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公共秩序管理服務(wù) 山東物業(yè)管理專修學(xué)院盧霄email yzluxiao 中物協(xié) 2008 1號(hào)文件 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)下發(fā)中物協(xié) 2008 1號(hào)文件 文件中建議 今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)和協(xié)助開(kāi)展安全防范的工作人員使用 秩序維護(hù)員 稱謂 而不再使用 保安員 的稱謂 案例1 業(yè)主小區(qū)內(nèi)遭歹徒劫殺保安逃跑物業(yè)服務(wù)企業(yè)被判罰6萬(wàn) 北京市海淀區(qū)玉海園小區(qū)業(yè)主張銳在小區(qū)小南門處被人捅死 保安張永強(qiáng)在目擊有人打斗的情況下 因?yàn)楹ε露镒?且沒(méi)有向警方報(bào)案 據(jù)張銳的父親張文國(guó)說(shuō) 事發(fā)當(dāng)晚 附近的客戶找張銳去維修電腦 再次見(jiàn)到張銳時(shí) 他已經(jīng)倒在血泊中 好多好多的血 氣都不出了 張文國(guó)自己撥打了110和120 但兒子終因失血性休克而死亡 附近住戶劉東 化名 證明 他當(dāng)時(shí)路過(guò) 看到有人打架 還對(duì)一旁的保安說(shuō) 你怎么不去管 但保安沒(méi)應(yīng)聲 事發(fā)第二天 當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)一位大媽閑聊中向保安張永強(qiáng)問(wèn)起此事 小張說(shuō)他當(dāng)時(shí)確實(shí)看到了 可是因?yàn)楹ε戮蜎](méi)管 大媽在后來(lái)的庭審中 也出庭就此作證 此后不久 張永強(qiáng)辭去了保安工作 下落不明 案例1 業(yè)主小區(qū)內(nèi)遭歹徒劫殺保安逃跑物業(yè)服務(wù)企業(yè)被判罰6萬(wàn) 案件爭(zhēng)論焦點(diǎn) 小區(qū)刑案由誰(shuí)擔(dān)責(zé)庭審中雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是 誰(shuí)該為張銳之死負(fù)責(zé) 死者家屬的觀點(diǎn) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的觀點(diǎn) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的觀點(diǎn) 該為張銳之死承擔(dān)法律責(zé)任的是殺害他的兇手 而不是物業(yè)公司 在法律上張銳死亡的原因是兇手的犯罪行為 歹徒能夠進(jìn)入小區(qū)并不表明物業(yè)公司未盡到職責(zé) 保安不具備分辨好人與壞人的能力 而且 張銳遇害是一個(gè)突發(fā)的刑事案件 作為保安也不具備制止突發(fā)刑事案件的能力 玉海園小區(qū)的小南門不是小區(qū)的主要出入口 依據(jù)北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 公司沒(méi)有義務(wù)在小南門設(shè)保安 死者家屬的觀點(diǎn) 正是因?yàn)楸０驳牟槐M責(zé) 置之不理 才導(dǎo)致兒子在被扎后1個(gè)小時(shí)才被送到醫(yī)院 耽誤了最佳搶救時(shí)間 送到醫(yī)院時(shí) 孩子的血都要流干了 醫(yī)生說(shuō)哪怕早10分鐘都有生還的希望 他認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該對(duì)孩子的死承擔(dān)全部責(zé)任 如果他們?cè)诎l(fā)現(xiàn)打斗時(shí)上前制止 報(bào)警甚至在兒子被扎后及時(shí)撥打120 兒子都不會(huì)死 法院判決 海淀法院對(duì)發(fā)生在玉海園小區(qū)的這起因刑事案件引起的物業(yè)糾紛做出一審判決 物業(yè)公司被判20 的補(bǔ)充賠償責(zé)任 張銳父母因此獲賠6萬(wàn)余元依據(jù)相關(guān)司法解釋 本案中 造成張銳死亡的直接原因是歹徒行兇 也就是第三人的侵害行為 現(xiàn)案件尚未偵破 侵害人也沒(méi)有發(fā)現(xiàn) 物業(yè)公司作為安全保障義務(wù)人也有過(guò)錯(cuò) 應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或制止侵害的范圍內(nèi) 