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設計任務書 住宅小區(qū)方案設計任務書綱要 一、項目簡介 1．項目概況： □□□住宅小區(qū)位于□□市□□開發(fā)區(qū)，□□公路從門前經(jīng)過，附近有等住宅小區(qū)，風景秀麗的公園離小區(qū)距離僅100米，該小區(qū)地理優(yōu)越、交通方便。即將建設的輕軌、地鐵的起點站設在小區(qū)附近，一旦通車，僅需20分鐘即可到達中心城區(qū)。 □□□住宅小區(qū)由□□□住宅開發(fā)股份有限公司開發(fā)。工程占地面積136畝，規(guī)劃建筑面積20萬平方米。小區(qū)擬建有品質高雅的中高檔花園住宅：擬建有大眾活動場所、游泳池、早冰場、網(wǎng)球場、體育健身等基礎設施：擬建有營業(yè)面積約1萬平方米左右的超級市場；擬建有小型飲酒吧、美容美發(fā)店、幼兒園等服務設施：住宅常年供應熱水，冬季供暖，夏天配備家庭制冷系統(tǒng)，小區(qū)綠化率達到國家規(guī)定的要求，讓人感到是生活在綠色的大自然中，使人們擁有一個四季如春的家。 2、開發(fā)意向： □□□住宅小區(qū)的方案設計理念為：以人為本，以業(yè)為榮，人無我有，人有我優(yōu)。 □□□住宅小區(qū)的方案設計宗旨為：一流的外觀，一流的內涵，一流的生活設施、一流的物業(yè)管理。 □□□住宅小區(qū)的設計主題為：人文、境界、舒適、安全。 二、規(guī)劃設計依據(jù) 1、利用□□□舊址規(guī)劃； 2、□□市國土資源管理局土資國字[2003]26號文； 3、國家有關居住規(guī)劃設計和住宅設計規(guī)范； 4、本項目方案設計任務書綱要。 三、規(guī)劃設計要求 1、本項目一次規(guī)劃設計，分三期實施。每期均具備獨立完整的實施方案，以利用于分期投入及靈活的滾動銷售。 2、根據(jù)開發(fā)意向，須重點體現(xiàn)小區(qū)住宅人無我有、人有我優(yōu)的特點，使人一見即想入住，激發(fā)人們購房的欲望。 2．1根據(jù)所取得地塊的歷史背景，地形地貌等制定有排他的整個社區(qū)的規(guī)劃設計方案，以形成獨特的風格和形象。 2．2在平面布置方面注意避開市場的常規(guī)思維，在實用和充分利用的前提下出奇、出新。 2．3戶型設計在順應市場的同時還要能夠導引市場需求，指導人們的新生活、新思維。 2．4在小區(qū)智能化或綜合配套方面采納最好的或最有特色的規(guī)劃，增加模仿難度，突出唯一性。 3、道路系統(tǒng) 3．1小區(qū)主大門布置注意與主干道的沖突，小區(qū)內場地水流流向布置，要求雨、污分流； 3．2小區(qū)內道路應考慮消防的要求和適應人車分流，部分采用架空層室內停車； 3．3小區(qū)內的房屋布置應注意南北向略偏東18為宜。 4、建筑布局及構造 4．1住宅樓以11層的高層住宅為主，一梯2—3戶，錯落有致。底層為架空層(架空層為停車庫或商業(yè)網(wǎng)點)：最高層為復式結構，屋頂設私家屋頂花園，以提高綠化面積，增加賣點；設計時也可考慮少量高層建筑作為標志性建筑。 4．2宜采用現(xiàn)代建筑風格為主流的形式，線條流暢，富有詩意和個性； 4．3建筑布局及結構應體現(xiàn)人無我有、人有我優(yōu)的特點，同時要考慮降低造價的問題，真正體現(xiàn)房美價廉。 4．4戶型要求：設計單位應根據(jù)市場對戶型的需求情況，安排好大、中、小戶型和復式結構的比例數(shù)量。 4．5陽臺采用異形內、外結合式(分觀賞和休閑用)，外陽臺大于內陽臺，外觀造型別致美觀，陽臺尤其要體現(xiàn)人無我有、人有我優(yōu)的特點，以增加賣點； 4．6采用凸窗、拐角窗、陽臺內的連窗門可考慮大玻璃連門窗、外觀造形活躍，可考慮有色塑鋼窗，并帶有隱形紗窗； 4．7設置排煙道及管道井、衛(wèi)生間可考慮下沉式結構并設置排氣管； 4．8入戶應設置玄關； 4．9樓宇的入口應特別注意設計醒目，以增強第一印象； 4．10水、電要求：供水按不設自來水變頻供水加壓泵戶和屋頂水箱考慮。小區(qū)配電房應放置在公共地方，隱蔽、外觀造型好； 4．