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北京 2017 年房地產(chǎn)估價師 制度與政策 注冊房地產(chǎn)估價師禁止 行為考試題 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 只有 1 個事最符合題 意 1 公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務 那就可以通過增加自助洗衣房 提供出租 洗衣設備來解決這一問題 這是房地產(chǎn)投資的特性 A 區(qū)位選擇異常重要 B 投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險 C 需要適時更新改造投資 D 存在效益外溢和轉移 E 借款合同 2 幫助房地產(chǎn)出售者尋找到房地產(chǎn)的購買者 屬于 A 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè) B 房地產(chǎn)咨詢業(yè) C 房地產(chǎn)估價業(yè) D 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè) E 房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章 3 增加公共設施的使用者人數(shù)并不會引起該設施成本增加 說明公共設施具有 2008 年試題 A 非競爭性 B 非排他性 C 競爭性 D 排他性 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 4 下列關于國有建設用地使用權出讓最高年限的表述中 錯誤的是 A 私立學校用地 50 年 B 廠房用地 50 年 C 大型超市用地 50 年 D 別墅用地 70 年 5 維修資金明細戶一般按單幢住宅設置 具體辦法由制定 A 業(yè)主 B 銀行 C 市 縣房地產(chǎn)行政主管部門 D 市 縣財政部門 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 6 要求房地產(chǎn)估價人員應站在中立的立場上 求出一個對各方當事人來說都 是公平合理的價格 評估出的價格如果不夠合理 必然會損害當事人中某一方 的利益 也會有損于房地產(chǎn)估價人員 估價機構以至于整個估價行業(yè)的社會名 譽和權威性 A 合法原則 B 公平原則 C 替代原則 D 估價時點原則 7 開發(fā)項目總投資包括和經(jīng)營投資 A 前期投資 B 后續(xù)投資 C 建設投資 D 管理投資 E 借款合同 8 在使用假設開發(fā)法評估在建工程價值時 利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤 的公式 開發(fā)利潤 直接成本利潤率 2007 年考題 A 后續(xù)開發(fā)成本 管理費用 B 后續(xù)開發(fā)成本 管理費用 銷售費用 C 待開發(fā)房地產(chǎn)價值 后續(xù)開發(fā)成本 D 待開發(fā)房地產(chǎn)價值 后續(xù)開發(fā)成本 取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9 初步可行 I 生研究階段投資估算的精確度可達 所需費用約占總投資的 0 25 1 5 A 5 B 10 C 20 D 30 10 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求 先知先覺 其具體要做到的不包括 A 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預測準確 B 各項收入 支出在何時發(fā)生要預測準確 C 各項收入 支出發(fā)生的金額要預測準確 D 各項后續(xù)開發(fā)完成后的利潤要預測準確 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 11 可以股息 紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益的分配 但不能通過市場轉讓獲取 交易差價的證券是 A 股份 B 股票 C 股單 D 公司債券 12 某房地產(chǎn)開發(fā)商取得一建設用地使用權 該地塊由于受某種或某幾種不利 條件的影響 需要采取一定的工程措施改善其條件后 才適于修建的用地 根 據(jù)城市用地適用性評價結論 該地塊屬于 A 一類用地 B 二類用地 C 三類用地 D 臨時用地 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 13 根據(jù)所有權的結構 房地產(chǎn)企業(yè)不包括 A 中介公司 B 獨資企業(yè) C 有限責任公司 D 股份有限公司 14 某宗房地產(chǎn)收益期限為 35 年 判斷其未來每年的凈收益基本上固定不變 通過預測得知其未來 4 年的凈收益分別為 15 1 萬元 16 3 萬元 15 5 萬元 17 2 萬元 報酬率為 9 該房地產(chǎn)的價格為萬元 A 159 56 B 168 75 C 169 39 D 277 70 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15 按照規(guī)定 建設單位建設工程開工前 應當向工程所在地的部門申請領取 施工許可證 A 縣級以上人民政府土地行政主管部門 B 縣級以上人民政府建設行政主管部門 C 縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門 D 縣級以上人民政府發(fā)展和改革部門 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 16 判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn) 關鍵是看該房地產(chǎn) 2007 年考題 A 目前是否有經(jīng)濟收入 B 