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高第國際購物公園項(xiàng)目商業(yè)策劃書 2007-9-26 商情密級(jí)：AA級(jí) 項(xiàng)目名稱：高第國際購物公園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 項(xiàng)目類別：大型物業(yè)項(xiàng)目策劃 撰稿時(shí)間：2006-03-26 策劃機(jī)構(gòu)：中國法律策劃網(wǎng)地產(chǎn)策劃 （廣州）高第國際購物公園項(xiàng)目商業(yè)策劃書 目 錄 前 言 第一章 高第國際購物公園項(xiàng)目定位與發(fā)展目標(biāo) 第二章 高第國際購物公園總體布局 第三章 高第國際購物公園項(xiàng)目描述 第四章 項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)背景與社會(huì)背景 第五章 高第國際購物公園項(xiàng)目所處區(qū)域狀況 第六章 高第街的歷史與現(xiàn)狀概要 第七章 項(xiàng)目開發(fā)與管理團(tuán)隊(duì) 第八章 項(xiàng)目開發(fā)的投資預(yù)算 第九章 項(xiàng)目盈利模式及其預(yù)測(cè) 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與綜合評(píng)價(jià) 第十一章 附則 高第國際購物公園項(xiàng)目商業(yè)策劃書 前 言 美國房地產(chǎn)專家迪帕斯奎爾教授和惠頓教授在他們的經(jīng)典教材《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場(chǎng)》中說：“對(duì)于許多城市而言，大量的城市土地再開發(fā)是重塑城市土地使用模式的重要力量。比如紐約或波士頓，……在最近幾十年，波士頓都市區(qū)的舊城中心是再開發(fā)的主要地段?！痹诜治隽诉@兩個(gè)城市的再開發(fā)價(jià)值后，他們得出結(jié)論說：“在城市開發(fā)的一些臨界時(shí)點(diǎn)上，拆除舊有住宅是可以獲取利潤的，這在好地段尤其如此。對(duì)于這些地段，新開發(fā)帶來的土地凈收益會(huì)超過現(xiàn)有住宅的總價(jià)值?！? 今天，廣州市的高第街就屬于這一類地區(qū)。 當(dāng)廣州市大規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，處于城市中心黃金地段的這一地區(qū)舊住宅維護(hù)狀況很差，嚴(yán)重毀損，面臨的舊城改造難度最大，必須改造的形勢(shì)最為迫切，在開發(fā)的潛質(zhì)上也最為巨大，因此，在城市內(nèi)部形成了新的開發(fā)機(jī)會(huì)。 本商業(yè)計(jì)劃書作為一份投資建議，其宗旨就在于分析說明本項(xiàng)目所具有的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，為大型商用物業(yè)投資決策提供依據(jù)。 第一章 高第國際購物公園項(xiàng)目定位與發(fā)展目標(biāo) 一、形象定位 1、高第國際購物公園項(xiàng)目的總體形象定位為“中華第一購物公園”。 【涵義闡述：以高第街深厚的歷史積淀為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，堅(jiān)持社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，堅(jiān)持“以人文景觀帶旅游，以旅游促商貿(mào)”的發(fā)展思路，塑造具有現(xiàn)代文化特色的、國際性的、融旅游、商貿(mào)、休閑為一體的中華第一購物公園。 2、項(xiàng)目定位的意義 2.1廣州建城有2200多年歷史。在漫長的城市發(fā)展中，廣州始終以本區(qū)域所在地為中心向周邊不斷擴(kuò)展，古城的中心位置沒有變化，因而歷史積淀下來的文化旅游資源十分豐富，成為嶺南文化的“天然博物館”。 2.2、兩千多年來，廣州一直是中國南方最大的對(duì)外貿(mào)易城市。本區(qū)域在歷史上一直是廣州的中心商貿(mào)區(qū)。 2.3、本區(qū)“千年商都”的商貿(mào)旅游形象不斷得到發(fā)展和充實(shí)。改革開放以來，隨著城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，高第街的形象得到不斷充實(shí)和完善。 二、發(fā)展目標(biāo) 1、到2010年，將高第國際購物公園發(fā)展成為商貿(mào)和旅游配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)良，特色鮮明，商業(yè)發(fā)達(dá)，歷史文化旅游景觀豐富的繁華商都；使之成為中外游人來廣州必去之地，又是周邊市民日常休閑的最佳去處。 2、到2015年，使高第國際購物公園成為世界聞名的、集世界各地精品于一體的中國最大的第一座區(qū)域型購物公園。成為代表廣州歷史文化名城形象的標(biāo)志，21世紀(jì)國際商旅業(yè)的最亮點(diǎn)。 三、規(guī)劃原則 1、整體規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展的原則 根據(jù)本區(qū)商貿(mào)、旅游、休閑一體化的發(fā)展思路，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，引進(jìn)企業(yè)分別開發(fā)，在發(fā)展方向、項(xiàng)目設(shè)置、經(jīng)營方式、服務(wù)環(huán)境、空間布局等方面相互聯(lián)系、整體融合、協(xié)調(diào)發(fā)展。 2、突出特色的原則 高第廣場(chǎng)項(xiàng)目既是廣州市發(fā)展商業(yè)和旅游的總體形象，也是“千年商都”的特點(diǎn)所在。在開發(fā)中，強(qiáng)化本區(qū)優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，充分利用現(xiàn)代科技手段，挖掘歷史文化內(nèi)涵，實(shí)施精品工程，重點(diǎn)發(fā)展人文景觀、文化旅游和商務(wù)旅游。 3、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)環(huán)境效益相結(jié)合的原則 在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)高第廣場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)，注重在保護(hù)的前提下開發(fā)，在開發(fā)中促進(jìn)歷史文脈的保護(hù)。 4、堅(jiān)持與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)配套的原則。 根據(jù)廣州市城市總體規(guī)劃的要求，確立高第國際購物公園整體形象與海珠廣場(chǎng)及沿江區(qū)域的中長期定位相統(tǒng)一，使高第國際購物公園項(xiàng)目成為獨(dú)具特色的、又能與周圍商業(yè)文化環(huán)境和自然景觀相融合的一部分。 第二章 高第國際購物公園項(xiàng)目總體布局 高第國際購物公園總體布局為：“一街二館三區(qū)六城＋高第廣場(chǎng)”。 1、“一街” 高第街 以現(xiàn)有800米古代高第街為基礎(chǔ)，維護(hù)和整修沿街兩側(cè)，全面恢復(fù)其原來的傳統(tǒng)特色，再現(xiàn)當(dāng)年的高第街形象，使之成為廣州歷史文化與商貿(mào)的一個(gè)縮影。 2、“二館” （1）許氏家族與中國近代史紀(jì)念館 許氏家族是廣州的一個(gè)名門望族，從許家遠(yuǎn)祖清代到高第街居住經(jīng)商，到族人棄商入仕成為官宦世家，許家涌現(xiàn)出廣州府上的鹽業(yè)巨賈許拜庭、反英軍入城斗爭功臣許祥光、粵軍總司令許崇智、辛亥革命老將許崇憬、東征名將許濟(jì)、紅軍將領(lǐng)許卓、中華女杰許廣平等一大批中國近現(xiàn)代名人。許氏家族的興衰，折射出了近代中國社會(huì)的變遷。 （2）千年商都博物館 建成一個(gè)集廣州歷史悠久的文物古跡和宗教文化、嶺南風(fēng)情、民俗特色于一體的參觀游覽為主導(dǎo)功能的博物館。 3、“三區(qū)” （1）休閑娛樂區(qū) ：音樂、舞蹈、錄影、電影、夜總會(huì)等； （2）文化活動(dòng)區(qū) ：圖書館、閱覽室、演講廳、沙龍會(huì)館等； （3）體育健身區(qū)： 健身房、旱冰場(chǎng)、臺(tái)球館、乒乓球室等； 4、“六城” （1）文物城：世界各地精品文物紀(jì)念品； （2）珠寶城：世界各地珠寶、鐘表、裝飾品等精品店 （3）嶺南特產(chǎn)城：以廣東各地特色產(chǎn)品為主，包括來自海南、廣西、福建、香港、臺(tái)灣、澳門等地的特產(chǎn)專賣店； （4）服裝精品城；適應(yīng)都市白領(lǐng)消費(fèi)潮流，建立世界各地服裝精品的專賣店； （5）神州美食城：以各省或有特色的地區(qū)為單位，開設(shè)全國各地風(fēng)味美食店； （6）國際IT產(chǎn)業(yè)城：電腦、各類軟件、手機(jī)、各類通信產(chǎn)品的專賣店。 