11采用□□電廠余熱冬季供暖，四季供熱水； 4．12外墻色調要求：與小區(qū)環(huán)境相協(xié)調 5、小區(qū)環(huán)境： 5．1多層次的立體綠化； 5．2兒童娛樂設施和戲鬧空間； 5．3園林小品、雕塑、設立小區(qū)標志性雕塑； 5．4重點體現(xiàn)水景和森林，水景要使之活水防臭。 6、配套設施： 6．1擬建有大眾活動場所、游泳池、旱冰場、網(wǎng)球場、體育健身等基礎設施； 擬建有營業(yè)面積約1萬平方米左右的超級市場：擬建有小型飲酒吧、美容美發(fā)店、幼兒園等服務設施： 6．2游泳池采用室內結構，常年開放。 7、指標要求： 7．1建筑容積率：2左右：建筑面積不小于20萬平方米； 7．2綠化率要滿足國家規(guī)定要求； 7．3建筑間距符合消防、日照、通風、衛(wèi)生要求； 7．4外觀異同，每單元一部電梯。 四、成果要求 1、方案設計綜合說明書；并在說明書中根據(jù)設計的特點和周圍環(huán)境給小區(qū)冠名。冠名需體現(xiàn)森林的意境。 2、總平面圖； 3、平、立、剖面圖； 4、各戶型平面家俱布置圖； 5、公共空間和街景環(huán)境分析圖； 6、景觀透視圖； 7、彩色效果圖（包括彩色總平面、單體透視圖等）； 8、小區(qū)鳥瞰圖(不小于1號圖紙)： 9、小區(qū)道路布置圖； 10、小區(qū)管網(wǎng)布置圖； 11、投資估算及經(jīng)濟指標分析。 公司（公章） 年月日 項目名稱： 項目地點： 開發(fā)單位： 【設計任務書編制說明】 1、本設計任務書是在基于對項目綜合研判的基礎上，對項目前期定位的總結和對規(guī)劃設計要求 提出的一些分析和指導性意見，對設計單位進行設計起著市場指導作用； 2、本設計任務書中確定的相關技術經(jīng)濟指標均為前期市場研判得出的結論性定位，設計單位可 以在一定幅度內進行調整； 3、本設計任務書主要針對項目整體規(guī)劃提出。 內容摘要 項目概況 項目市場定位及開發(fā)策略 項目規(guī)劃設計目標 設計成果文件要求 項目概況 一、基地情況 二、地塊感受 三、地塊分析 1、優(yōu)勢 2、 劣勢 四．氣候及土壤資料 項目市場定位及開發(fā)策略 一．項目定位 1．項目總體形象定位 2、 市場價格定位 3、 項目戶型面積定位 4、項目銷售總價定位 5、客戶定位 二、項目開發(fā)策略 1、 總體策略 2、 入市策略 結論： 經(jīng)過與集團及公司領導的匯報交流，在貫徹集團高端形象、精品路線要求的前提下，并充分考慮到項目從估算到預算成本增加因素的情況，決定項目開發(fā)采用思路二的模式。 鑒于思路二基本與原都林國際規(guī)劃方案的設計思路較為吻合，因此方案的用地比例及相關經(jīng)濟指標仍然是可行的，是基本可以采用的。本案后文從市場角度對規(guī)劃提出的意見或要求，請設計師在原用地比例和指標的基礎上，進行相應調整。項目規(guī)劃設計目標 一、規(guī)劃設計依據(jù)和基礎資料 1、市政府相關部門對本項目的立項批復及控規(guī)要求 2、集團對項目的開發(fā)要求 3、國家有關設計規(guī)范及陜西省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定 4、城市水、電、氣、路、通訊等管網(wǎng)圖 5、該地塊地形圖 6、設計任務書 二、規(guī)劃設計方案的條件和要求 1、規(guī)劃設計方案的條件 （1）總用地平方，容積率>1．8，總建筑面積萬平方米左右 （2）建筑密度<20％ （3）綠化率>50％(不包括代征用地) （4）建筑限高：小高層、中高層、高層 （5）出入口：東三環(huán)路、濱河路 （6）停車車位： 住宅：小汽車按0．5車每戶設置(可適當提高)，自行車按3．5平方米／戶設置 公建：按GB50180-93城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范設置，公建停車與住宅停車應分別獨立設置 （7）道路規(guī)劃布置應結合地形和環(huán)境合理設計，實現(xiàn)人車分流，機、非分離，互不干擾，保證 小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序：小區(qū)道路和公共場所應滿足殘疾人無障礙通行的要求。 （8）建筑后退綠化控制線不得小于3m，相鄰房屋間距需滿足陜西省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定及消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫等部門的要求。 （9）綜合考慮小區(qū)內部道路、室外地坪標高的相互關系，室外地坪標高應滿足城市防汛要求， 與規(guī)劃道路標高相一致。 （10）地塊內外沿河駁岸建設應符合城市景觀要求和水利、防汛等部門要求，地塊建設應符合 防汛等要求，并與周邊道路標高相銜接。 （1l）商業(yè)服務配套設施應相對集中設置在一、二期之間及濱河路，豐富沿河景觀。 2、規(guī)劃設計的要求 （1）整個居住區(qū)應統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套，充分體現(xiàn)環(huán)境、商業(yè)、休閑概念。 （2）要統(tǒng)一考慮沿河與沿路的空間輪廓和城市設計，形成統(tǒng)一有序、層次豐富的景觀，沿河的公共綠地要形成特色，并與地塊綠地呼應協(xié)調。 （3）居住區(qū)規(guī)劃設計應有明確的創(chuàng)作理念、獨特的建筑個性。住宅布局應科學規(guī)劃、精心設計， 居住區(qū)空間布局應有收有放，充分考慮沿城市道路及浐河的城市景觀要求。建筑群體風格應基本統(tǒng)一，環(huán)境和建筑造型不但要有時代超前感，還要有濃郁的國際文化氣息，要成為西安市文明、中高端住宅的標志。 （4）充分利用環(huán)境綜合資源，使居住環(huán)境更和諧、更貼近自然。內外空間應相互滲透、共同利用，內部要有高雅、舒適的生活環(huán)境：對外，向城市展現(xiàn)國際化大都市居住建筑的風貌：強調區(qū)內外環(huán)境的交融滲透，園林與建筑的和諧統(tǒng)一，步移景異的人景互動。有效的利用浐河河畔的位置和2.6公里水岸，創(chuàng)造令人舒適的空間視覺、景觀視覺，盡量多的布置可銷售觀景住宅面積 （5）規(guī)劃要尊重環(huán)境、因地制宜，妥善處理好建筑與道路、高壓走廊、綠地的相互關系。綠化 設計應點、線、面相結合，尤其是沿河的公共綠地要精心設計，構筑親水空間，充分注重。 人與環(huán)境的親和性，努力營造親切宜人的居住環(huán)境。 （6）提倡新技術和新材料的運用。 （7）方案須考慮配合開發(fā)策略分期建設的可能性及可操作性。 （8）應滿足國家康居示范工程的有關要求。 3、建筑單體及住宅戶型設計的具體要求 （1）風格及空間處理應高雅、清新、簡約，體現(xiàn)鮮明的時代特征、國際化特色。 （2）住宅布局合理拼接單元長度應保證良好的通風及日照。 （3）住宅戶型以二房二廳、三房二廳為主力戶型，面積為80-160平方米左右。 （4）房型設計除滿足陜西省、西安市住宅設計規(guī)定及國家住宅建筑設計規(guī)范以外，還要求： 樓梯單元門入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調 戶型設計合理，全明設計，具備良好的通風、采光、觀景要求 室內交通組織需合理，應相對集中，并以不影響各功能區(qū)的獨立使用為前提 室內空間要有層次，有良好的私密性 廳要有獨立性 居室結構要考慮到北方氣候特點（如暖氣片位置） 4、公建配套要求 （1）地塊內設置30班中學一所、36班小學一所、9班幼兒園二所，9班托兒所一所，用地規(guī)模和建筑指標按國家有關設計規(guī)范執(zhí)行。 （2）地塊內設置大型超市一座，建議設置在一二期之間。 （3）一期設置大型會所，項目開發(fā)初期用作銷售中心。 （4）地塊內有關醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、商業(yè)服務、市政公用、行政管理、社區(qū)服務、金融郵電、 人防等其它公建配套設施按GB50180-93城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范和市有關規(guī)定設置。 