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改革開放30年與中國房地產(chǎn)改革 天馬行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632 宏觀調(diào)控，政策引導(dǎo)，這在有中國特色的各項市場化改革領(lǐng)域里幾乎都是司空見慣的。市場化帶來的繁榮背后會存在太多市場自身難以消化的問題，這的確需要政府出面，以政策的形式來進(jìn)行規(guī)范引導(dǎo)，以達(dá)到將陷身市場大潮中的各項積極因素繼續(xù)發(fā)揚(yáng)光大，而消極的甚至是邪惡的不利于國計民生的都要及時進(jìn)行規(guī)范阻止，促進(jìn)整個市場的大繁榮大健康。 中國的房地產(chǎn)業(yè)從98年開始脫離福利分房的舊政策，開始以全新姿態(tài)進(jìn)軍市場。與之相應(yīng)的，各項調(diào)控政策在隨后的十年里接連出臺，目的當(dāng)然是要為這個市場化不久的行業(yè)把好脈掌好舵，指明正確的發(fā)展方向。但是反觀十年來的房地產(chǎn)發(fā)展與改革，把十年來政府公開發(fā)布過的各項政策一一細(xì)數(shù)，我們不難從中發(fā)現(xiàn)，十年的房改歷程經(jīng)歷了一條漫長而坎坷的彎路，利潤的吸引使得市場化逐漸背離了國計民生的正常軌道，高房價下整個房地產(chǎn)市場都處在一種高燒癲狂的狀態(tài)，表面繁華的背后，潛藏了太多的不和諧音符。 其實(shí)房改之初國家對于房地產(chǎn)引入市場機(jī)制的初衷，在98年7月3日出臺的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中便明確提出了“改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場?！痹趶氐赘淖冊懈＠峙湔叩那疤嵯?，建設(shè)新型市場化住房體系，而這個體系是以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的，商品房只是這個多層次體系中的組成部分，占據(jù)的份額在政策上講應(yīng)該是非常小的，而絕不是現(xiàn)在所呈現(xiàn)的絕對主體的狀態(tài)。在此基礎(chǔ)上，合理發(fā)展房地產(chǎn)金融，同時推進(jìn)整個市場的建設(shè)和規(guī)范。 進(jìn)入市場最初的幾年，政府在宏觀調(diào)控上放的相對較寬，99年到03年四年多的時間里政策大體維持在同一個寬泛的框架內(nèi)，基本由市場自主調(diào)節(jié)。但是這四年里房地產(chǎn)業(yè)對于國家財政的巨大貢獻(xiàn)使得房地產(chǎn)的定位由一個新入門的一年級學(xué)生很快轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)驗(yàn)班重點(diǎn)培養(yǎng)的尖子生，搖身一變成了經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。最早的房地產(chǎn)開發(fā)商從商品房經(jīng)營中嘗到了很大的甜頭，利潤滾滾而來。而最初確定的以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次住宅體系建設(shè)在商品房利潤的巨大誘惑下逐步被拋在一邊。 在全國樓市全面飄紅的“大好形勢”下，2003年，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》出臺，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”被改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，“住房供應(yīng)主體”被商品房所替代，與98年的房改政策產(chǎn)生了分歧，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控在矛盾中再次上路。商品房的扶正以政策的形式被確定下來，而經(jīng)濟(jì)適用房在財大氣粗的商品房面前只能含恨被打入冷宮，在隨后的幾年里基本淡出了人們的視線。 而當(dāng)年央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款的條件，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%，且商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。這種來自金融機(jī)構(gòu)的政策變更讓一些小的開發(fā)商如履薄冰，很多小企業(yè)因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)困難被迫關(guān)?；蛘弑毁Y金實(shí)力雄厚的大開發(fā)企業(yè)兼并。商品房身份的認(rèn)定以及行業(yè)企業(yè)的壟斷化趨勢都為房價的進(jìn)一步抬升提供了口實(shí)。 2004年，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)要以公開的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式進(jìn)行。