承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任 據(jù)此 判定物業(yè)對(duì)張文國(guó)夫婦因張銳死亡所受損失承擔(dān)20 的補(bǔ)充賠償責(zé)任 案例分析 張銳的案件是人身?yè)p害賠償案件 被告要不要擔(dān)責(zé) 主要是看它在本案中有沒(méi)有過(guò)錯(cuò) 法院審理還要看物業(yè)管理合同有沒(méi)有對(duì)保安服務(wù)的內(nèi)容作特別約定 如果沒(méi)有 法院可以認(rèn)定 物業(yè)公司所負(fù)的保安義務(wù)只是維護(hù)公共秩序的防范性活動(dòng) 物業(yè)公司提供的保安服務(wù)不是治安保障服務(wù) 它的義務(wù)主要體現(xiàn)在業(yè)主和物業(yè)公司的物業(yè)管理合同中 在本案中 雙方簽訂的物業(yè)管理合同中 保安服務(wù)的內(nèi)容為 維持公共秩序 包括安全監(jiān)控 巡視 門崗執(zhí)勤 服務(wù)質(zhì)量中對(duì)保安的要求為 24小時(shí)巡查 責(zé)任到人 這個(gè)合同沒(méi)有對(duì)保安服務(wù)的內(nèi)容作特別約定 依照物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī) 法院可以認(rèn)定 物業(yè)公司所負(fù)的保安義務(wù)只是為維護(hù)公共秩序的防范性保衛(wèi)活動(dòng) 也就是說(shuō) 如果保安沒(méi)有發(fā)現(xiàn)張銳和人打斗并被捅死 物業(yè)公司不用承擔(dān)責(zé)任 但是 在本案中有一個(gè)特殊的情節(jié) 保安張永強(qiáng)發(fā)現(xiàn)了打斗 卻置之不理 根據(jù)物業(yè)管理合同 物業(yè)在履行保安服務(wù)過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò) 應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任 案例分析 保安應(yīng)負(fù)何種程度的責(zé)任 主要是以其是否盡到合同約定的義務(wù)來(lái)區(qū)分 但目前物業(yè)管理合同中關(guān)于保安的內(nèi)容 一般都比較籠統(tǒng) 而且都是物業(yè)單方制定 小區(qū)物業(yè)的安保義務(wù)究竟有多大 保安只有維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序等職責(zé) 物業(yè)費(fèi)中也包括公共秩序維護(hù)費(fèi) 但這個(gè)費(fèi)用是用于對(duì)公共區(qū)域的秩序維護(hù) 業(yè)內(nèi)稱 紅線以里 戶門以外 在這個(gè)范圍內(nèi)的秩序維護(hù)保安是責(zé)無(wú)旁貸的 但刑事案件和其他事件不同 是突發(fā)的 無(wú)法預(yù)知的 保安也不是警察 武警 個(gè)人素質(zhì) 能力方面都很有限 在應(yīng)對(duì)各類突發(fā)事件時(shí) 反應(yīng)也會(huì)有所差異 案例分析 律師建議 物業(yè)安保合同切忌籠統(tǒng) 由業(yè)委會(huì)會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)細(xì)化合同 附加刑案保安所負(fù)責(zé)任 保安合同 簽訂的原則是越細(xì)越好 而且一定要由業(yè)主委員會(huì)同物業(yè)簽訂 將細(xì)化的合同條款附加在原合同上 以此保護(hù)自身的利益 比如保安在小區(qū)內(nèi)設(shè)幾個(gè)崗 多長(zhǎng)時(shí)間輪崗 在小區(qū)內(nèi)一天的巡查次數(shù) 小區(qū)內(nèi)監(jiān)控錄像保留多久 是不是只有持許可證者才許進(jìn)門 無(wú)證者如何辦理等等 物業(yè)服務(wù)保安員更名的意義所在 公共秩序維護(hù)員 是對(duì)法規(guī)規(guī)定的準(zhǔn)確描述習(xí)慣稱謂易產(chǎn)生誤解小區(qū)管理職責(zé)的回歸物業(yè)服務(wù)的真正提升 物權(quán)法 第八十二條明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)方式 即 根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施 也就是說(shuō) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是通過(guò)對(duì) 