5、整體經(jīng)濟指標設計參照 分項 整體 一期 二期 三期 四期 總用地面積（m2） 426800 93806 109102 98270 125602 容積率 1.87 1.45 1.83 1.95 2.17 建筑面積（m2） 比例（％） 800000 136000 200000 192000 272000 100 17 25 24 34 住宅建筑面積（m2） 比例（％） 736000 117440 182080 177280 259200 100 16 25 24 35 公建建筑面積（m2） 比例（％） 64000 18560 17920 14720 12800 100 29 28 23 20 注： 此表設計原則為：由開發(fā)初期至后期完成，容積率由低至高，公建配套先期先行； 此表僅作為規(guī)劃設計的方向性參考，具體可根據(jù)實際設計狀況進行相應調整 6、產(chǎn)品策略 （1） 項目規(guī)劃中按自然景觀及周邊市政狀況，梯度分布產(chǎn)品。沿河應為中高層、高層，沿三環(huán)應為多層、小高層，地塊南北兩端應為高層。 （2） 依據(jù)分期開發(fā)順序，由開發(fā)初期至后期完成，應呈現(xiàn)容積率由低至高、建筑密度由低至高得分布特點；開發(fā)分期初步計劃為：2、3組團一期，4、5組團二期，6、7組團三期，1、8組團四期。 （3） 戶型分布上，按沿河為大面積戶型設置，沿三環(huán)為中小戶型設置的分布；小區(qū)車行主入口宜設在三環(huán)路，人行入口宜設在濱河路。 （4） 宜加大沿河臨街商業(yè)房面積；考慮在設計南北貫通商業(yè)街時，以社區(qū)會所及東西向商業(yè)街等因素為節(jié)點，控制收放和節(jié)奏。 （5） 在一期規(guī)劃時應包括，學校、幼兒園、1－2組團間會所，2-3組團間商業(yè)街；建議將原方案中學校移至西京大學與紙廠之間的部分。 （6） 地下車位以沿河高層建筑地下一層為主，項目東側25-35米綠化帶地面停車為輔。 7、市政管線 給水：城市自來水管網(wǎng)供給，集中泵房；綠化用水、道路用水及建造廁所用水由中水供給 雨水：經(jīng)調蓄后排入浐河 污水：采用分散的小型處理裝置為中水 供熱：城市網(wǎng)集中供熱 供電：引自市政配套變電站 燃氣：采用天然氣，引自市政管網(wǎng) 垃圾處理：垃圾分類收集，無害化處理 三．規(guī)劃方面的結論 1、現(xiàn)狀分析： 建設用地分析——基地內以農(nóng)用地和還未利用的土地為基礎，并有部分倉儲用地，以及少量村民宅基地和工廠用地。 建設條件分析： （1）有利條件 （2）制約條件 2、規(guī)劃原則： 充分利用項目所處地塊的地理優(yōu)勢，發(fā)揮地緣特征和景觀優(yōu)勢，塑造小區(qū)形象。采用多主題組團的特色理念，充分透析人類對濱水生活的理解和向往，通過閱讀親水住宅小區(qū)的規(guī)劃形式，將整個小區(qū)視為一個有機整體，恰到好處的柔和建筑、空間和人類三種元素，利用一條流暢的道路貫穿基地以便提供住宅區(qū)、公共設施和景觀之間強烈的連接和穿透。 3、用地布局 根據(jù)基地價值分析，高價值區(qū)域布置高附加值產(chǎn)品，產(chǎn)品類型分布見附圖： 如圖： （1）、沿河設置中高層、高層建筑，最大化增加景觀單位。 （2）、項目地塊中部至東三環(huán)部分設置小高層。 （3）、地塊兩端設置高層。 4、道路交通 （1）入口位置 車行主入口設于基地東側三環(huán)路邊 人行主入口設于基地西側，結合商業(yè)街布局綜合考慮 （2）地塊中的道路交通體系，作用就象脊梁，將不同使用功能的建筑空間有機的串聯(lián)起來，使 之成為一個和諧統(tǒng)一的城市空間布局。 （3）人車關系 小區(qū)整體人車分流，部分區(qū)域可人車合流 中心景觀人車分流，小高層組團人車共存，高層組團人車分隔 初期人車部分合流，后期逐漸實現(xiàn)人車完全分流 5、首期開發(fā)策略及規(guī)劃提示 一期為原方案中2、3組團； 一期規(guī)劃中應包括會所、學校、商業(yè)等公建配套（增加公建比例），前期會所作為銷 售中心使用；地塊兩端先作為綠地景觀； 開發(fā)次序為景觀先行，配套先行；銷售相關賣場樣板包括按實現(xiàn)先后分為：河畔水岸 景觀展示區(qū)、會所（銷售中心）展示區(qū)、商業(yè)街域展示區(qū)、樣板組團展示區(qū)等 鑒于一期會所（銷售中心）距地塊兩端入口仍有一段距離，建議于地塊兩端設置臨時 接待中心（臨建）和停車場 6、組團管理模式 小區(qū)為整體開放社區(qū) 組團封閉管理 外立面風格推薦 關鍵詞:平和簡潔清新現(xiàn)代自然 立面的風格應與整體規(guī)劃相一致,由于地形地貌的條件,由于此基地和即將建成的三環(huán)高速路相連鄰。而西部為浐河,南北均為城市主要干道,地塊與浐河之間是以自然水景為特色的濱河大道綠化帶,總體條件還是相當良好。在充分解讀地塊和環(huán)境的條件下,相應的做出平面,立面的思路。平面上應多多利用地塊與環(huán)境優(yōu)勢,水的優(yōu)勢。在戶型和規(guī)劃計劃上注意陽光、雨水、視線,以及西安本地的氣候特征。如露陽臺的防灰、防風問題。注意環(huán)境的生態(tài)性、持續(xù)性、居性。在既保證舒適性的前提下,使人與自然多些交流。 立面上,建議以現(xiàn)代化風格為主線,給居住者以簡潔、清新、自然的感覺,與此同時,在近人處加強人性化的處理,避免現(xiàn)代建筑風格給人帶來的距離感和非居家感。同時,此風格對造價上也有一個很好的控制。在總體上體現(xiàn)生態(tài)性、舒適性、自然與人居良好的結合的建筑理念。 設計成果文件要求 一.彩色規(guī)劃總平面圖四份，比例1：2000 二．總體模型一個，比例1：2000，能夠反映規(guī)劃構思及地形特征 三.規(guī)劃方案設計文本八本，規(guī)格為A3幅面,內容至少包括： 1、設計說明，表達規(guī)劃設計構想，設計意向及各種專業(yè)說明（詳見附錄一）； 2、規(guī)劃總平面圖； 3、交通分析圖（道路與停車場）； 4、規(guī)劃結構分析圖； 5、景觀分析圖； 6、視線分析圖； 7、住宅選型設計，要求小區(qū)內主要戶型（不少于三種）的兩種支持平面、立面、剖面，包括立面材料與說明； 8、表現(xiàn)部分：鳥瞰圖，組團景觀，沿小區(qū)主路景觀，院落景觀，商業(yè)街及商業(yè)廣場； 9、經(jīng)濟技術指標（詳見附錄二，要求計算真實、準確）； 10、室外水、電、氣管網(wǎng)總體規(guī)劃圖。 三.文本圖紙另行制作1#圖紙一套。 四.所有內容的光碟兩份。 天津市“某住宅小區(qū)項目”設計任務書 第一章：總則 1．目的： 為使住宅項目設計更好地滿足居住舒適、造價經(jīng)濟、管理安全、維修方便的要求，提高住宅設計質量，特制訂《施工圖設計任務書》。 2.依據(jù)： 建筑用地紅線圖、報批的總平面圖、場地地質鉆探報告、規(guī)劃、消防、人防等職能部門提供的要點批示、水、電、煤氣供熱及交通情況參考相關規(guī)定。 3.適用范圍： 天津市中天設計院 4．單位：本任務書所用單位凡未說明的為mm。 第二章：建筑布局及構造要求 1.布局： 住宅樓以多層住宅結合9-11層的小高層住宅為主，錯落有致。底層為應充分考慮所屬區(qū)域的商業(yè)用房的可行性，并注重自身居住價值的提升（可考慮內部躍層、錯躍一體等新穎房型的設計），注意與閣樓空間的精細設計。屋頂設屋頂花園，以增加賣點。設計時也可考慮少量高層建筑作為標志性建筑。住宅層高不低于2.8米。盡量考慮地上停車，有需要時與人防結合。自行車棚盡量避免與居住干擾。 2.戶型比例： 設計單位應根據(jù)市場對戶型的需求情況，安排好大、中、小戶型和復式結構的比例數(shù)量。建議戶型比例為：60—100平米占30%；100-115平米占65%；120平米左右占5%。盡量采用一梯兩戶。為提高容積率，局部小高層的單體可設計成一梯三戶的形式。朝向：絕大多數(shù)要求南北向，但可有適當?shù)钠牵?5度以內），須注意城市常年風向與建筑朝向的關系。 3.戶型設計要求： 主臥南向布置。起居廳盡量布置有光照充足的朝向。 廚房的開間尺寸至關重要并設置陽臺。大面積戶型建議每套設置儲物間。 盡量避免暗衛(wèi)。 建議陽臺設計成空中花園。 