5、高第廣場(chǎng) 在現(xiàn)有高第街以南位置，建造融休閑購物、娛樂文化于一體的露天開放式的廣場(chǎng)，包括露天酒吧，咖啡茶座、冷飲美食、音樂網(wǎng)吧等； 第三章 高第國際購物公園項(xiàng)目描述 1、高第國際購物公園位于廣州市越秀區(qū)，北起大南路，南至泰康路；東起北京路，西至廣州起義路?？傆玫孛娣e約為50萬平方米。 2、高第國際購物公園周邊環(huán)境的延伸拓展：南接海珠廣場(chǎng)，商業(yè)旅游景觀可延續(xù)至海珠橋與規(guī)劃中的海珠橋南廣場(chǎng)公園緊連江南大道北；北聯(lián)廣州市主要商業(yè)旺地惠福東路、教育路和西湖路延續(xù)至中山五路；東邊是全國聞名的商業(yè)步行街——北京路；西邊是市區(qū)主要交通要道——解放中路，與廣州火車站和機(jī)場(chǎng)相接。 3、高第國際購物公園是一個(gè)高檔次、綜合性和體現(xiàn)民族特色的千年商都第一街。 ——游客到此可參觀許氏家族與中國近代史紀(jì)念館和千年古都博物館，了解廣州市建城2200年的歷史文化，市民可以經(jīng)常到此回憶廣州的過去，增強(qiáng)做一個(gè)廣州市民的自豪感，中小學(xué)生更可以把這里作為愛國主義傳統(tǒng)教育的基地； ——中外游人來到廣平故居可以一睹當(dāng)年一代中華女杰許廣平的風(fēng)采，了解中國現(xiàn)代史上一段令人難忘的歷史；尤其是作為女性特色的故居，將帶給當(dāng)代女性更加獨(dú)一無二的精神享受與文化感受，必將成為廣大市民和都市女性的首選場(chǎng)所； ——音樂娛樂區(qū)、文化活動(dòng)區(qū)、體育健身區(qū)分別以專業(yè)功能各不相同的服務(wù)特色，突出重點(diǎn)，滿足不同需求的人們的需要，為不同喜好、不同需求的游人和市民提供全方位的特色服務(wù)，陶冶人們的情操； ——由世界各地名牌精品構(gòu)成的文物城、珠寶城、嶺南特產(chǎn)城、服裝精品城、神州美食城、國際IT產(chǎn)業(yè)城，集各國精品之大全，滿足海內(nèi)外游人與都市消費(fèi)者的購物需求，通過打造誠信、精品、實(shí)惠的形象，成為最為放心的購物首選之地； ——配套的寫字樓和酒店、公寓專為在此地經(jīng)商的業(yè)主及外地客商提供服務(wù)為他們構(gòu)件經(jīng)商店鋪就在家門口，各類商務(wù)服務(wù)一應(yīng)俱全的智能化服務(wù)體系和安全放心的社區(qū)環(huán)境； 4、高第國際購物公園在經(jīng)營上將主打文化牌、國際牌、旅游牌、精品牌，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一塑造區(qū)域性象、統(tǒng)一經(jīng)營模式、由各業(yè)主發(fā)揮特長，不斷創(chuàng)新經(jīng)營思路，創(chuàng)造中國商業(yè)文化的全新形象。 5、高第國際購物公園所有經(jīng)營區(qū)域全部是互通的，進(jìn)入這個(gè)廣場(chǎng)，到處是綠草如茵、鮮花盛開，具有嶺南特色的樹木和體現(xiàn)高第街歷史文化的人物雕塑相映生輝，流連期間，你會(huì)常常產(chǎn)生曲徑通幽、柳暗花明的神奇感覺。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)背景與社會(huì)背景 第一部分、廣州市的商貿(mào)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r A、2002年廣州消費(fèi)品市場(chǎng)特點(diǎn)分析 　　一、消費(fèi)品市場(chǎng)特點(diǎn) 　?。ㄒ唬┚用裣M(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)支撐消費(fèi)需求增長。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1370.68億元，比上年增長9.81％，剔除價(jià)格因素增長13.3％。全年社會(huì)商品銷售總額3661.27億元，比上年增長10.1％。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)顯現(xiàn)，經(jīng)過多年的積累，萬元級(jí)、10萬元級(jí)消費(fèi)悄然進(jìn)入廣州家庭。而代表10萬元級(jí)以上的汽車消費(fèi)成為了2002年消費(fèi)品市場(chǎng)的最亮點(diǎn)，支撐消費(fèi)需求不斷增長。全年商品房實(shí)際銷售合同金額274.61億元，同比增長15.4％，持續(xù)多年增長的居住消費(fèi)帶動(dòng)了多種關(guān)聯(lián)消費(fèi)，如家電、家具、裝飾材料等的消費(fèi)。 　?。ǘ┈F(xiàn)代流通模式加快發(fā)展。推進(jìn)現(xiàn)代流通方式與組織形式快速發(fā)展是商貿(mào)業(yè)的主攻方向。一是連鎖經(jīng)營得到了長足的發(fā)展，規(guī)模擴(kuò)大，速度加快，尤其是生鮮連鎖超市發(fā)展迅速，全年新開近50間。全市全年連鎖銷售額約178億元，同比增長28％，增速高于全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額一倍多，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額比重為13％，比2001年增加4個(gè)百分點(diǎn)。二是經(jīng)過升級(jí)改造后的批發(fā)市場(chǎng)涌現(xiàn)了具有代表性的現(xiàn)代批發(fā)企業(yè)，如廣州（獅嶺）皮具數(shù)碼城、廣州花卉博覽園、廣東天建國際家居裝飾材料廣場(chǎng)等，依托現(xiàn)代信息技術(shù)，分別建立了電子商務(wù)平臺(tái)、交易中心、展覽中心等，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化交易，起到示范帶頭作用。2002年73戶超億元的批發(fā)市場(chǎng)全年成交額為306億元，比上年增長12.9 ％，市場(chǎng)經(jīng)營面積增加55萬平方米。三是第三方物流示范效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，寶供物流集團(tuán)2002年被定為中國第二個(gè)物流示范基地；華新物流集團(tuán)正與IT企業(yè)研發(fā)物流信息化電子平臺(tái)，引進(jìn)購銷存等網(wǎng)絡(luò)化數(shù)據(jù)管理系統(tǒng) ，進(jìn)一步提升科技含量，增強(qiáng)企業(yè)輻射能力。 　?。ㄈ┚哂袣v史文化的特色商業(yè)街建設(shè)日趨完善。特色商業(yè)街經(jīng)過整治和建設(shè)，品位提升，各具特色，有效地推進(jìn)了休閑消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。北京路步行街整飾后，千年古道重現(xiàn)，更具文化品味，讓消費(fèi)者盡情享受在購物以外娛樂、文化、歷史的多元化體驗(yàn)；上下九步行街完成了延伸步行區(qū)域和街道文化整飾，西關(guān)風(fēng)情隨處可見；集飲食、娛樂、購物于一體的白鵝譚酒吧風(fēng)情街成為珠江南岸區(qū)域旺地；沿江路、濱江西路也形成了風(fēng)格各異的酒吧、西餐經(jīng)營的休閑娛樂地帶。此外，文德路嶺南字畫街、西關(guān)古玩玉器街、狀元坊飾物精品街等特色鮮明的商業(yè)街的改建、擴(kuò)建規(guī)劃基本完成。10條特色商業(yè)街的建設(shè)，將更有效地打造廣州商貿(mào)的繁榮。 　?。ㄋ模?huì)展經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用顯現(xiàn)。會(huì)展經(jīng)濟(jì)是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。全年成功舉辦了廣州國際服裝節(jié)、美食節(jié)、茶文化節(jié)、展銷會(huì)等活動(dòng)；以及組織參加各種洽談會(huì)、博覽會(huì)十幾項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)了“一月一節(jié)”的目標(biāo)，大大推動(dòng)了商品的購銷，為經(jīng)營企業(yè)營造商機(jī)，拉動(dòng)內(nèi)需，取得了良好的社會(huì)效益和企業(yè)效益。