物 的管理來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì) 人 的服務(wù) 而 保安 則讓人想到更多的是對(duì)人的直接 保護(hù)安全 服務(wù) 并不能恰如其分的表達(dá)其服務(wù)的原本含義 又如國(guó)務(wù)院新近修訂的 物業(yè)管理?xiàng)l例 進(jìn)一步明確細(xì)化了物業(yè)服務(wù)的性質(zhì) 即 物業(yè)管理 是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修 養(yǎng)護(hù) 管理 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作 發(fā)生安全事故時(shí) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí) 應(yīng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告 協(xié)助做好救助工作 物業(yè)服務(wù)企業(yè)中秩序維護(hù)服務(wù)人員 被習(xí)慣地稱為 保安員 容易被誤解為具有 保證業(yè)主和居民人身和財(cái)產(chǎn)安全 的職責(zé) 而事實(shí)上 無(wú)論從法規(guī)規(guī)定的定義出發(fā) 還是從具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的是一種過(guò)程服務(wù) 主要是履行物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 如小區(qū)出入口24小時(shí)站崗值勤 每1小時(shí)至少巡查1次 實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控等等 是通過(guò)這些服務(wù)維護(hù)小區(qū)公共秩序 業(yè)主和居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全可以通過(guò)提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)得到更加好的維護(hù) 不能簡(jiǎn)單理解為保證安全 因此 習(xí)慣稱謂的 保安員 不符合實(shí)際情況 易引發(fā)爭(zhēng)議 小區(qū)業(yè)主和居民安全屬于公共事務(wù) 是政府公共管理的范疇 應(yīng)由公安部門負(fù)責(zé) 小區(qū)的公共治安 安全防范的管理責(zé)任應(yīng)由公安部門承擔(dān) 保衛(wèi)治安 的是公安而不是保安 保安員 更名為 秩序維護(hù)員 并不是簡(jiǎn)單的稱謂更換 更不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的降低和管理責(zé)任的逃避 而是更人性化 更切合實(shí)際 使物業(yè)的責(zé)任更加明確 比如說(shuō) 有些業(yè)主質(zhì)疑 一旦因保安工作疏忽而導(dǎo)致失竊 物業(yè)公司必然將按照 秩序維護(hù) 的說(shuō)法而逃避應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任 事實(shí)上 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在此類事件中是否承擔(dān)責(zé)任是取決于其服務(wù)是否按照合同履行 而不是服務(wù)人員的稱謂 可以說(shuō) 稱謂的變更恰恰可以將業(yè)主的關(guān)注點(diǎn)從人身或財(cái)產(chǎn)安全的小概率事件上 回歸到物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)的日常執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)上 安全事件是否發(fā)生不是評(píng)判物業(yè)服務(wù)是否達(dá)標(biāo)的衡量標(biāo)準(zhǔn) 嚴(yán)格依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任所在 思考 公共秩序維護(hù)服務(wù)內(nèi)容有哪些如何做好公共秩序維護(hù)與管理應(yīng)具備怎樣的專業(yè)素質(zhì)如何應(yīng)對(duì)突發(fā)事件 什么公共秩序管理服務(wù) 