連理工大學城市學院 8 第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質等級管理 一 資質等級的劃分 1 一級資質注冊資本人民幣500萬元以上 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程 管理 經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人 其中 具有中級以上職稱的人員不少于20人 工程 財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書 管理兩種類型以上物業(yè) 并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100 多層住宅200萬平方米 高層住宅100萬平方米 獨立式住宅 別墅 15萬平方米 辦公樓 工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米 建立并嚴格執(zhí)行服務質量 服務收費等企業(yè)管理制度和標準 建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) 有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績 2020 3 24 大連理工大學城市學院 9 第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質等級管理 一 資質等級的分類 2 二級資質注冊資本人民幣300萬元以上 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程 管理 經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人 其中 具有中級以上職稱的人員不少于10人 工程 財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書 管理兩種類型以上物業(yè) 并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100 多層住宅100萬平方米 高層住宅50萬平方米 獨立式住宅 別墅 8萬平方米 辦公樓 工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米 建立并嚴格執(zhí)行服務質量 服務收費等企業(yè)管理制度和標準 建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) 有良好的經(jīng)營管理業(yè)績 2020 3 24 大連理工大學城市學院 10 第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質等級管理 一 資質等級的分類 3 三級資質注冊資本人民幣50萬元以上 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程 管理 經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人 其中 具有中級以上職稱的人員不少于5人 工程 財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書有委托的物業(yè)管理項目 建立并嚴格執(zhí)行服務質量 服務收費等企業(yè)管理制度和標準 建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) 2020 3 24 大連理工大學城市學院 11 第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質等級管理 二 資質的申報和審批1 資質的申報應當提交下列材料 企業(yè)資質等級申報表 營業(yè)執(zhí)照 企業(yè)資質證書正 副本 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同 管理和技術人員的職稱證書和勞動合同 工程 財務負責人的職稱證書和勞動合同 物業(yè)服務合同復印件 物業(yè)管理業(yè)績材料 2020 3 24 大連理工大學城市學院 12 第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質等級管理 二 資質的申報和審批2 資質的審批 申請企業(yè) 房地產(chǎn)主管部門 工商行政管理部門 30日內(nèi)申辦資質備案和資質等級證書 20個工作日內(nèi)核發(fā)批準文件 審批 核發(fā)營業(yè)執(zhí)照 注冊登記 2020 3 24 大連理工大學城市學院 13 第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質等級管理 三 資質等級的行政管理1 資質評審 一級由省 自治區(qū)建委 直轄市房地局初審 初審合格后報建設部審批 二級由省 自治區(qū)人民政府建設主管部門負責 三級物業(yè)管理資質證書的頒發(fā)和管理由設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責 并接受省 自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督 2020 3 24 大連理工大學城市學院 14 第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質等級管理 三 資質等級的行政管理2 資質管理 1 資質的動態(tài)管理 2 對招投標活動的監(jiān)督管理 一級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目 二級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務 三級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務 2020 3 24 大連理工大學城市學院 15 第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質等級管理 三 資質等級的行政管理3 物業(yè)管理企業(yè)申請核定資質等級 在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的 資質審批部門不予批準 聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的 將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的 挪用專項維修資金的 擅自改變物業(yè)管理用房用途的 擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的 擅自占用 挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路 場地 損害業(yè)主共同利益的 擅自利用物業(yè)共用部位 共用設施設備進行經(jīng)營的 物業(yè)服務合同終止時 不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的 與物業(yè)管理招標人或其他物業(yè)管理投標人相互串通 以不正當手段謀取中標的 履行物業(yè)服務合同 業(yè)主投訴較多 經(jīng)查證屬實的 越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的 租 出借 轉讓資質證書的 發(fā)生重大責任事故的 2020 3 24 大連理工大學城市學院 16 第4節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 一 組織機構設置的原則 目標原則 1 信譽目標 2 盈利目標 3 發(fā)展目標 4 服務目標統(tǒng)一領導與層次管理原則有效管理幅度原則分工協(xié)作原則權責對等原則 2020 3 24 大連理工大學城市學院 17 第4節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 典型的組織形式 直線制組織結構職能制組織結構直線職能制組織結構事業(yè)部制組織結構矩陣制組織結構 2020 3 24 大連理工大學城市學院 18 