盡量設置一南向臥室陽臺，以便單獨曬晾衣物。 公用衛(wèi)生間盡量采取干濕分離形式。 每戶要充分考慮空調室外機擺放的位置、數(shù)量及尺度。 樓棟入口應考慮殘疾人通行措施。 首層戶型有條件的考慮設置庭院。頂層和首層可考慮做躍層設計。二樓采用單梯或在蓄水池處考慮下沉式庭院或車庫及丘陵式綠化。 第三章：施工設計要求 1.屋面： a)屋面必須采取有組織排水方式， b)坡屋頂設計,需與頂層房間設計相結合。按躍層房型考慮，不設計樓梯。屋面采用彩色水泥瓦。 2.墻體： a)按天津市三步節(jié)能要求設計，多層外墻采用頁巖磚+外保溫層。內墻材料采用頁巖磚及輕質樓板，需采取增加墻體強度的措施?？蚣艚Y構小高層填充墻采用混凝土空心砌塊。 b)空調洞：要求作成向外坡度，并在空調洞口內側做防倒水措施。室外設空調水排水管。 3.門窗： a)結合立面設計，提高標準化的程度。 b)對室外的窗應盡量采用推拉的形式， c)開啟方向需考慮空調安裝及整體立面效果。 d)外檐門窗均采用中空雙玻塑鋼窗。 e)色彩：窗色彩根據(jù)立面效果可采用白色。 f)陽臺欄桿采用豎向分隔。采用鐵藝材料。 g)住宅門采用彩色三防門。戶內門窗全部預留啞口。 h)棟口設可視對講防盜門。 4.樓地面： a)住宅除衛(wèi)生間外，室內地面完成面為墊層面。衛(wèi)生間設防水層。 b)電梯前室為石材地面，疏散樓梯間為水泥砂漿抹面。 5.外墻： a)外墻飾面為高級彈性涂料。 b)建筑細部做法需考慮外墻外保溫層尺度。 6.設備布置 a)廚房 平面設計時需考慮，設施布置遵循洗切炒的流線。 洗菜盆及煤氣爐表位置需考慮與暖氣片設置的關系。 應設變壓式成品煙道。廚房與陽臺外墻預留抽油煙機排煙洞口。 燃氣管道安裝到廚房。廚房需考慮煤氣熱水器的安放位置。需考慮日后改造余地。 燃氣式熱水器應置于廚房內。 所有洗衣機位預留給水龍頭和專用地漏。 衛(wèi)生間、廚房插座基本滿足廚房家電要求 考慮降低潔具及上下水管噪音的影響。 b)陽臺及平臺 陽臺充分考慮晾衣遮雨設計。陽臺攔板應綜合考慮美觀性、安全性。 c)空調室外機位 空調室外機位應考慮便于安裝及維修的可能性，靠近窗洞口設置。 空調室外機安裝可采用相臨凸窗放置（需考慮便于安裝）、空調位周邊設鋁合金或塑鋼百葉進行裝飾，并設有活動扇以便于安裝。室內部分盡量避免穿梁穿柱，并注意外保溫效果。 d)衛(wèi)生間 住宅衛(wèi)生間窗要有避免視線干擾措施。 所有戶型的衛(wèi)生間均留風通道，預留排氣扇開關插座，開關并聯(lián)于門口附近順手處。 衛(wèi)生間放大平面設計需考慮顧客二次裝修的需要。 衛(wèi)生間內設電熱水器，兩衛(wèi)生間相鄰時可共用一個設熱水器。 第四章：裝修及設備要求 1．外墻： 采用高級彈性環(huán)保外墻涂料，局部基座可做貼面磚或者石材裝飾。 2．內墻： 1：1：4混合砂漿抹面刮二遍膩子交工。 3．頂棚： 采用純水砼打磨平刮二遍膩子交工。 4．電梯： 7層及以上住宅，專用電梯。載重量800公斤。速度1M/S。 5．供電： 室內采用6回路供電，一戶一表5-10（40A）?？蛷d、主人房各設一有線電視插座。每戶獨立IC磁卡電表，每戶電容量6KW。 戶內配電箱置于入戶門后或較次要位置。 廚房和衛(wèi)生間照明開關設于門邊，開關和插座布置避免與洗衣機、冰箱、抽油煙機、燃氣熱水器等廚衛(wèi)設備沖突。 廚衛(wèi)照明開關設于門外。（建議設單向開關） 底層私家花園在隱蔽防雨處設一個電源插座。并考慮照明效果。 電梯機房內需設置空調及排風設備插座。 6.給排水： 預設空調機專用冷凝水排水管：衛(wèi)生間及廚房，設計時需考慮設置熱水管可能性，其中可考慮廚房和直接相鄰的衛(wèi)生間可考慮共用熱水器。設計時考慮中水系統(tǒng)的設置。 雨污水立管的位置在滿足排水技術要求的前提下，盡量布置在建筑凹槽，內和陰角、工作陽臺等位置。 高層雨水立管可以通過附近的小雨水口接入雨水檢查井。屋面雨水應與陽臺排水系統(tǒng)分開，陽臺排水應按入污水系統(tǒng)。 空調冷凝水管為1寸PVC管加保溫。 給排水檢修井設于綠地內．避免設于道路上。庭院內為避免雨水井過多，可沿宅前路做周圈雨水明溝，雨水或雨落管排入溝內，統(tǒng)一排入市政管。 雨水管采用PVC管。 