公共秩序管理服務(wù)是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助政府有關(guān)部門所進(jìn)行的公共安全防范和公共秩序維護(hù)等管理服務(wù)活動(dòng) 公共秩序管理的內(nèi)容 公共安全防范管理服務(wù)消防管理服務(wù)車輛停放管理服務(wù) 管理依據(jù) 國(guó)家的法律法規(guī) 物業(yè)服務(wù)合同的約定 第一節(jié)公共安全防范管理服務(wù) 一 公共安全防范管理服務(wù)的內(nèi)容二 安全防范服務(wù)的要求三 安全防范工作的檢查方法四 治安防范注意事項(xiàng) 一 公共安全防范管理服務(wù)的內(nèi)容 公共安全防范管理服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門 為維護(hù)公共治安 施工安全等采取的一系列防范性管理服務(wù)活動(dòng) 主要包括 出入管理安防系統(tǒng)的使用 維護(hù)和管理施工現(xiàn)場(chǎng)的管理配合政府開(kāi)展社區(qū)管理 出入管理 依據(jù) 法規(guī) 服務(wù)合同管理方案 適合所管轄區(qū)域的特點(diǎn) 類型 檔次 規(guī)模 主要管理內(nèi)容 人員 車輛 物品 來(lái)訪人員登記 車輛臨時(shí)出入證 大宗物品登記等 觀看 天下無(wú)賊片斷 冒充搬家公司偷盜案例崗位職責(zé)明確 責(zé)任到人 獎(jiǎng)罰分明 安防系統(tǒng)的使用 維護(hù)和管理 人防物防技防 物業(yè)管理安防系統(tǒng)是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)用于治安 消防 車輛管理及緊急呼叫等安全防范的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)主要有 閉路監(jiān)控系統(tǒng)紅外報(bào)警系統(tǒng)自動(dòng)消防監(jiān)控系統(tǒng)道閘系統(tǒng)煤氣自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)巡更系統(tǒng) 安防系統(tǒng)的使用 維護(hù)和管理 施工現(xiàn)場(chǎng)管理 以業(yè)主裝修現(xiàn)場(chǎng)管理為例嚴(yán)把出入關(guān) 杜絕無(wú)序狀態(tài)加強(qiáng)巡視 防患于未然控制作業(yè)時(shí)間 維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益強(qiáng)化管理 反復(fù)核查 配合政府開(kāi)展社區(qū)管理 創(chuàng)建 和諧 社區(qū)氛圍 與治安 居委會(huì)等部門配合好組織重大活動(dòng)時(shí)注意秩序積極配合相關(guān)部門做好法律 政策宣傳工作 二 安全防范服務(wù)的要求 安防人員儀表和禮貌禮儀要求巡邏 門崗等執(zhí)勤崗位要求值班記錄技防設(shè)備設(shè)施的維護(hù) 安防人員儀表和禮貌禮儀要求 著裝整齊 佩帶工牌號(hào)精神飽滿 站立行走姿態(tài)規(guī)范認(rèn)真履行職責(zé) 不脫崗 不做與工作無(wú)關(guān)的事情 舉止文明 熱情大方 耐心周到辦事高效 堅(jiān)持原則 禮貌待人使用文明規(guī)范的服務(wù)用語(yǔ) 巡邏 門崗等執(zhí)勤崗位 服從領(lǐng)導(dǎo) 聽(tīng)從指揮熟悉物業(yè)及業(yè)主基本情況按規(guī)定路線和方式巡邏 簽到熟悉人員和物品出入管理流程觀察細(xì)致 反應(yīng)迅速 處理各種事故隱患和突發(fā)事件相互配合 妥善處理問(wèn)題 值班記錄 記錄及時(shí) 齊全 規(guī)范和真實(shí)交接班事項(xiàng)及物品記錄清晰 未完成事項(xiàng)有跟進(jìn)記錄交接班人員分別簽字確認(rèn)記錄 分類和歸檔正確 及時(shí) 技防設(shè)備設(shè)施 齊全完善 正常使用定期檢查和維護(hù) 有完整記錄標(biāo)識(shí)明顯正確 相關(guān)制度應(yīng)張貼在墻壁的醒目處 三 安全防范工作檢查方法 日檢 班組長(zhǎng)周檢 安防主管及項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)月檢 制定人員對(duì)各項(xiàng)目檢查督查 督查人員對(duì)各項(xiàng)目安防工作不定期的突擊檢查 四 治安防范注意事項(xiàng) 聚眾鬧事 及時(shí)上報(bào) 防止事態(tài)擴(kuò)大盜竊 搶劫 行兇 縱火立即報(bào)警 