特別是首次以市政府名義主辦的廣州（國際）服裝節(jié)，主會(huì)場(chǎng)展位達(dá)1200個(gè)，參展國內(nèi)外名牌超過800個(gè)，30多個(gè)省市和國外10個(gè)國家和地區(qū)組團(tuán)參加了服裝節(jié)，成交或協(xié)議成交總額達(dá)18.5億元。第十六屆廣州國際美食節(jié)也收到較好效果，設(shè)有中心主會(huì)場(chǎng)和100多個(gè)分會(huì)場(chǎng)，主場(chǎng)接待顧客52 萬人，營業(yè)額超過2000萬元，參展企業(yè)均獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。 　?。ㄎ澹┢髽I(yè)經(jīng)營效益持續(xù)向好。近年來，商貿(mào)企業(yè)總體經(jīng)營進(jìn)入良好循環(huán)，企業(yè)效益保持增長勢(shì)頭。主要原因：一是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)向縱深發(fā)展，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，現(xiàn)代連鎖經(jīng)營方式的運(yùn)用使經(jīng)營成本下降；二是國有企業(yè)按照“先轉(zhuǎn)制，后重組，能放則放，做強(qiáng)做大龍頭企業(yè)”的改革原則，改革步伐進(jìn)一步深化。三是社保體系進(jìn)一步健全，企業(yè)包袱減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市限額以上批發(fā)零售企業(yè)（年銷售額2000萬元以上的批發(fā)企業(yè)，500萬元以上的零售企業(yè)）全年利潤總額15億元，同比增長40％。 　?。┫M(fèi)品價(jià)格水平持續(xù)底位。去年城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為97.6％，其中，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)為96.9％，在八大類商品的指數(shù)中，除煙酒及用品和居住類指數(shù)與上年比較略有上升外，其余均下降，下降幅度較大的是鮮菜、鮮果類，均達(dá)到了9％。消費(fèi)品價(jià)格水平持續(xù)下降2年多，就連近年來一直處于上升趨勢(shì)的服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格也從5月份起出現(xiàn)下降趨勢(shì)，全年服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格指數(shù)下降0.5％。各項(xiàng)價(jià)格水平持續(xù)下降，大大削弱了市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)動(dòng)力。 　B、2002年消費(fèi)品市場(chǎng)存在的主要矛盾與問題 （一）消費(fèi)熱點(diǎn)尚未形成對(duì)內(nèi)需的明顯拉動(dòng)。雖然2002年全市汽車銷售量同比有大幅增長，但據(jù)調(diào)查，銷往周邊縣市的數(shù)量占總銷量三分之一左右。小轎車仍難以開進(jìn)普通居民家庭。 （二）連鎖經(jīng)營規(guī)模偏小。 2002年全市連鎖企業(yè)的數(shù)量和經(jīng)營規(guī)模雖然有了較大發(fā)展，全年全市連鎖企業(yè)銷售額占零售市場(chǎng)比重雖增加了4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到13％，但仍低于全省平均水平17％，低于上海的30％、深圳28％和北京的15％。除連鎖經(jīng)營規(guī)模小之外，龍頭企業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)也顯弱，全國連鎖企業(yè)100強(qiáng)中，廣州僅有2名企業(yè)入圍，排名分別在71和97位。企業(yè)小規(guī)模與大流通發(fā)展態(tài)勢(shì)極不相稱。 　　（三）社區(qū)商業(yè)建設(shè)發(fā)展不均。社區(qū)商業(yè)是體現(xiàn)流通現(xiàn)代化水平的一個(gè)重要方面。隨著房地產(chǎn)建設(shè)的發(fā)展，廣州地區(qū)住宅小區(qū)日漸增加，居民日常生活的便利與社區(qū)商業(yè)的建設(shè)密切相關(guān)。目前一些老城區(qū)的社區(qū)商業(yè)建設(shè)相對(duì)成熟，較好地滿足居民的需求，而一些新區(qū)尤其是人口已超過100萬的新區(qū)，社區(qū)商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，貼近居民生活的便利店、專買店較少，不能有效滿足日常需求。 　C、廣州商貿(mào)業(yè)下一步發(fā)展的主要設(shè)想 去年底，廣東省政府提出了《關(guān)于大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的實(shí)施意見》，明確指出廣東省要建設(shè)以廣州、深圳為軸線的珠江三角洲現(xiàn)代流通體系，推進(jìn)現(xiàn)代物流和經(jīng)營管理現(xiàn)代化，重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營、物流業(yè)、中高級(jí)批發(fā)市場(chǎng)，使物流產(chǎn)業(yè)成為廣東新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。廣州市政府把大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)，作為建設(shè)國際大都市的重要內(nèi)容和重點(diǎn)戰(zhàn)略。 一、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)商業(yè)中心區(qū)，體現(xiàn)商貿(mào)中心的繁榮繁華。將加快開發(fā)珠江新城、天河中心區(qū)、琶州等新的城市中軸線的貿(mào)易功能、購物功能和服務(wù)功能，發(fā)揮廣州商業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營特色，構(gòu)建現(xiàn)代化商務(wù)中心區(qū)。推進(jìn)改造北京路、上下九路傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)和發(fā)展天河城廣場(chǎng)、環(huán)市路、農(nóng)林下路新的商業(yè)中心區(qū)并舉，增強(qiáng)個(gè)性化、特色化、品牌化、網(wǎng)絡(luò)化商業(yè)功能。 二、進(jìn)一步提高城市商業(yè)服務(wù)業(yè)的檔次和水平。抓好商業(yè)中心區(qū)店鋪裝飾和櫥窗文化，引導(dǎo)大型綜合性商店向集購物、休閑、娛樂于一體的現(xiàn)代化購物中心發(fā)展，努力吸引商業(yè)跨國公司、先進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)、世界品牌匯聚廣州，營造高品味的廣州商業(yè)文化。大力引進(jìn)國內(nèi)外各種菜系、名牌小吃和各國風(fēng)味美食，營建酒吧一條街和美食一條街，使“食在廣州”更加發(fā)揚(yáng)光大。大力發(fā)展新型服務(wù)業(yè)，提高美容、美發(fā)、攝影、洗染等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，積極引導(dǎo)租賃、典當(dāng)、拍賣、咨詢、展覽、展示等新興服務(wù)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)中心城市的綜合服務(wù)功能。 三、推進(jìn)建設(shè)現(xiàn)代化中高級(jí)批發(fā)市場(chǎng)，增強(qiáng)廣州的集聚和輻射功能。按照“市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)體系化、市場(chǎng)布局群落化、市場(chǎng)運(yùn)作信息化、市場(chǎng)交易現(xiàn)代化”的發(fā)展思路，抓好批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和改造升級(jí)。