過去是否帶來了經(jīng)濟收益 C 是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力 D 目前的收入是否大于運營費用 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 17 既為治熱毒血痢之良藥 又為治阿米巴痢疾所常用的藥物是 A 大青葉 B 魚腥草 C 敗醬草 D 水牛角 E 白頭翁 18 甲 乙兩宗相鄰土地 價格均為 50 萬元 若將該兩宗土地合并為一宗土地 合并后的市場價格為 150 萬元 在這種情況下 如果乙宗地的擁有者購買甲宗 地 則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是萬元 A 0 50 B 50 75 C 50 100 D 100 150 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19 企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品時 該企業(yè)采用的目標市場選擇模 式是 模式 A 單一市場集中化 B 產(chǎn)品專業(yè)化 C 市場專業(yè)化 D 全面覆蓋 20 下列不屬于股票基本特征的是 A 穩(wěn)定性 B 決策參與性 C 流通性 D 非返還性 21 房地產(chǎn)投資資本金不能低于總投資的 A 10 B 20 C 30 D 35 22 下列關寸 住房置業(yè)擔保的表述中 不正確的是 A 住房置業(yè)擔保是個人貸款擔保方式的一種補充 B 住房置業(yè)擔保是由特定專業(yè)性擔保機構提供的保證擔保 C 住房置業(yè)擔保實行保證方式和反擔保方式 D 住房置業(yè)擔保機構不承擔連帶責任 23 某房地產(chǎn)開發(fā)用地 其土地面積為 10 000 土地使用條件與規(guī)劃限制所 規(guī)定的容積率為 1 2 樓面地價為 1500 元 后經(jīng)規(guī)劃調整 容積率提高 到 1 6 樓面地價不變 則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價 2007 年考題 A 375 萬元 B 450 萬元 C 500 萬元 D 600 萬元 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24 隨著臨街深度的遞增 臨街深度價格的修正率遞增的是 2006 年考題 A 單獨深度價格修正率 B 累計深度價格修正率 C 平均深度價格修正率 D 加權深度價格修正率 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 25 在采用假設開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時 一般不計息的項目是 A 未知 需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費 C 銷售費用和銷售稅費 D 開發(fā)成本和管理費用 二 多項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 有 2 個或 2 個以上符 合題意 至少有 1 個錯項 錯選 本題不得分 少選 所選的每個選項得 0 5 分 1 房屋租金可分為 A 成本租金 B 商品租金 C 土地租金 D 市場租金 E 經(jīng)濟租金 2 張某以自己的房產(chǎn)向保險人投保 確定該房產(chǎn)的價值為 100 萬元 由于地震 該房屋開裂 評估其重置凈值為 60 萬元 損失比例為 50 則賠償金額為萬 元 A 100 B 75 C 50 D 25 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 3 省 直轄市 自治區(qū)人民政府根據(jù)法律 行政法規(guī)制定的規(guī)范性法律文件是 2007 年試題 A 地方性法規(guī) B 政府規(guī)章 C 部門規(guī)章 D 自治條例 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 4 停車指數(shù) 即每 100 營業(yè)面積應設置的車位個數(shù) 美國城市土地研究所建 議的指數(shù) 依商場的規(guī)模不同在之間 A 4 5 B 5 6 C 4 6 D 5 8 E 借款合同 5 旅游 娛樂用地的土地使用權出讓時 有條件的必須采取 方式 A 政府定價 B 雙方協(xié)議 C 政府指導價格 D 拍賣 招標 掛牌出售 6 通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為 A 土地取得成本 開發(fā)成本 B 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費用 C 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費用 銷售費用 D 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 7 下列關于保險分類的敘述有誤的一項是 A 以保險基金來源的不同劃分 可分為商業(yè)保險 社會保險與政策保險 B 以被保險標的的不同性質為標準 可將商業(yè)保險分為財產(chǎn)保險與人壽保險 C 以保險的實施形式劃分 可將保險分為自愿保險與強制保險 D 以保險人承保危險的數(shù)量為標準 可將保險分為單一危險保險與綜合危險 保險 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 8 拆遷主管部門收到拆遷申請和規(guī)定提交的批準文件后 應對申請內(nèi)容進行審 查 A 申請人提供的批準文件是否齊全 有效 B 拆遷范圍內(nèi)是否有受保護且不允許拆除的建筑 C 拆遷范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權是否明確或有爭議 D 對被拆遷人的補償安置是否符合政策規(guī)定及拆遷人內(nèi)心滿意情況 