保護(hù)現(xiàn)場(chǎng) 協(xié)助破案瘋 傻 醉人員鬧事 通知家屬 勸離現(xiàn)場(chǎng)可疑人員 禮貌詢問(wèn) 注意觀察墜樓等意外事故 及時(shí)報(bào)警 保護(hù)現(xiàn)場(chǎng) 請(qǐng)求急救部門支援 第二節(jié)消防管理 消防管理的方針 預(yù)防為主 防消結(jié)合 主要工作內(nèi)容 對(duì)轄區(qū)業(yè)主消防安全知識(shí)宣傳教育消防安全檢查組建義務(wù)消防隊(duì)伍完善消防管理制度加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備的完善維護(hù)和保養(yǎng)工作 一 義務(wù)消防隊(duì)伍建設(shè) 義務(wù)消防隊(duì)員的構(gòu)成 項(xiàng)目全體員工義務(wù)消防隊(duì)員的工作 負(fù)責(zé)消防知識(shí)普及 宣傳和教育負(fù)責(zé)消防設(shè)備及日常消防工作的檢查負(fù)責(zé)消防監(jiān)控報(bào)警中心的值班監(jiān)控發(fā)生火災(zāi)是應(yīng)配合消防部門實(shí)施滅火撲救每年應(yīng)進(jìn)行1 2次消防演習(xí) 二 消防制度的制定 制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理規(guī)定制定消防設(shè)施設(shè)備管理制度制定消防檢查方案及應(yīng)急預(yù)案 三 物業(yè)消防安全檢查內(nèi)容與方法 內(nèi)容 消防控制室 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 安全疏散出口 應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志 室內(nèi)消防栓 滅火器配置 機(jī)房 廚房 樓層 電氣線路以及防排煙系統(tǒng) 方法 專職部門檢查 每日有小區(qū)防火督查巡檢員跟蹤檢查 每周有班長(zhǎng)抽查 每月向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)各部門各項(xiàng)目自查 日常 重大節(jié)日 重大活動(dòng) 三 物業(yè)消防安全檢查內(nèi)容與方法 消防安全檢查的程序 按照部門制定的巡查路線和巡檢部位進(jìn)行檢查確定被檢查的部位和主要檢查內(nèi)容得到檢查對(duì)檢查內(nèi)容完好情況進(jìn)行判斷對(duì)檢查出的問(wèn)題限期整改對(duì)檢查情況登記存檔 第三節(jié)車輛停放管理服務(wù) 車輛停放管理方法與要求車輛管理注意事項(xiàng) 車輛停放管理方法與要求 建立健全車輛管理隊(duì)伍車輛出入管理車輛停放管理 車輛管理注意事項(xiàng) 車輛管理的交通標(biāo)識(shí)及免責(zé)告示應(yīng)充足明顯 避免發(fā)生法律糾紛車主首次申請(qǐng)辦理停車年卡或月卡時(shí)應(yīng)提交本人身份證車輛停方必須符合消防要求 切忌堵塞消防通道對(duì)于電梯直接通往室內(nèi)車場(chǎng)車庫(kù)的小區(qū) 必須做好電梯入口的安全防范監(jiān)控措施 避免不法人員直接從地下車庫(kù)進(jìn)入樓內(nèi) 案例 業(yè)主喬女士自己的愛(ài)車停在離小區(qū)門衛(wèi)只有20米的地方 卻一會(huì)兒被 掛身 一會(huì)兒被 砸臉面 問(wèn)及物業(yè)提供小區(qū)監(jiān)控錄像 竟被告知停車位為死角 錄像根本拍不到 找不到 黑手 的喬女士一氣之下將物業(yè)公司告上了法庭 日前 上海市浦東新區(qū)陸家嘴人民法庭對(duì)該案作出一審判決 被告物業(yè)公司應(yīng)賠償原告喬女士汽車修理費(fèi)計(jì)人民幣225元 愛(ài)車一再 掛花 業(yè)主怒告物業(yè) 停車位竟然是監(jiān)控 死角 喬女士是浦東 新城名庭 的業(yè)主 2007年8月20日19點(diǎn)05分 她將車開(kāi)進(jìn)小區(qū)并停放在距門衛(wèi)后面約20米處 翌日8點(diǎn) 喬女士興沖沖地走向愛(ài)車 卻發(fā)現(xiàn)自己的這輛車已經(jīng) 傷痕累累 車身上滿是劃傷的印痕 喬女士報(bào)警后 公安機(jī)關(guān)要求物業(yè)提供監(jiān)控錄像 但物業(yè)公司表示監(jiān)控設(shè)備在維修 無(wú)法提供錄像 無(wú)獨(dú)有偶 4個(gè)月后 喬女士把車停在了相同的地方 這回是車子的擋風(fēng)玻璃被砸壞 喬女士立即找到物業(yè) 