通過政府引導(dǎo)、政策扶持、試點(diǎn)培育，優(yōu)化、調(diào)整、重組、提高現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)，重點(diǎn)改造升級(jí)若干個(gè)有專業(yè)特色、產(chǎn)業(yè)依托和具備較大輻射力的市場(chǎng)，打造一批集市場(chǎng)經(jīng)營主體、管理主體和發(fā)展主體于一體的標(biāo)志性、示范性現(xiàn)代化批發(fā)交易企業(yè)，帶動(dòng)全市批發(fā)市場(chǎng)上檔次上水平。目前正在改建的國家級(jí)廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)，建筑面積達(dá)16萬平方米，預(yù)計(jì)年成交量達(dá)40萬噸，成交額達(dá)100億元。廣州玩具批發(fā)市場(chǎng)已選址立項(xiàng)，規(guī)劃建設(shè)占地面積13多萬平方米，計(jì)劃投資近4 億元，建成后預(yù)計(jì)年成交額20億元。廣州花卉博覽園第二期工程廣州花卉交易中心，計(jì)劃投資1.5億元，占地160畝，主體建筑預(yù)計(jì)今年建成并投入使用?；ǘ吉{嶺（國際）皮具交易中心第二期工程—皮具數(shù)碼城正在動(dòng)工，將建成集科技咨詢與商業(yè)技術(shù)于一體，成為全國最具影響力和輻射力的皮具交易中心。廣州南方茶葉市場(chǎng)正以高標(biāo)準(zhǔn)、高品位擴(kuò)建市場(chǎng)中心館，拓展茶葉銷售、展示及茶文化活動(dòng)交流功能區(qū)，形成全國最大的茶葉批發(fā)、零售基地。 四、廣州市今后10年將在現(xiàn)有商業(yè)街的基礎(chǔ)上形成45條特色商業(yè)街，其中20條重點(diǎn)商業(yè)街，使廣州12區(qū)（市）均有一條以上的重點(diǎn)商業(yè)街。 　 廣州市目前共有商業(yè)街36條，其中綜合街22條，專業(yè)街14條，分別占商業(yè)街總數(shù)的61.1％和38.9％。在綜合街里，有北京路和上下九路2條步行街，其余的為非步行街。專業(yè)街的種類較多，以服裝及其配料、飾物精品、建筑裝飾材料、鞋類及相關(guān)產(chǎn)品、電子信息類產(chǎn)品等為主。 由于歷史因素和城市規(guī)劃的原因，廣州市的商業(yè)街主要分布在老市區(qū)，其中越秀、荔灣、東山3個(gè)區(qū)商業(yè)街總數(shù)達(dá)到了19條之多，占全市商業(yè)街總數(shù)的一半以上。商業(yè)街在老城區(qū)高度密集，使得商業(yè)街土地利用強(qiáng)度過高，不利于綜合利用城市資源和形成商業(yè)街的個(gè)性特色，在交通組織、基礎(chǔ)設(shè)施配套、旅游資源開發(fā)等方面亦造成較大壓力從而對(duì)商業(yè)街和城市的發(fā)展造成不利影響。 廣州近期內(nèi)將努力推進(jìn)北京路步行街、上下九步行街、白鵝潭風(fēng)情酒吧街、沿江路風(fēng)情休閑街、濱江路風(fēng)情休閑街、狀元坊飾物精品街、一德路商業(yè)街、文德路字畫文化街、農(nóng)林下路商業(yè)街和西關(guān)玉器古玩街等10條重點(diǎn)特色商業(yè)街的建設(shè)。 五、未來廣州商業(yè)街的發(fā)展方向、經(jīng)營服務(wù)、職能等級(jí)與商業(yè)街的環(huán)境設(shè)計(jì)、景觀風(fēng)貌等將向特色化方向發(fā)展。 商業(yè)街發(fā)展將人的需要作為商業(yè)街規(guī)劃及建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)，合理設(shè)置人行道、廁所、座椅、停車位、治安崗?fù)ぁ⒐步煌ㄏ到y(tǒng)等，為顧客創(chuàng)造一個(gè)舒適的購物環(huán)境。商業(yè)街還將按照現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)需求和生活方式特點(diǎn)，將購物與飲食、娛樂、游憩、文化、交流、休閑服務(wù)等多種功能融為一體的公共活動(dòng)社區(qū)。 市商業(yè)和規(guī)劃部門共同組織制定的全市商業(yè)街10年發(fā)展規(guī)劃中，有意將珠江兩岸打造為濱水風(fēng)情休閑帶，使其成為珠江岸線上具有濱水風(fēng)光特色、嶺南文化內(nèi)涵、適宜營商、觀光、休閑、購物、娛樂、飲食的商旅長廊。 珠江濱水風(fēng)情休閑帶位于珠江兩岸，從海珠橋以東伸展至琶洲，由沿江路風(fēng)情休閑街、濱江路風(fēng)情休閑街和白鵝潭風(fēng)情酒吧街等組成。 沿江路濱水風(fēng)情休閑街從人民橋至海印橋，全長約4500米。沿江路風(fēng)情休閑街的改造和建設(shè)以構(gòu)建珠江岸線文化特色、旅游風(fēng)情為主導(dǎo)，以南方大廈商業(yè)文化中心等大型項(xiàng)目為龍頭，以各種酒店、餐飲店、零售店等為依托，發(fā)展成高層次的集旅游、美食、購物、娛樂、休閑等多種功能的服務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)街。 濱江路風(fēng)情休閑街位于海珠區(qū)珠江南岸，由洲頭咀公園至海珠半島花園。按照珠江岸線景觀規(guī)劃要求，在濱江西路建設(shè)以酒吧、西餐廳為主的海珠風(fēng)情街，在濱江中路、海珠橋南建設(shè)婚紗禮儀用品街，在濱江東路發(fā)展觀光購物與酒吧娛樂的休閑消費(fèi)街。 白鵝潭風(fēng)情酒吧街位于芳村區(qū)，珠江隧道口東側(cè)、與北岸的沙面隔江相望。按照歐陸式建筑風(fēng)格建設(shè)成為以休閑消費(fèi)為主，集觀光、餐飲、購物、娛樂于一體的服務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)街。與將要興建的芳村美食城聯(lián)成一個(gè)整體，成為中西合璧的餐飲美食長廊。 D、廣州的旅游業(yè)狀況分析 2002年廣州的旅游業(yè)總收入500億元，全市現(xiàn)有1570家旅游住宿設(shè)施（含賓館、酒店、旅店、招待所等）營業(yè)收入總額為1680970.84萬元，比上年增長4.17％，實(shí)現(xiàn)利稅總額為147990.28萬元，比上年增長3.4％，其中客房收入占了旅館業(yè)總收入的37.02％，附設(shè)餐飲收入占34.98％，商品收入占12.93％。 在主要賓館（酒店）中，營業(yè)收入超過3億元的有中國大酒店、花園酒店、白天鵝賓館；超過1億元的有東方賓館股份有限公司、廣東國際大酒店、長隆酒店、廣信江灣新城大酒店、華夏大酒店、番禺賓館、新白云賓館、番禺祈福新村度假俱樂部、廣州大廈、流花賓館。以上13家賓館（酒店）營業(yè)收入總額和實(shí)現(xiàn)利稅總額分別占全市賓館（酒店）同類指標(biāo)的15.18％、28.53％。 廣州高星級(jí)飯店和中外合資合作企業(yè)經(jīng)營效益較好，三星級(jí)以上的飯店客房出租率較高，全年平均保持在62.72％以上，平均房價(jià)在246元以上。其中，192家星級(jí)賓館（酒店）客房平均出租率62.67％，比上年同期增加2.45個(gè)百分點(diǎn)。但部分中小型酒店、旅館卻呈現(xiàn)“三低”（出租率低、房價(jià)低、利潤低），特別是一些邊緣地區(qū)的旅館房價(jià)、出租率偏低，經(jīng)濟(jì)效益不大理想。 2003年1月份，廣州城市接待總?cè)藬?shù)達(dá)695萬多人次，入境游者為36.18萬人次，外國人為8.47萬人次，同比增長20.49％，其中日本游客最多，其次是美國、韓國、馬來西亞、新加坡的游客；香港港同胞為21.60萬人次，同比增長7.8％，占了入境人數(shù)約60％；澳門同胞和臺(tái)灣同胞的同比增長則分別達(dá)1.68％和6.28％。 旅游業(yè)收入達(dá)37.8億多元，而旅游外匯收入達(dá)1.3億多美元，占全國旅游外匯收入15億元的近1／10，同比增長12.01％。 今后，廣州將入境游工作作為重中之重來抓，將通過政府、企業(yè)和社會(huì)團(tuán)體一起實(shí)施“請(qǐng)進(jìn)來，走出去”的旅游促銷戰(zhàn)略，進(jìn)一步鞏固港澳臺(tái)的入境游市場(chǎng)，擴(kuò)大對(duì)日、韓市場(chǎng)的占有率，深挖東南亞市場(chǎng)的潛力，同時(shí)還將在開拓歐美市場(chǎng)和培育俄羅斯、印度等新興市場(chǎng)上做足功夫。 E、廣州商業(yè)領(lǐng)域利用外資情況分析 2002年，外商在廣州商貿(mào)業(yè)的注冊(cè)資金達(dá)到655萬美元，投資總額為915萬美元。目前廣州市外資、合資商業(yè)項(xiàng)目已有12個(gè)，法國家樂福、北京華聯(lián)、華潤萬佳、新一佳、世紀(jì)聯(lián)華、國美家電等外資及國內(nèi)連鎖巨頭已經(jīng)大規(guī)模進(jìn)入廣州零售業(yè)領(lǐng)域。7－11便利店、普爾斯馬特、百安居、歐倍德和TESCO等跨國零售企業(yè)也正在進(jìn)軍廣州。對(duì)此廣州市政府歡迎更多的外資進(jìn)入商業(yè)的領(lǐng)域。 