第4節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 二 直線制組織結構 1 特點 企業(yè)的各級組織機構從上到下實行垂直領導 各級主管人員對所屬單位的一切問題負責 不設專門職能結構 2 優(yōu)點 機構精簡 指揮統(tǒng)一 決策迅速 易于管理3 缺點 主管人員難于應付復雜的管理 主管人員容易獨斷專行 造成指揮失誤 4 適用范圍 管理種類少 范圍小 業(yè)務較為簡單的小型物業(yè)管理公司 2020 3 24 大連理工大學城市學院 19 直線制組織結構圖 lineorganizationalstructure 經(jīng)理 管理處主任 管理處主任 保潔組 保安組 保安組 保潔組 2020 3 24 大連理工大學城市學院 20 第4節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 三 職能制組織結構 1 特點 各級主管人員直接指揮 職能機構是直線行政主管的參謀 職能機構對下面直線部門一般不能下達命令和工作指示 只起業(yè)務指導和監(jiān)督作用 2 優(yōu)點 加強了專業(yè)管理的職能3 缺點 機構人員過多 成本較高 橫向協(xié)調困難 易造成工作效率降低 4 適用范圍 涉及面廣 技術復雜 服務多樣化 管理綜合性強的物業(yè)管理企業(yè) 2020 3 24 大連理工大學城市學院 21 職能制組織結構 stafforganizationalstructure 總經(jīng)理 行政部 財務部 開發(fā)部 人力資源部 管理處C 管理處B 管理處A 財務組 管理組 維修組 保潔組 保安組 2020 3 24 大連理工大學城市學院 22 第4節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 三 事業(yè)部制組織結構 1 特點 實行分權管理 將政策制定和行政管理分開 每個事業(yè)部都是一個利潤中心 實行獨立核算和自負盈虧 2 優(yōu)點 強化了決策機制 能調動各事業(yè)部門的積極性 責任性和主動性 促進了內(nèi)部的競爭 提高了公司的效率和效益 有利于復合型人才的培養(yǎng) 便于優(yōu)秀人才脫穎而出 3 缺點 事業(yè)部之間的協(xié)調困難 機構重疊 人員過多 4 適用范圍 規(guī)模大 物業(yè)種類繁多 經(jīng)營業(yè)務復雜多樣的大型綜合性物業(yè)管理公司 2020 3 24 大連理工大學城市學院 23 事業(yè)部制組織結構 divisionalorganizationalstructure 行政部 財務部 開發(fā)部 人力資源部 事業(yè)部C 事業(yè)部B 事業(yè)部A 財務部 管理部 管理處C 管理處B 管理處A 總經(jīng)理 2020 3 24 大連理工大學城市學院 24 某物業(yè)管理公司的組織機構 2020 3 24 大連理工大學城市學院 25 第4節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 四 企業(yè)組織結構的選擇 1 企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營的類型2 企業(yè)的經(jīng)營方式和管理業(yè)務的復雜程度3 企業(yè)的管理手段的先進性及管理人員的素質和能力 2020 3 24 大連理工大學城市學院 26 第5節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的主要機構及職能 一 總經(jīng)理 貫徹落實董事會決議 決定 全面負責企業(yè)的領導與管理工作 負責主持總經(jīng)理辦公會議職權內(nèi)的各種工作事務 督促企業(yè)各方面工作的順利進行 負責組織 編制企業(yè)年度 季度財務預算 做好財務審核監(jiān)督 負責企業(yè)重要的公關和重點接待工作 處理重大事務和活動安排 負責企業(yè)下屬人員的錄用 任免 晉升 獎懲等工作 完成董事會負責授權交辦的其他工作 并對其結果負責 2020 3 24 大連理工大學城市學院 27 二 辦公室 建立健全行政管理運作制度 并監(jiān)督企業(yè)各項規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行負責企業(yè)的日常行政管理 檔案資料管理 組織編制辦公用品和勞保用品的計劃 協(xié)調企業(yè)各部門之間的工作 負責組織社區(qū)文化活動的開展 后勤管理接待來訪公共關系 招集會議等 第5節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的主要機構及職能 2020 3 24 大連理工大學城市學院 28 三 開發(fā)部 負責企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的分析 負責對外聯(lián)絡 了解國內(nèi)外物業(yè)管理的先進方法與經(jīng)驗 同行其他企業(yè)的經(jīng)營狀況 選擇適合企業(yè)的業(yè)務進行可行性分析 全權負責投標工作 負責業(yè)務委托管理合同的簽訂 落實 第5節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的主要機構及職能 2020 3 24 大連理工大學城市學院 29 四 財務部 依據(jù)國家的有關法規(guī) 政策 制度 文件 建立健全企業(yè)會計核算制度 財務管理制度 監(jiān)督企業(yè)資金運行狀況 定期做出財務分析報告 為總經(jīng)理決策提供財務依據(jù) 組織擬訂物業(yè)管理各項費用標準的預算方案 審核控制各項費用的支出 杜絕浪費 負責各類收費工作 負責與稅務 工商 銀行等部門的溝通聯(lián)絡 第5節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的主要機構及職能 2020 3 24 大連理工大學城市學院 30 五 業(yè)務管理部 負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的園林綠化工作負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安消防工作負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的車輛交通工作負責業(yè)主投訴問題的解決和回訪 第5節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的主要機構及職能 2020 3 24 大連理工大學城市學院 31 六 工程部 負責工程前期介入負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑附屬設施 共用設施和設備維修 養(yǎng)護 管理工作做好建筑物本身維修養(yǎng)護和管理工作做好自用設施 設備的特約有償維修服務負責監(jiān)督檢查房屋裝飾 裝修管理工作 第5節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的主要機構及職能 2020 3 24 大連理工大學城市學院 32 七 經(jīng)營服務部 負責策劃和從事各種經(jīng)營服務項目利用管理區(qū)域內(nèi)設施 商業(yè)網(wǎng)點 會所等開展的便民服務負責無業(yè)的租賃工作負責商業(yè)信息的整理工作負責市場拓展工作 第5節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的主要機構及職能 2020 3 24 大連理工大學城市學院 33 第6節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的外部聯(lián)系 物業(yè)管理公司與 一 房地產(chǎn)行政主管部門二 專業(yè)化服務公司三 業(yè)主委員會四 開發(fā)商五 街道辦事處六 公安 城管 綜合治理等執(zhí)法部門七 工商 稅務部門八 市政 綠化 供水 供電 供氣 供熱等部門 2020 3 24 大連理工大學城市學院 34 作業(yè)要求 1 擬定一份創(chuàng)建物業(yè)管理企業(yè)計劃書 2 企業(yè)創(chuàng)建條件自擬 并在計劃書中詳細說明 3 計劃書的制定參考本章所學內(nèi)容 如企業(yè)設立條件 企業(yè)設立程序 申請臨時資質具備的條件及企業(yè)的組織機構 企業(yè)的目標等 盡量詳細 4 紙張 A4紙打印5 上交時間 下周五之前