這回物業(yè)公司稱喬女士的車停放位置是 死角 監(jiān)控錄像 無(wú)法拍到 還好我有保險(xiǎn) 1 500元的維修費(fèi)中保險(xiǎn)公司承擔(dān)了70 我自己只付了450元 喬女士在法庭上稱 由于 新城名庭 小區(qū)已經(jīng)沒(méi)有固定的地下停車位 所以她每次都是將車子停在露天臨時(shí)車位 物業(yè)每次都向她收取4元費(fèi)用 但令喬女士無(wú)法接受的是 有人在距離小區(qū)出入口20米的地方惡意損毀她的車 保安人員居然毫無(wú)察覺(jué) 且又提供不出當(dāng)時(shí)的監(jiān)控資料 導(dǎo)致她連作案人都找不到 喬女士要求物業(yè)賠償她的車輛修理費(fèi)450元以及免除2007年8月以及12月的保安服務(wù)費(fèi)45 12元 物業(yè)公司表示 根據(jù)小區(qū)業(yè)主大會(huì)與其簽訂的 物業(yè)服務(wù)合同 中的規(guī)定 物業(yè)公司提供的是公共秩序維護(hù)服務(wù) 業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)車輛停放有保管要求的 需與物業(yè)另行約定 而喬女士與物業(yè)公司之間并沒(méi)有約定保管要求 且喬女士也沒(méi)有證據(jù)證明她的車輛就是在小區(qū)里被劃傷的 故物業(yè)公司不愿意承擔(dān)賠償責(zé)任 法院經(jīng)審理后認(rèn)為 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的有關(guān)約定 負(fù)責(zé)小區(qū)的車輛停放管理服務(wù) 原告使用的車輛在小區(qū)內(nèi)被損壞 被告提供的證據(jù)不能證明原告的車輛在小區(qū)外被砸碎 且被告不能提供事發(fā)時(shí)的錄像 導(dǎo)致原告無(wú)法找到侵權(quán)人 表明被告的服務(wù)存在瑕疵 對(duì)原告車輛的損壞在管理職責(zé)上具有一定的過(guò)錯(cuò) 被告對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 具體數(shù)額由本院酌定 至于原告提出的免除保安服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)求 由于被告因管理服務(wù)存在瑕疵已承擔(dān)了其相應(yīng)的責(zé)任 故此請(qǐng)求法院不予支持 據(jù)此 法院作出上述判決 緊急事件處理 物業(yè)管理緊急事件 是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)過(guò)程中突然發(fā)生的 可能對(duì)服務(wù)對(duì)象 物業(yè)管理企業(yè)和公眾產(chǎn)生危害 需要立即處理的事件 發(fā)現(xiàn)電梯困人 應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知 催促設(shè)備人員迅速來(lái)現(xiàn)場(chǎng)作緊急處理 安慰被困在電梯轎廂里的人員 協(xié)助設(shè)備人員現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理 并妥善 安全的接應(yīng)被困人員 發(fā)生兇殺案件的處理 如發(fā)現(xiàn)歹徒正在作案的 應(yīng)設(shè)法制服 阻攔歹徒 并召集各崗位保安員配合 同時(shí) 迅速向上司和公安機(jī)關(guān)報(bào)案 如有傷員迅速送附近醫(yī)院救治 如事后接到報(bào)告 則保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng) 禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入 以免破壞現(xiàn)場(chǎng)遺留的痕跡 物證 影響公安人員勘查現(xiàn)場(chǎng) 收集證物和線索 案發(fā)時(shí) 前門崗及后門崗要加強(qiáng)戒備 對(duì)外出人員 車輛逐一檢查登記 登記發(fā)現(xiàn)人和事主的情況 抓緊時(shí)機(jī)向發(fā)現(xiàn)人和周圍群眾了解案件 事故發(fā)生發(fā)現(xiàn)經(jīng)過(guò) 并做好記錄 案發(fā)時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)人員一律不能離開(kāi) 等待公安人員詢問(wèn) 向到現(xiàn)場(chǎng)的公安人員匯報(bào)案情 協(xié)助破案 高空拋物