第二部分 廣州市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r分析 A、與廣州社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析相關(guān)的幾個(gè)理論支持點(diǎn)： 一、根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，開放的區(qū)域經(jīng)濟(jì)可以促成生產(chǎn)的專業(yè)化，經(jīng)濟(jì)體通過相互之間的外部交易獲得各自所需的要素，經(jīng)濟(jì)增長緩慢的地區(qū)的儲(chǔ)蓄通常超過投資，這些多余資金就會(huì)轉(zhuǎn)移到增長迅猛的區(qū)域。出生率高的區(qū)域會(huì)將其勞動(dòng)力（通過人口流出）轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)增長迅速而出生率低的地區(qū)。 二、都市區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的規(guī)模和速度對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生和變化起著決定性的作用。 三、廣州作為經(jīng)濟(jì)增長迅猛的都市區(qū)域，區(qū)域產(chǎn)出市場(chǎng)、區(qū)域勞動(dòng)力市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)（包括土地和建筑物）三部門模型都處于良性循環(huán)的發(fā)展周期。 四、生產(chǎn)周期理論說明，對(duì)于區(qū)域或者都市區(qū)來說，如果其生產(chǎn)成本低并能持續(xù)地吸引那些生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的成熟企業(yè)，她就能實(shí)現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展； 五、在激發(fā)、保持區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長方面，區(qū)域勞動(dòng)力市場(chǎng)扮演了重要的角色； B、廣州近五年來的發(fā)展?fàn)顩r 5年來，廣州大力推進(jìn)現(xiàn)代化中心城市建設(shè)，城市競爭力大幅提升。廣州市發(fā)展的最終目的是提高廣州人民的生活水平，把廣州建設(shè)成為一個(gè)適宜生活、適宜創(chuàng)業(yè)的城市。 下面是廣州市五年發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圖表： 項(xiàng)目 2002年 與1997年比 GDP 3001.69億元 增長85.3％ 人均GDP 突破5000美元 增長71.1％ 工業(yè)總產(chǎn)值 3786.08億元 增長95.3％ 工業(yè)增加值 1067.71億元 增長84.2％ 電子、汽車、石油化工三大支柱行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)產(chǎn)值 1062億元 增長230％ 高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 795.91億元 年均增長44.8％ 第三產(chǎn)業(yè)增加值 1668.6億元 增長93.5％ 城市居民人均可支配收入城市 13380元(按新口徑計(jì)算) 增長44.7％ 居民人均居住面積 15.57平方米 　 市民平均期望壽命 75.24歲 增加2.18歲 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 1370.7億元 增長70.8％ C、今后五年廣州市的主要目標(biāo) 今年召開的廣州市十二屆人大一次會(huì)議提出，要以提高城市綜合競爭力為核心，全力推進(jìn)工業(yè)化、信息化和國際化，精心打造經(jīng)濟(jì)中心、文化名城和山水之都，進(jìn)一步把廣州建成帶動(dòng)全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市。 這次會(huì)議提出的五年發(fā)展目標(biāo)是： 1、到2007年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過8000美元。城市化水平達(dá)到85％。 2、城市建設(shè)和管理上新水平，城市生活污水處理率達(dá)到80％以上。 3、到2007年，三次產(chǎn)業(yè)增加值的比重為24157。新型工業(yè)化取得重大發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)25％以上。 4、統(tǒng)一、開放、競爭、有序的市場(chǎng)體系基本形成。 5、金融、電信、貿(mào)易和旅游等服務(wù)領(lǐng)域的對(duì)外開放進(jìn)一步擴(kuò)大。 6、各級(jí)各類教育協(xié)調(diào)發(fā)展，教育從“滿足型”向“優(yōu)質(zhì)型”發(fā)展，在全國保持先進(jìn)水平。 7、社會(huì)政治穩(wěn)定，治安秩序良好，城市文明法治程度達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平。 8、市民綜合素質(zhì)和城市文化品位進(jìn)一步提升。體育、衛(wèi)生等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。 9、人民生活水平要有明顯提高，城鄉(xiāng)居民收入不斷增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，人居環(huán)境改善，恩格爾系數(shù)降到35％以下。 D、廣州市降低城市運(yùn)營成本狀況分析 1、去年以來，市政府明確提出“要把控制城市各方面的運(yùn)作成本作為重大戰(zhàn)略措施提上議事日程，將地價(jià)、電價(jià)、水價(jià)等公共產(chǎn)品價(jià)格努力控制在比較合理水平，降低成本，提高整個(gè)城市的運(yùn)作效率，保持城市發(fā)展的可持續(xù)性?！　? 2、廣州市“控制城市運(yùn)作成本”內(nèi)容包括：一是降低投資者創(chuàng)業(yè)發(fā)展的成本。如控制地價(jià)、電價(jià)、各種收費(fèi)、勞動(dòng)力工資成本等，讓投資者能以較低的投資成本獲得較大的投資利益。二是改善城市運(yùn)作效益。如政府改進(jìn)工作作風(fēng)，提高辦事效率。三是提高勞動(dòng)力素質(zhì)，對(duì)職工工資作自我約束，以降低企業(yè)的人工成本，不把工資提得太高。 3、廣州市降低政府管理服務(wù)的成本。該市將體制創(chuàng)新作為降低城市運(yùn)作成本的著力點(diǎn)和核心，通過全面推行政務(wù)公開，加快政府職能轉(zhuǎn)變，改革行政審批制度，以政府管理創(chuàng)新降低政府公共服務(wù)的運(yùn)作成本。廣州市在區(qū)和縣級(jí)市全面推行政務(wù)公開，國有土地使用權(quán)出讓已全部實(shí)現(xiàn)公開競投。先后實(shí)施了“路橋收費(fèi)年票制”、“繳費(fèi)一戶通”、“政府采購公開招標(biāo)”等并取得了成效。 4、 廣州市實(shí)施城市經(jīng)營戰(zhàn)略。該市不僅從約束的角度來降低運(yùn)作成本，城市政府還引入“經(jīng)營城市”的理念，把“城市資產(chǎn)”包括城市土地、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市生態(tài)環(huán)境、文物古跡和旅游資源等有形的資產(chǎn)，以及依附于其上的名稱、形象、知名度和城市特色文化等無形的資產(chǎn)，通過對(duì)其使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、冠名權(quán)等相關(guān)權(quán)益的市場(chǎng)運(yùn)作，以獲取經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，從而更積極地降低城市運(yùn)作成本。 