戶內廚房、衛(wèi)生間相距遠者設雙水表。 給水系統(tǒng)在各單元入口設截門以便檢修。 給水管主干管采用剛塑復合管，其他可采用ABS管。 排水管采用UPVC管。 預留直飲水系統(tǒng)，飲水點設在廚房。 水表采用遠程計量水表。 水泵采用變頻泵。 7．供熱及燃氣： 暖氣管道采用PP-R材料。 煤氣立管布置避免影響建筑外立面。 埋地煤氣管需避開圍墻、大門等園建設施。 煤氣表設置的位置應考慮對櫥柜的影響，盡量縮短煤氣管在室內的長度。 本項目采用集中供暖，熱源來自熱交換站。 每戶設一戶一表室內水平雙管采暖。 散熱器設備擬選用鋁合金散熱器。管道為地面預埋管。 8．弱電系統(tǒng)： 電話：每戶設兩條外線，客廳、書房、主人房各設一插座，并且都能使用兩條外線（建議每房間均有接口）。 可視對講分機，紅外線監(jiān)控。與物業(yè)管理控制中心聯(lián)網(wǎng)：小區(qū)周界設紅外線對射報警及攝像監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)巡更管理系統(tǒng)等。 有線電視、電話、寬帶網(wǎng)、保安對講系統(tǒng)從室外弱電井引至單元樓梯口的主進線管。 在消防樓梯地下層、1層及頂層出屋面的消防門邊各設置一個門禁接線盒。 單元設可視對講機。 有安全隱患樓層安裝門磁、窗磁。小區(qū)入口處采用電子公告系統(tǒng)。 9．小區(qū)內網(wǎng)設計要求： 外端接口要求與市政管網(wǎng)設施合理對接。 內端與樓棟接口部分要求利于樓棟內管網(wǎng)的綜合布置。 小區(qū)內部管網(wǎng)設計要求合理、經(jīng)濟、安全。 10．其它： 建筑層高：地下部分凈高滿足設備用房要求，地上部分適合現(xiàn)代居住需要。 小區(qū)設背景音樂系統(tǒng)。小區(qū)人防按照天津市規(guī)定標準設計。 第五章：結構部分 結構主要設計原則：考慮成本因素，結構布置應體現(xiàn)傳力簡捷的原則，各項荷載及計算參數(shù)應按規(guī)范合理取值，綜合考慮安全性、耐久性、施工方便性及經(jīng)濟性的統(tǒng)一，控制本工程混凝土含量及鋼筋含量等指標在合理范圍之內。 1.場地平整和基礎問題：有條件時應盡量采用天然地基基礎形式并進行多方案經(jīng)濟比較，無法采用天然地基基礎時應進行多方案比較，選用安全可靠、經(jīng)濟合理的基礎方案。 2.多層住宅采用磚混結構，小高層采用框架剪力墻結構體系。 3.戶型平面中客廳可考慮做整塊大跨度樓板結構，盡量避免梁的出現(xiàn)。 第六章：環(huán)保部分 1.節(jié)能方面： a)要求在西向的外墻內側可考慮做保溫砂漿隔熱處理或其他遮陽保溫措施。 b)單體設計時，盡量形成穿堂風。 c)陽臺設計在可能的地方做大進深陽臺 d)所有公共空間照明等均為可自動的感應或定時開關。 2.降噪方面： a)靠近主要市政公路一側采取降噪構造處理，并設雙層玻璃窗。 對其它噪音較大的公共空間有相應遮擋等措施。 房地產(chǎn)開發(fā)項目商業(yè)計劃書模板 1.0項目概要 1.1項目公司 1.2項目簡介 1.3客戶基礎 1.4市場機遇 1.5項目投資價值 1.6項目資金及合作 1.7項目成功關鍵 1.8公司使命 1.9經(jīng)濟目標 2.0公司介紹 2.1項目公司與關聯(lián)公司 2.2公司組織結構 2.3[歷史]財務經(jīng)營狀況 2.4[歷史]管理與營銷基礎 2.5公司地理位置 2.6公司發(fā)展戰(zhàn)略 2.7公司內部控制管理 3.0項目介紹 3.1房地產(chǎn)開發(fā)目標 3.2房地產(chǎn)開發(fā)思路 3.3房地產(chǎn)開資源狀況 3.4項目建設基本方案 3.4.1規(guī)劃建設年限與階段 3.4.2項目規(guī)劃建設依據(jù) 3.4.3房地產(chǎn)開發(fā)基礎設施建設內容 3.5項目功能分區(qū)及主要內容 4.0所在城市房地產(chǎn)市場分析 4.1國家宏觀經(jīng)濟政策 4.1.1國家宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)的影響 