E 補償安置方案是否可行 拆遷期限是否合理 9 是股票市場上數(shù)量占絕對多數(shù)的主要股票品種 A 一般股 B 特殊股 C 普通股 D 優(yōu)先股 10 中華人民共和國刑法 第三百四十二條規(guī)定 違反土管理法規(guī) 非法占用 耕地改作他用 數(shù)量較大 造成耕地大量毀壞的 A 處 3 年以下有期徒刑或拘役 并處或者單處罰金 B 處 5 年以下有期徒刑或拘役 并處或者單處罰金 C 處 3 年以上 7 年以下有期徒刑 并處或者單處罰金 D 處 5 年以上 7 年以下有期徒刑 并處或者單處罰金 11 根據(jù)投資的對象 房地產(chǎn)投資可以分為 A 房地產(chǎn)開發(fā)投資和購買投資 B 土地投資和房屋投資 C 建筑材料投資和土地投資 D 生產(chǎn)投資和經(jīng)營投資 12 房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定因素有 A 土地費用 B 建安工程費用 C 運營費用 D 空置率 E 容積率 13 下列房地產(chǎn)中 不得拍賣的是 A 共有房地產(chǎn) B 集體土地上的廠房 C 尚在訴訟中權屬有爭議的房地產(chǎn) D 劃撥用地上的住宅 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 14 房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報兩部分 下列有關說法不正確 的是 A 投資回收是指投資者對其所投入資本的回收 投資回報是指投資者所投入 資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬 B 等額系列支付的年值與現(xiàn)值之間的關系為 A P i P i 1 n 1 其中 P i 就是投資者投入資本 P 后所獲得的投資回收 而 P i 1 n 1 就是投資者 的投資回報 是投資者提取折舊的一個方法 即償債基金法 C 投資回報和投資回收對投資者來說都是非常重要的 投資回收通常是用提 取折舊的方式獲得 而投資回報則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收 益率或利息率 D 就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說 投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的 回收 而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤 15 某幢寫字樓 建筑物重新購建價格為 2000 萬元 經(jīng)濟壽命為 50 年 有效 經(jīng)過年數(shù)為 10 年 其中 門窗等損壞的修復費用為 10 萬元 裝修的重置價格 為 200 萬元 平均壽命為 5 年 有效經(jīng)過年數(shù)為 4 年 設備的重置價格為 250 萬元 平均壽命為 15 年 有效經(jīng)過年數(shù)為 9 年 假設殘值率均為零 則該幢寫 字樓的物質折舊額為 萬元 A 400 B 628 C 656 D 700 16 有關房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因 不正確的是 A 供需因素的影響 B 經(jīng)濟因素的影響 C 政策因素的影響 D 制度因素的影響 17 不屬于數(shù)據(jù)收集方法的是 A 直接觀察法 B 間接觀察法 C 采訪法 D 報告法 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 18 城市房屋拆遷管理條例 規(guī)定的拆遷實施方式是 A 自行拆遷和統(tǒng)一拆遷 B 自行拆遷和委托拆遷 C 統(tǒng)一拆遷和委托拆遷 D 委托拆遷 19 以為標準 可將保險分為定值保險與不定值保險 A 保險基金來源的不同 B 被保險標的的不同性質 C 保險的實施形式 D 保險標的的價值確定與否 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 20 法律規(guī)定可以屬于集體所有的自然資源有 A 森林 B 礦藏 C 水流 D 山嶺 E 荒地 21 開發(fā)商若委托物業(yè)代理進行物業(yè)銷售 則開發(fā)商要支付相當于售價 的傭 金 A 1 3 B 0 5 0 9 C 3 5 D 4 22 下列 不屬于房地產(chǎn)有償轉讓 A 房地產(chǎn)買賣 B 房地產(chǎn)入股 C 房地產(chǎn)繼承 D 房地產(chǎn)抵債 E 房地產(chǎn)贈與 23 某城市規(guī)劃將火車站由該城市的 A 區(qū)遷至 B 區(qū) 則 B 區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將 會增加 這主要是由于房地產(chǎn)投資具有 A 位置固定性 B 各異性 C 適應性 D 相互影響性 24 某市于 2005 年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造 該市 2000 年出臺的城市 房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為 4000 元 m2 并且一直沒有變動 2005 年該區(qū) 同類建筑物的重置成本達到 2000 元 m2 房地產(chǎn)市場交易價格為 6000 元 m2 重新規(guī)劃后 開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預計為 9000 元 m2 則最合理的拆 遷補償價格應以 元 m2 為基礎進行修正 A 4000 B 5000 C 6000 D 9000 25 甲 乙 丙三宗土地的單價分別為每平方米 946 元 860 元 800 元 建筑 容積率分別為 5 5 5 4 5 若該三宗土地的其他條件相同 則明智的購買者會 選擇 A 甲土地 B 乙土地 C 丙土地 D 甲 乙 丙三宗土地任選其一