E、2003年廣州經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將實(shí)現(xiàn)如下的目標(biāo)： 國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 12％（以2002年為基數(shù)、下同） 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長 7％ 外商直接投資增長 5％ 外貿(mào)出口總額增長 5％ 居民消費(fèi)價(jià)格 持平 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 增長10％， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 增長6％， 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4％內(nèi) 人口自然增長率控制在 4.7‰內(nèi) 第三部分 世界商業(yè)街區(qū)歷史演變的特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì) 一、傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸讓位于新型商業(yè)業(yè)態(tài)，并且傳統(tǒng)業(yè)態(tài)內(nèi)部也在進(jìn)行著局部更新；現(xiàn)代世界零售業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三次以業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換為標(biāo)志的革命，第一次是以百貨商店經(jīng)營方式和以銷售為中心的經(jīng)營觀念的產(chǎn)生為標(biāo)志；第二次是以連鎖經(jīng)營、超級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營方式和以市場(chǎng)為中心經(jīng)營觀念的出現(xiàn)為標(biāo)志；第三次是以購物中心經(jīng)營方式和以人為本經(jīng)營觀念的產(chǎn)生為標(biāo)志。至今在商品零售領(lǐng)域已形成百貨業(yè)、專業(yè)店、超級(jí)市場(chǎng)、購物中心、倉儲(chǔ)式銷售、方便店、折扣店、郵購、自動(dòng)售貨機(jī)、電子商務(wù)、以及連鎖經(jīng)營等多種經(jīng)營方式和組織形式并存的商業(yè)形態(tài)而且商業(yè)業(yè)態(tài)內(nèi)部也在不斷進(jìn)行著調(diào)整，百貨店內(nèi)有超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)店，各種業(yè)態(tài)形式可以以連鎖經(jīng)營的方式擴(kuò)大規(guī)模，增強(qiáng)輻射力。 二、商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂等的交融更為明顯；世界各國的商業(yè)街，其顯著的共同特點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：以是多集中在交通便利的市中心區(qū)域，輻射力強(qiáng)，且疏散較快，因而商圈大；二是一般以某個(gè)或幾個(gè)大百貨商店為龍頭，在附近或所在的街道兩旁形成許多商店，吸引大量顧客和上下班的人流以及眾多的流動(dòng)人口；三是多由各自獨(dú)立的零售商構(gòu)成，專業(yè)店占多數(shù)且各具特色，有的還是著名的“老字號(hào)”商店；四是所經(jīng)營的商品齊全，檔次拉開，消費(fèi)者選擇余地大。以上特點(diǎn)決定了凡中心商業(yè)街，無不是同類或不同類型的多家零售商店、餐飲、娛樂、休閑、旅店等各種商業(yè)、服務(wù)設(shè)施集中在一起，相互交融，相互配套。而且，隨著中心商業(yè)街零售商店的規(guī)模區(qū)域大型化，經(jīng)營的商品品種、提供的商品經(jīng)營服務(wù)越來越齊全，從而使商業(yè)街區(qū)布局中商業(yè)店鋪的比重趨于下降，餐飲、休閑、娛樂等店鋪的比重上升。 三、商業(yè)街區(qū)的功能從單一趨向完備和互補(bǔ)；當(dāng)今世界大都市的中心商業(yè)區(qū)，其功能日趨完備，從商品的集散功能來看，就生活資料消費(fèi)而言，消費(fèi)者的吃、穿、住、用等各方面的需求，均可在中心商業(yè)區(qū)得到滿足，并且出現(xiàn)了方便化、時(shí)尚化、系列化、舒適化等特點(diǎn)和趨勢(shì)，因而新經(jīng)營部門或行業(yè)不斷出現(xiàn)；同時(shí)由于精神文化消費(fèi)日益成為重要的消費(fèi)形態(tài)和消費(fèi)內(nèi)容，并使物質(zhì)消費(fèi)和精神文化消費(fèi)兩者統(tǒng)一化，使商業(yè)的發(fā)展把穩(wěn)化和產(chǎn)業(yè)融合在一起，從而使休閑、娛樂、文化、體育健身、旅游、社交等經(jīng)營場(chǎng)所在中心商業(yè)街區(qū)的比重越來越大。此外，現(xiàn)代大城市中心商業(yè)區(qū)的職能在保持其傳統(tǒng)的商業(yè)零售業(yè)的同時(shí)，日益強(qiáng)調(diào)他們?cè)谌珖蜈呌趦?nèi)心細(xì)雨金融系統(tǒng)中的地位集在全國或區(qū)域范圍內(nèi)組織與指揮經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功能，因此，金融業(yè)、信息業(yè)、商務(wù)活動(dòng)、會(huì)戰(zhàn)活動(dòng)等新興產(chǎn)業(yè)紛紛落戶中心商業(yè)區(qū)或附近，更進(jìn)一步起到了與中心商業(yè)區(qū)主要功能互補(bǔ)的作用。 四、商業(yè)的發(fā)展更加突出人本、人的需求的充分滿足及人的個(gè)性的充分發(fā)展；這主要體現(xiàn)在商家的經(jīng)營理念、經(jīng)營方式、經(jīng)營手段、經(jīng)營管理等方面。時(shí)時(shí)處處為消費(fèi)者著想，真正做到以人為中心，充分滿足消費(fèi)者的方方面面的需要。 五、交易手段和方式更多借助高科技，體現(xiàn)信息社會(huì)的特征和要求；在物流設(shè)施方面，現(xiàn)代化物質(zhì)技術(shù)裝備應(yīng)用于商品的包裝、運(yùn)輸、儲(chǔ)藏等過程，在商品交易的經(jīng)營與管理過程中，電子信息技術(shù)更是得到了廣泛的應(yīng)用，如計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、POS系統(tǒng)、MIS系統(tǒng)、EOS系統(tǒng)、電子結(jié)算系統(tǒng)等等，特別是以現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為支撐的電子商務(wù)有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α? 六、從世界大都市發(fā)展的歷程看， 20世紀(jì)八十年代“新都市主義”（New Urbanism）浪潮出現(xiàn)在以美國為首的西方世界；日本的東京則通過政府引導(dǎo)和商家的努力，城市中心區(qū)的繁榮不但得到恢復(fù)，而且得到較快發(fā)展。 高第國際購物公園項(xiàng)目正是體現(xiàn)了這些國際商業(yè)文化發(fā)展大趨勢(shì)，代表了我國方興未艾的商業(yè)發(fā)展新潮流。 第五章 高第廣場(chǎng)所處區(qū)域狀況 一、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 1、本項(xiàng)目所處的越秀區(qū)是廣州市的中心城區(qū)，是一個(gè)具有二千多年歷史的古城區(qū)，區(qū)域面積9．16平方公里，常住人口44．54萬，人口密度約4．9萬人／平方公里，是廣州市人口密度最高的城區(qū)。 2、本項(xiàng)目所處區(qū)域是廣州市的商貿(mào)旅游中心，商貿(mào)繁華，旅游發(fā)達(dá)，商貿(mào)旅游業(yè)在全市一直占有重要地位。 3、本項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)偈袃?nèi)交通的中心樞紐。既有與市外聯(lián)系的重要交通集散地——火車站，省、市汽車總站、又有多條市級(jí)交通主干道，如環(huán)市路、東風(fēng)路、中山路、沿江路、人民路、解放路等。地鐵一號(hào)、二號(hào)線在區(qū)附近交匯，日流動(dòng)人口約50萬。 4、本項(xiàng)目所處又是廣州市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。省、市政府等重要黨政機(jī)關(guān)位于本區(qū)附近，有其它很多重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化機(jī)關(guān)、團(tuán)體和社會(huì)組織。 二、商貿(mào)旅游優(yōu)勢(shì) 1、本項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)發(fā)達(dá)，特色突出 (1)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布十分密集 密度約為3500個(gè)／平方公里。