4.1.2房地產(chǎn)宏觀政策 4.2城市周邊區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境 4.3城市市城市規(guī)劃 4.3.1城市總體規(guī)劃的布局與定位 4.3.2城市中心城區(qū)的五大問題 4.4城市土地和房地產(chǎn)市場供需 4.4.1城市市土地出讓情況 4.4.2房地產(chǎn)市場供需 4.5城市房地產(chǎn)供需 4.5.1商圈分布 4.5.2商業(yè)業(yè)態(tài)分析 4.5.3城市商業(yè)現(xiàn)狀分析 4.5.4居民消費特征分析 4.5.5城市商鋪價格分析 4.5.6商業(yè)房地產(chǎn)供需分析 4.6消費者調查 4.6.1居民消費特點 4.6.2房地產(chǎn)潛在消費者問卷調查 4.7競爭分析 4.7.1競爭分析的方法 4.7.2競爭項目分析 5.0開發(fā)模式及QB區(qū)選擇 5.1[RRR城]及QB區(qū)項目 5.1.1[RRR城]的開發(fā)背景 5.1.2[RRR城]項目 5.1.3[RRR城]開發(fā)情況 5.2項目競爭戰(zhàn)略選擇 5.2.1山水綠城SWOT分析 5.2.2[山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式 5.2.3QB區(qū)項目 6.0QB區(qū)方案概念設計 6.1規(guī)劃設計主題原則 6.2產(chǎn)品組合和功能定位 6.3建筑風格和色彩計劃 6.4建筑及景觀概念規(guī)劃 6.5智能化配套 6.6QB區(qū)各地塊設計要求 6.6.1房地產(chǎn)功能配置要求 6.6.2A13地塊設計要求 6.6.3A21地塊設計要求 6.6.4A08地塊(局部)設計要求 6.6.5A22地塊設計要求 7.0營銷策略 7.1預計銷售額及市場份額 7.2產(chǎn)品定位 7.2.1各項目的住房產(chǎn)品定位 7.2.2房地產(chǎn)定位 7.3定價策略 7.3.1住房項目的定價策略 7.3.2房地產(chǎn)的定價策略 7.4銷售策略 7.4.1住房地產(chǎn)的銷售策略 7.4.2房地產(chǎn)的銷售策略 7.4.3品牌發(fā)展戰(zhàn)略 7.5整合傳播策略與措施 7.6電子網(wǎng)絡營銷策略 8.0項目實施進度 8.1項目工程進度計劃表 8.2項目工程進度管理體系 8.2.1三級計劃進度管理體系的建立與執(zhí)行 8.2.2三級計劃進度管理體系的工作流程 一級計劃——總控制進度計劃 二級計劃——階段性工期計劃或分部工程計劃 三級計劃——月、周計劃 9.0項目風險分析與規(guī)避對策 9.1項目風險分析 9.1.1項目市場風險分析 9.1.2項目工程風險分析 9.2項目風險的防范對策 9.2.1市場風險規(guī)避對策 9.2.2工程風險的防范對策 9.2.3安全風險控制措施 6.0QB區(qū)投資估算和開發(fā)計劃 6.1項目投資估算 6.1.1項目開發(fā)成本估算 6.1.2開發(fā)費用估算 6.1.3項目總成本費用估算 6.2項目開發(fā)計劃 6.2.1開發(fā)分期69 6.2.2項目開發(fā)進度計劃表69-72 6.3項目人員和組織機構配置72-73 6.3.1組織保障72 6.3.2組織機構72-73 6.4項目中小企業(yè)融資計劃和財務費用73-74 7.0QB區(qū)財務與投資價值分析 7.1銷售收入 7.1.1銷售價格 7.1.2銷售收入 7.1.3項目稅費率 7.2項目現(xiàn)金流量 7.2.1全部資金的投資現(xiàn)金流量表 7.2.2自有資金的現(xiàn)金流量表 7.2.3主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標匯總 7.3不確定性和風險分析 7.3.1盈虧平衡分析 7.3.2敏感性分析 7.4結論 7.4.1項目投資決策結論 7.4.2項目總體效益評價 11.0公司無形資產(chǎn)價值分析 11.1分析方法的選擇 11.2收益年限的確定 11.3基本數(shù)據(jù) 11.4無形資產(chǎn)價值的確定