政府這一在建設(shè)用地方面的收緊政策直接導(dǎo)致了地價的大幅度上升，而地價上升又直接給了開發(fā)商一個抬升房價的噱頭，在隨后的幾年里，與產(chǎn)品品質(zhì)的上升、購房人群的日益龐大等因素一起，共同成就了房價大漲的神話。 到了2005年，因?yàn)檫B年來的房價持續(xù)飄高，已經(jīng)嚴(yán)重超出了普通老百姓實(shí)際能夠承受的購房能力，甚至影響到了正常的社會秩序，成了壓在老百姓頭上的新的三座大山之一。國家調(diào)控政策再度適時出臺，《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》也就是人們熟知的“國八條”在3月26日發(fā)出，文件清晰傳達(dá)了對房價上漲過快的憂慮。一個月后，國務(wù)院常務(wù)會議正式提出八項措施來引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，以達(dá)到平抑房價、促進(jìn)穩(wěn)定的目的。隨后，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，“意見”要求，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)?！凹訌?qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度”被重新著重提了出來。房改進(jìn)入第八個年頭，在高房價瘋狂到幾乎沒有節(jié)制的大背景下，政策開始向起點(diǎn)理性回歸。 但這種宏觀的調(diào)控措施在平抑房價的效果上還很有限，上有政策下有對策的局面導(dǎo)致了房價的繼續(xù)攀升。只有進(jìn)一步細(xì)化調(diào)控措施，才能真正把好房地產(chǎn)發(fā)展的方向，鞏固宏觀調(diào)控取得的成果。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施，即“國六條”。12天后，建設(shè)部等九部委聯(lián)合下發(fā)的“37號文”出臺，對“國六條”逐條進(jìn)行細(xì)化。文件稱，從6月1日起，凡新審批新開工的商品住房項目，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。這項措施在商品房建設(shè)的面積比例上進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，以中小戶型為主，重點(diǎn)解決中低收入家庭的住房問題，為經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房的后續(xù)建設(shè)做了鋪墊。但仍依靠市場自主平抑房價的基本點(diǎn)難以阻擋飄高的價格基線帶來的巨大慣性，2006年的房價仍然穩(wěn)中有升。 在高房價堅挺不下的形勢下，害怕房價繼續(xù)上漲的普遍心理促使新一輪的買房潮在2007年上半年席卷全國，再度導(dǎo)致供不應(yīng)求的賣方市場大掀漲價之風(fēng)，以申滬京穗等一線城市為代表的樓市均價漲幅均在數(shù)十個百分點(diǎn)。超高房價形勢下買房熱潮高溫不退與體量龐大的中低收入家庭無力買房之間的矛盾越加凸顯，隱含的貧富差距拉大的現(xiàn)實(shí)為社會穩(wěn)定造成了更多的隱憂。8月7日，國務(wù)院通過《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即“24號文”，標(biāo)志著政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策上真正的把注意力轉(zhuǎn)移到了占絕大多數(shù)的普通老百姓身上來，體現(xiàn)了黨在科學(xué)發(fā)展觀精神指引下以人為本、關(guān)注民生的精神實(shí)質(zhì)。2007年下半年，全國樓市明顯萎縮。 8月24日-25日，國務(wù)院召集各部委及省級相關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人參加的全國性住房工作會議在京召開，建立包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房在內(nèi)的“多層次的住房保障體系”成為此次會議重點(diǎn)研究的內(nèi)容，這不能不讓我們回想到十年前房改目標(biāo)中提到的“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”的描述，歷經(jīng)10年，一朝回到了原點(diǎn)。而隨后央行第二套房貸首付標(biāo)準(zhǔn)的大幅度提高，為進(jìn)一步降溫投資市場、壓縮購房人群并最終達(dá)到平抑房價的目標(biāo)邁出了堅實(shí)的一步。這是政府在探索有效的房地產(chǎn)改革思路中非常重要的一環(huán)。 歷經(jīng)諸多彎路的中國房地產(chǎn)業(yè)改革政策十年之后的徹底回歸，與當(dāng)年的摸著石頭過河有著明顯的不同，太多的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，讓我們有理由相信今后的道路絕不會像十年前一樣面臨如此之多的坎坷。祝福下一個十年的房地產(chǎn)改革，也祝福普通的老百姓能夠借助房改的東風(fēng)都住上屬于自己的房子，而無需像奴隸那樣套縛一身沉重的枷鎖。