遠(yuǎn)高于廣州市的平均水平。區(qū)內(nèi)臨街商鋪分布密集，平均密度達(dá)到90％以上。 (2)商業(yè)經(jīng)濟(jì)特色突出 擁有眾多具有一定規(guī)模、一定知名度的商品專業(yè)街和專業(yè)市場(chǎng)。具有一定的集聚規(guī)模和特色。 （3）大型商廈數(shù)量多、規(guī)模大、檔次高。本區(qū)域附近擁有多間1萬平方米以上的大型商廈，如廣州百貨大廈、新大新百貨公司、億安廣場(chǎng)等。 （4）本區(qū)域所屬北京路是廣州市最繁華的步行街，日客流量達(dá)30萬人次以上，成為國內(nèi)外商旅人士游覽、觀光、購物的重要景點(diǎn)。 2、旅游資源豐富，開發(fā)潛力大 （1）文物古跡等級(jí)高、密度大、數(shù)量多 本區(qū)周圍有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位7處，省級(jí)文物保護(hù)單位9處，市級(jí)文物保護(hù)單位22處，占全市文物保護(hù)單位總量的24％。其中南越王墓、南越國宮署遺址、許地等文物古跡享譽(yù)國內(nèi)外。 (2)近現(xiàn)代革命史跡豐富 本區(qū)周圍有大量近現(xiàn)代革命史跡，知名的有中山紀(jì)念堂、中山紀(jì)念碑、廣州公社舊址、“三‘二九’’起義指揮部舊址、廣州解放紀(jì)念像等。 (3)園林眾多 本區(qū)域鄰近主要有越秀公園、人民公園等。 三、配套設(shè)施優(yōu)勢(shì) 1、住宿設(shè)施。鄰近有華廈大酒店、麗都酒店、愛群大酒店、廣州賓館等。 2、餐飲設(shè)施。區(qū)內(nèi)餐飲設(shè)施數(shù)量眾多，特色鮮明，中西兼?zhèn)?，高、中、低檔齊全，能夠適應(yīng)各層次游客的消費(fèi)需求。 3、娛樂設(shè)施。區(qū)內(nèi)有永漢電影院等娛樂場(chǎng)所。 第六章 高第街的歷史與現(xiàn)狀概要 一、高第街簡史 高第街許地，為著名的許氏家族的發(fā)祥地。清道光年間族人修祠建宅，有家廟、戲臺(tái)、書室、花園等，古色古香，雅致非常。從許家遠(yuǎn)祖清代到高第街居住經(jīng)商，到族人棄商入仕，后成官宦世家，“許地”二百年滄桑，今已歷十代，涌現(xiàn)出一代又一代知名人物：清代廣州一大鹽商許拜庭、清代的廣州名紳許祥光、反英軍入城斗爭功臣許祥光、民國的粵軍總司令許崇智、辛亥革命老將許崇憬、東征名將許濟(jì)，紅軍將領(lǐng)許卓、教育家許崇清、魯迅先生的夫人許廣平等。而許廣平的父親許炳樗，曾任廣東省副省長。就連著名美籍華人陳香梅女士、30年代著名影星陳云裳、粵劇表演家紅線女、好萊塢明星盧燕等都是許家的親戚。 高第街有其悠久的歷史。很多歷史名人也曾住高第街。如唐代丞相張九齡的后裔張子頤在宋代時(shí)從故鄉(xiāng)曲江遷來廣州高第街。明代畫家李孔修是廣東名儒陳獻(xiàn)章的高第，故其居住的街被稱為“高第”。明初清官周新常斷奇案，久負(fù)盛名，他所住的地方被稱為高第。清代林則徐在廣州查禁鴉片，曾住過高第街。從以上的歷史名人住在高第街反映了高第街的歷史悠久聞名全國。 二、高第街的商業(yè)傳統(tǒng) 　廣州市的高第街是一條歷史悠久的商業(yè)街，在全國頗有名氣，因而有“未到過高第街、不算到過廣州”的美稱。 從清朝開始，高第街就經(jīng)營鞋類、頭繩、梳篦、布匹等，但凡婚姻嫁娶，就能在高第街買齊所需嫁妝。 建國前，高第街是廣州著名商業(yè)中心之一，在一公里長街中，店鋪林立，商品琳瑯滿目，著名的老字號(hào)有“九同章”、“三多軒”等。當(dāng)時(shí)街內(nèi)店鋪多為前店后作坊式工場(chǎng)，是廣州有名的日用百貨的集散地。 隨著社會(huì)歷史發(fā)展和演變，也隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高第街演變?yōu)閺V州民情風(fēng)俗一景，成為海內(nèi)外聞名的，甚至堪與香港的“女人街”、沙頭角的中英街媲美的一條商業(yè)街。 黨的十屆三中全會(huì)以后，開放改革的春風(fēng)催開了這朵斑斕瑰麗的商業(yè)之花。1980年10月經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，廣州市第一個(gè)工業(yè)品市場(chǎng)“高第街工業(yè)品市場(chǎng)”正式開設(shè)，現(xiàn)時(shí)高第街工業(yè)品市場(chǎng)東起北京路，西至起義路，全長578米，面積為3600平方米，有700多檔個(gè)體戶，就業(yè)2000多人，主要經(jīng)營傳統(tǒng)“布匹、鞋帽、服裝、日用百貨”等，商品大多來自各地手工業(yè)者及區(qū)鄉(xiāng)、街道企業(yè)。銷售至全國20多個(gè)省、市，經(jīng)營方式以批量銷售為主，兼有零售、來料加工、代銷、經(jīng)銷，靈活多樣，信息靈通。善于根據(jù)市場(chǎng)變化生產(chǎn)經(jīng)營群眾喜愛的商品而聞名海內(nèi)外，并成為廣州的一個(gè)櫥窗，接待過無數(shù)港澳、臺(tái)灣、外國游客，更多的是國內(nèi)客戶來此批發(fā)訂貨，被人們稱為“小南方大廈”。在開發(fā)改革、搞活流通中為國家作出了貢獻(xiàn)。 三、高第街及許地故居的現(xiàn)狀。 1、拜庭許大夫家廟 位于越秀區(qū)高第街許地41號(hào)后座。從商業(yè)氣息濃厚的北京路轉(zhuǎn)入高地街，再沿幽深蜿蜒的小巷拐入許地，老街的氣息立即撲面而來。院里屋角勾翹，朱瓦層層，古色古香。 故居全部是磚木式結(jié)構(gòu)，到現(xiàn)在已歷經(jīng)了160多個(gè)年頭。因?yàn)槟昃檬?，房屋破舊不堪，現(xiàn)在居民擠迫于此，連小天井也有3棟違章小建筑，巷內(nèi)一片雜亂。最近，李百明等11名市政協(xié)委員提出“盡快維修許廣平故居，建成許廣平紀(jì)念館”的提案，以展現(xiàn)這一文物單位的風(fēng)采，告慰先人。 2、許廣平故居（許地33、34號(hào)）。 許廣平屬許家的第七房。該故居現(xiàn)約有200多平方米，由許廣平的兩個(gè)侄子許錫玉（已去世）、許錫申及其后代居住，約有10多人。 故居是一個(gè)具有嶺南建筑特色的兩房合院，兩邊各是青磚大屋，中間是天井，四周圍墻環(huán)繞，院內(nèi)是封閉的空間。因年代久遠(yuǎn)，缺少維護(hù)修理，現(xiàn)在僅可隱約看到兩邊廳房外立的四扇木雕門上鏤刻及浮雕裝飾，但已色彩斑駁，僅從青磚大屋屋脊飾有垂獸的屋頂裝飾看出當(dāng)年許氏家族的輝煌。這間青磚大層已是險(xiǎn)象環(huán)生，頹垣敗瓦，木結(jié)構(gòu)的支撐大多剝落殘裂，極易倒塌。 鑒于許廣平故居的破落情況，廣州市政協(xié)委員們提議，政府及有關(guān)部門應(yīng)盡快維修故居，遷出原住居民，建成故居紀(jì)念館。在廣東為這樣一位婦女人物建紀(jì)念館，是絕無僅有的事情，對(duì)中國近代史、對(duì)廣東婦女革命運(yùn)動(dòng)歷史影響將是深遠(yuǎn)的，對(duì)黨在統(tǒng)一戰(zhàn)線方面的海內(nèi)外影響將無可估量。在旅游業(yè)上，也多了一處近代史跡的亮點(diǎn)，形成越秀區(qū)及廣州市一個(gè)重要的旅游景點(diǎn)。 3、政協(xié)委員提議已得到政府方面的贊同。 越秀區(qū)領(lǐng)導(dǎo)表示，將許地故居重新修繕，可以增強(qiáng)廣州作為歷史名城的內(nèi)涵。一個(gè)城市有各種各樣新式建筑固然重要，但一些舊建筑往往更能體現(xiàn)一個(gè)城市的歷史文化品位。政府有責(zé)任把這些名人故居好好清理一下，把它們保護(hù)起來。同時(shí)，建成許廣平紀(jì)念館也能形成越秀區(qū)一個(gè)重要的旅游景點(diǎn)。修繕許地故居及建成紀(jì)念館的工作，要由市政府有關(guān)部門牽頭，越秀區(qū)政府也要協(xié)助做好此項(xiàng)工作。 第七章 項(xiàng)目開發(fā)與管理團(tuán)隊(duì) 一、項(xiàng)目開發(fā) 1、本項(xiàng)目在廣州市城市建設(shè)中屬于改造難度最大、拆遷量最多、地理位置最重要、將要做出最好的形象標(biāo)志性項(xiàng)目，將由廣州市和越秀區(qū)政府作為重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，給予最為優(yōu)惠的開發(fā)政策； 1、本項(xiàng)目在開發(fā)管理模式上實(shí)行廣州市政府統(tǒng)一規(guī)劃，由一個(gè)在廣州市工商局正式注冊(cè)的項(xiàng)目公司獨(dú)立實(shí)施開發(fā)建設(shè)；做到一個(gè)公司統(tǒng)一籌資、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理； 1、本項(xiàng)目采用向國內(nèi)外公開招標(biāo)的方式選定最佳設(shè)計(jì)方案；由國際頂級(jí)規(guī)劃專家組成評(píng)委會(huì)選定最佳方案； 二、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 1、本項(xiàng)目特邀長期研究廣州歷史和高第街的專家和許氏家族后人擔(dān)任文學(xué)歷史顧問，包括伊妮（長篇小說《千秋家國夢(mèng)》作者）、洪三泰（報(bào)告文學(xué)《中國高第街》作者）、許錫輝（許氏家族的后人、中山大學(xué)教授）等； 2、本項(xiàng)目邀請(qǐng)富有經(jīng)驗(yàn)的老規(guī)劃建設(shè)專家擔(dān)任規(guī)劃建設(shè)顧問； 3、本項(xiàng)目由房地產(chǎn)專業(yè)策劃機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)總體策劃； 4、本項(xiàng)目由具有廣泛社會(huì)影響和豐富國際資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士主持資本運(yùn)營。 5、本項(xiàng)目正式立項(xiàng)后，將面向社會(huì)公開招聘具有碩士以上學(xué)位和豐富管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任總經(jīng)理，并同時(shí)組成高效、精干、高層次的管理團(tuán)隊(duì)。 第八章 項(xiàng)目開發(fā)的投資預(yù)算 本項(xiàng)目開發(fā)總計(jì)投資預(yù)算為：50--60億元人民幣。 具體投資涉及項(xiàng)目如下： 1、土地成本：由于本項(xiàng)目為老城區(qū)改造項(xiàng)目，需要對(duì)現(xiàn)有破舊住宅進(jìn)行拆遷，所以土地成本分為土地出讓金和拆遷費(fèi)用； 2、前期工程費(fèi)：本項(xiàng)目前期需精心準(zhǔn)備，包括辦理各種許可證，進(jìn)行可行性研究，勘察設(shè)計(jì)，進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)，臨建水電、建筑，開工后的環(huán)境干擾補(bǔ)償?shù)龋? 3、建安工程費(fèi)：本項(xiàng)目既有高層建筑，又有多層建筑，建安費(fèi)用要綜合考慮； 4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：包括供電工程、自來水、煤氣工程、電信工程和雨污水及綠化等，鑒于本區(qū)域?yàn)槭兄行某墒焐鐓^(qū)，此項(xiàng)費(fèi)用只涉及規(guī)劃區(qū)域內(nèi)部； 5、公建配套費(fèi)：本區(qū)域要建成相對(duì)獨(dú)立的購物公園，要有銀行、郵局、煤氣調(diào)壓站、路燈配電站、垃圾站、小區(qū)綜合管理處、居委會(huì)等； 6、營銷推廣招商費(fèi)：本項(xiàng)目面向世界各地招商，推廣費(fèi)用需要充分預(yù)計(jì)； 7、項(xiàng)目管理費(fèi)：主要包括人員工資和財(cái)務(wù)費(fèi)用及辦公費(fèi)用； 8、不可預(yù)見費(fèi)：可按1----7項(xiàng)綜合的5%預(yù)計(jì)； 9、開發(fā)總成本：以上 1——8項(xiàng)的總和。 第九章 項(xiàng)目盈利模式及其預(yù)測(cè) 1、旅游收入：廣州市去年游客人數(shù)8000萬人，旅游收入 400億元。以此為基數(shù)，高第廣場(chǎng)年旅游收入占全市旅游總收入的8%，可達(dá)到32億元。 2、商鋪?zhàn)饨穑罕本┞飞啼伒昝孀饨鹉壳盀槊吭?000元左右/平方米，利用率為100%，年均零售額100億元。以此計(jì)算，高第國際購物公園按 10萬平方米可出租商鋪面積計(jì)，年租金收入可達(dá)20億元/年 3、酒店客房收入：參照北京路麗都酒店的標(biāo)準(zhǔn)，客房均價(jià)300元/天，如按260套客房設(shè)計(jì)，年平均開房率達(dá)到65%，加上酒店餐飲、娛樂等收入，年總計(jì)收入可達(dá)到3000萬元 4、商住樓公寓出售收入：目前北京路一帶房價(jià)為7000元/㎡左右，高第國際購物公園總計(jì)建筑商住樓面積60萬平方米，銷售收入可達(dá)42億元。 5、停車場(chǎng)收入，建地下空中停車場(chǎng)各三層，提供700個(gè)車位，年收入可達(dá)2400萬元。 6、其它收入：3000萬元 以上除商住樓公寓出售收入外，年?duì)I業(yè)收入可達(dá)5284億元。按25%的商業(yè)利潤計(jì)算，年利潤可達(dá)1321億元。 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與綜合評(píng)價(jià): 一、 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)， 1、廣州商業(yè)中心區(qū)多元化格局的形成對(duì)本區(qū)域商貿(mào)未來的發(fā)展構(gòu)成挑戰(zhàn) 本區(qū)商貿(mào)發(fā)展歷史悠久。但近年來本區(qū)周邊的天河、荔灣、東山、海珠等區(qū)，商貿(mào)發(fā)展十分迅速，廣州已逐步形成商業(yè)中心區(qū)多元化的格局。本區(qū)商貿(mào)未來的發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)，形成核心競爭力尤為重要。 2、地處中心城區(qū)，發(fā)展空間受到一定制約 本項(xiàng)目區(qū)為傳統(tǒng)的中心城區(qū)，土地利用容積率高、建筑密度大，因此商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)的更新改造比較困難，加之舊城改造，拆遷量大，對(duì)文物古跡景區(qū)(點(diǎn))的保護(hù)、利用難度大。 3、政府城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，即政府規(guī)劃的可變性與拆遷補(bǔ)償政策的變化； 二、 經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境效益評(píng)價(jià) 1、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 根據(jù)影響房地產(chǎn)增值的要素分析，本項(xiàng)目具有地段與交通優(yōu)勢(shì)、商圈建設(shè)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)周期優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行最佳開發(fā)后的土地凈剩余價(jià)值要超過原有土地和資本的總價(jià)值與舊有建筑物的拆除成本之和。 2、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目為市中心舊城區(qū)危房改造建設(shè)項(xiàng)目，具有小區(qū)人文背景優(yōu)勢(shì)、理念創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，能夠從根本上改善居民的住宅環(huán)境和生活條件，同時(shí)發(fā)掘保護(hù)了廣州市最具代表性的歷史文化遺產(chǎn)，在城市中心區(qū)的商業(yè)黃金地段形成了國內(nèi)首創(chuàng)的購物公園，對(duì)廣州市實(shí)現(xiàn)“十年一大變”規(guī)劃和我國全面建設(shè)小康社會(huì)，加快城市化進(jìn)程都是重要貢獻(xiàn)。 3、環(huán)境效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目要滿足居住生活環(huán)境和條件的實(shí)用性、舒適性和安全性的要求。同時(shí)為更多的創(chuàng)業(yè)發(fā)展者提供全方位的商務(wù)服務(wù)。為達(dá)到上述目標(biāo)，本項(xiàng)目在規(guī)劃中以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，本身定位在公園上，必將大大改善整個(gè)區(qū)域的環(huán)境。 第十一章 附則 本項(xiàng)目正式立項(xiàng)，需要配套提供如下文件： 1、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告； 2、本項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（草案） 3、本項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策劃方案（草案）